Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.
В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.
Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?
Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.
Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.
Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.
Нужен ли посредник
Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.
Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.
Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.
Условия продажи залоговой недвижимости
Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях. А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно. То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.
Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…
Схемы покупки залоговой квартиры
На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:
- Продажа через погашение кредита покупателем квартиры
Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.
Это важно знать: Как оформить покупку квартиры через нотариуса: риски
Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.
Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.
- Продажа через смену залогодателя
Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.
Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий
Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.
Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.
Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15%-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом. Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя. Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.
Причины продажи залоговой квартиры
Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.
Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:
— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.
Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой
Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.
Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.
Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.
Схемы приобретения залоговой квартиры
Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:
1. Продажа с погашением кредита покупателем
Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;
2. Договор купли-продажи с участием банка
Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;
3. Продажа через смену залогодателя
Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.
По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя
Преимущества и недостатки схем продажи
Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.
Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.
При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.
Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.
В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.
Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.
После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.
Заключение
Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):
— Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
Это важно знать: Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу
— Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
— Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете)
Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.
Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.
Риски покупки квартиры в залоге банка
Покупка квартиры в залоге у банка риски покупателя недвижимости, особенности и опасности приобретения залогового жилья, читайте, чтобы не лишиться денег.
Широкое распространение ипотечных кредитов привело к росту продаж квартир, находящихся в залоге банка, выставляемых на торги кредитной организацией, в связи с отказом или невозможностью оплаты ипотечниками ежемесячных взносов.
Реализуемая с банковских торгов недвижимости выставляется по цене заведомо ниже рыночной и банки не знают, что велики риски у покупателя, но знаете ли вы?
Закон разрешает банку изъять залоговую недвижимость, если платежи по ипотеке не поступали от полугода до 9-ти месяцев (ст. 334 ГК РФ и ст 37, 50 ФЗ №102 «Об ипотеке»
Чтобы объективно взвесить все за и против покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, рассмотрим плюсы, а затем риски покупателя.
Как минимизировать риски при покупка квартиры в залоге у банка?
Проще не приобретать подобную жилплощадь. А если уже решились, то:
Вы узнали, о покупке квартиры у банка и риски покупателя при приобретении жилплощади у неудачливого ипотечника.