Отчуждение доли несовершеннолетнего в квартире

Содержание Toggle

Процессу отчуждения, равно как и покупке недвижимости, сопутствуют определенные трудности. В случае продажи недвижимости, совладельцем которой является ребенок, процедура многократно усложняется. Желание продать недвижимость с долей несовершеннолетнего может появиться ввиду стремления к увеличению полезных метров квартиры.

Например, после появления второго ребенка, родители вполне могут решиться продать старую небольшую квартиру и приобрести более подходящую под нужды многодетной семьи. Процесс отчуждения недвижимости, включающей долю несовершеннолетнего хоть и непрост, но вполне реален, если соблюсти необходимые нюансы. Правовой основой существенных условий такой сделки являются нормы Гражданского кодекса РФ.

Самое главное условие — наличие согласия попечительского совета на продажу доли ребенка. А для этого, необходимо отсутствие в будущем договоре признаков ущемления прав ребенка или ухудшения жилищных условий его проживания. Доля собственности ребенка в новом жилье не должна уступать в стоимостном выражении уже имеющейся у него части квартиры.

Содержание статьи

Когда разрешается продажа доли недвижимого имущества несовершеннолетнего?

Без согласия попечительского совета не обойтись

Основная загвоздка при подготовке к совершению сделки — добиться разрешения на нее у попечительского совета. И только в этом случае возможен последующий процесс заключения договора о продаже.

Имейте в виду, обязательным условием, проверяемым органом опеки, является предоставление в собственность ребенку равной по цене доли новой квартиры либо иного недвижимого имущества. Отсутствие согласия попечительского совета влечет аннулирование законности сделки и ее судебное расторжение, с возложением на ее стороны ответственности согласно законам РФ.

По существующему законодательству предусматривается только два варианта:

если отчуждая квартиру с долей ребенка, Вы не планируете приобретать другую недвижимость, на Вас ложится
обязанность отдать несовершеннолетнему эквивалентно равную долю иной жилплощади. Как вариант, в бабушкиной квартире или в дедушкином доме.
если с продажей Вы одновременно покупаете другую квартиру, незамедлительно оформляется в собственность ребенка равнозначная по цене доля в новой жилплощади.

Таким образом, лишить ребенка недвижимости, совладельцем которой он оформлен, не предоставив ничего взамен, не представляется возможным.

Как юридически уменьшить долю несовершеннолетнего в недвижимости

Уменьшить долю недвижимости ребенка нельзя

До начала процедуры оформления отчуждения имеющейся квартиры, уточните у органа опеки, на приобретение какого типа недвижимости они смогут выдать разрешение. Вам необходимо будет предоставить для анализа документы на собственность, совладельцем в которой является несовершеннолетний.

Так, если размер доли несовершеннолетнего составляет ¼ от общей площади недвижимости, то аналогичный размер, отписываемый в пользу несовершеннолетнего ребенка в приобретаемом жилье должен быть не менее ¼ доли. Самовольно уменьшать размер доли ребенка запрещено.

Доскональное соблюдение этого правила позволит избежать возникновения проблем с попечительским советом в дальнейшем. Так, например, если родители взамен продаваемой квартиры покупают недорогую комнату, стоимостный размер доли несовершеннолетнего может заставить оформить ее полностью на ребенка.

В таком случае последует безусловный отказ органа опеки в совершении сделки, поскольку метров жилплощади для проживания двух человек недостаточно, а жить самостоятельно, без матери, несовершеннолетний ребенок юридически не вправе.

Процедура подготовки документов к отчуждению недвижимости

Для соблюдения всех установленным законом требований к сделке, необходимо получить нотариальное разрешение на продажу принадлежащей ребенку доли недвижимости. Такое же согласие должен подтвердить и попечительский совет. При выдаче разрешения обязательно присутствие обоих родителей или опекуна несовершеннолетнего.

Если один из законных представителей интересов ребенка не явился из-за развода или информация о месте его пребывания неизвестна, а равно в случае его отказа соглашаться на отчуждение доли несовершеннолетнего, вопрос направляется на судебное рассмотрение. Избежать такого исхода возможно следующими способами:

Добившись согласия второго родителя, заявленного в письменной форме;
Лишив отсутствующего законного представителя родительских прав на несовершеннолетнего;
Получив соответствующее постановление суда, в случае пропажи второго родителя безвести;
Предоставив соответствующее свидетельство, в случае смерти второго родителя;
Предоставив удостоверенное в предусмотренном нормами закона порядке разрешения второго родителя/опекуна, в случае его территориального отсутствия в стране.

Несмотря на существование общего списка обязательных документов для получения согласия органов опеки на продажу доли ребенка, он может изменяться в зависимости от региональной принадлежности муниципалитета. Этот момент желательно дополнительно уточнить.

Продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка очень непросто

Общепринятым можно назвать предоставление следующих документов:

паспортов обоих родителей;
копии свидетельства о рождении ребенка (с обязательным предъявлением оригинала) и копии паспорта (при условии, что ребенок его уже получил);
документов, подтверждающих получение несовершеннолетним в собственность аналогичной доли в другой недвижимости;
заявления;
свидетельства о заключении брака (о расторжении, в случае развода родителей);
правоустанавливающих документов на отчуждаемую недвижимость;
нотариальной лицензии на продажу;
разрешения на продажу собственности законными представителями, удостоверенного в нотариальном порядке;
выписок по лицевым счетам продаваемой и приобретаемой квартир;
выписок из домовой книги отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
квитанции об уплате государственной пошлины;
договора на приобретение нового жилья.

О продаже недвижимости, совладельцем которой является ребенок, попечительский совет должен быть уведомлен в письменной форме. Совет опеки обязан предпринять максимум мер по защите прав несовершеннолетнего при заключении сделки с принадлежащей ему недвижимостью.

Недопустимо ухудшение его жилищных условий, уменьшение принадлежащей ему доли собственности, нарушение интересов несовершеннолетнего. Законные представители ребенка под роспись уведомляются об обязанности не нарушать его права. Такое заявление обязательно удостоверяется инспектором УЗСН.

Случаи отказа в выдаче разрешения попечительским советом

Время на отчуждение — примерно 2 недели

Разрешение не будет выдано, если:

приобретение осуществляется в рассрочку, с предварительной продажей всей недвижимости, находящейся в собственности;
сделка — одновременно и продажа, и дарение;
покупаемая недвижимость является не до конца построенным объектом, право владения на который еще не возникло;
приобретаемое жилье значительно уступает в размере отчуждаемому;
новая недвижимость лишена определенных удобств, коммуникаций, инфраструктуры.

Попечительский совет выдаст разрешение с большей долей вероятности, если новые условия проживания несовершеннолетнего будут лучше прежних. В частности, это может проявляться в:

более экологичной окружающей среде;
более развитой инфраструктурной сети;
лучших климатических условиях;
наличии лучше оплачиваемой работы для родителей.

Соблюдение вышеописанной процедуры необходимо до достижения несовершеннолетним 18 лет, впоследствии он получает право на самостоятельность при заключении любых сделок, как всякий полноправный гражданин. Существуют варианты, когда полную дееспособность можно получить до достижения совершеннолетия, а именно с 16 лет:

при официальном оформлении такого гражданина на работу (обязательно с предоставлением полного соцпакета);
в случае занятия 16-летнего гражданина индивидуальным предпринимательством;
в случае официальной регистрации брака с ним.

При наличии перечисленных условий лицо наделяется полной дееспособностью и в согласии органа опеки на совершение сделки более не нуждается.

Окончательное завершение сделки с недвижимостью

Процессы отчуждения старого жилья и приобретение нового должны совпадать

В случае принятие органами опеки положительного решения, выносится соответствующее постановление. Происходит это в течение 2 недель я момента подачи заявления. Разрешение привязывается к адресу отчуждаемой недвижимости и содержит адрес покупаемой квартиры. Законные представители подлежат снятию с регистрации и выписывают несовершеннолетнего.

Согласие попечительского совета на выписку ребенка обязательно, даже если он не совладелец недвижимости. Далее заключение сделки осуществляется в привычном порядке, предполагающем нотариальное заключение договора купли-продажи между двумя сторонами, с составлением акта приема-передачи собственности и регистрации права собственности сторон сделки в установленном порядке.

Процесс отчуждение старой квартиры и приобретения новой недвижимости должен совершаться одновременно. Далее следует обязательная процедуры регистрации ребенка по месту нового проживания. Для подтверждения соблюдения прав несовершеннолетнего, копии документов о получении им равнозначной доли недвижимого имущества в собственность, направляются в адрес попечительского совета.

Законодатель определил, что согласие органов опеки и попечительства на сделки с недвижимостью в этих случаях обязательно должно быть получено. Очевидность и справедливость такого законного требования очевидны и не подлежат обсуждению. Если бы такое условие отсутствовало, то недобросовестные родители могли бы проявить различные злоупотребления.

Такое разрешение получить несложно, если у родителей действительно благие намерения, которые документально подтверждены. Публикуемая статья дает исчерпывающие советы нашим читателям, которыми следует воспользоваться.

Также можно обратиться к профессиональным юристам по сделкам с недвижимостью и семейному праву. Для этого на нашем сайте размещены номера бесплатных телефонов и формы обратной связи. Все консультации проводятся для наших читателей бесплатно.

Как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником? Подскажет видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Возможна ли продажа доли несовершеннолетнего в квартире и как она осуществляется?

Сделка по продаже долевой собственности – чаще всего является непростой задачей. В случае, когда речь пойдет о продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, задача значительно усложнится.

Как грамотно оформить сделку, и какие нюансы могут подстерегать законных представителей несовершеннолетнего при оформлении сделки, рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Возможна ли продажа?

Можно ли продать долю жилплощади, если другая часть ее принадлежит ребенку? Продать недвижимость, часть которой является собственностью ребенка возможно, в данной ситуации собственники не ограничиваются в правах на распоряжение своим имуществом (21 ГК РФ).

Продажа доли возможна в следующих ситуациях:

семья решила улучшить жилищные условия и планирует покупку другой квартиры;
родители находятся в процессе бракоразводного процесса и раздела имущества;
квартира была получена в наследство или в дар от родственников и после ее продажи, покупка нового жилья не запланирована.

Какие условия должны соблюдаться?

После продажи, несовершеннолетний должен получить долю в новой квартире, которая будет равна предыдущей доле или будет больше нее.
Если покупка новой недвижимости после продажи не запланирована, несовершеннолетнему предоставляется аналогичная доля в другом владении, которое имеет не меньшую площадь, чем объект продажи.
Нельзя после осуществления продажи квартиры предоставить ребенку комнату в коммуналке, в данной ситуации, сделка будет признана незаконной. Ребенок не сможет жить один, а проживание в комнате со всей семьей недопустимо, ввиду маленькой площади помещения.
В случае если новая квартира, где планируется предоставить долю несовершеннолетнему, больше по площади, чем старая, доля все равно должна быть аналогична прежней. Например, имея долю ½ в проданной квартире, ребенок должен получить аналогичную в новом жилье.
Здание, в котором запланирована покупка новой квартиры, достроено и готово к заселению.
Условия в новом жилье должны быть не хуже, чем в том, которое планируется продать.
Сделка должна быть разрешена органами опеки и попечительства.
Сделка должна быть заверена у нотариуса.
Необходимо разрешение на продажу от обоих родителей.

Процедура оформления разрешения от органов опеки и попечительства

В соответствии со ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», для оформления сделки с имуществом несовершеннолетнего, его законные представители должны получить разрешение от органов опеки. Данная процедура обязательна в любых случаях, когда в сделке, участвуют дети. Органы обязаны обеспечить защиту интересов ребенка в момент распоряжения его имуществом.

Органы опеки имеют право:

контролировать условия совершения сделки по продаже квартиры, принадлежащей ребенку;
отслеживать сделки, в процессе которых, вероятно уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего;
выдавать заключение, после проведенных проверок о нецелесообразности осуществления продажи, либо информировать родителей об условиях, которые должны быть выполнены;
выдавать согласие на совершение продажи имущества.

Какие документы нужны?

Заявление с просьбой разрешения осуществить продажу.
Согласие несовершеннолетнего собственника.
Свидетельство о праве собственности.
Выписка из домовой книги.
Свидетельство о рождении ребенка.
Договор, на основе которого имущество приобреталось.
Справка о рыночной цене жилья.
Справка об отсутствии задолженности.

Список документов не окончательный, в некоторых случая органы опеки могут потребовать и другие бумаги. Предварительное решение можно получить в течении 15 дней с момента подачи всего пакета документов, для окончательного решения потребуется месяц.

После того, как продажа успешно состоялась, родители обязаны в течение месяца предоставить органам опеки копии документов, которые подтвердят, что несовершеннолетнему было выделено имущество. В противном случае, сделка может быть признана недействительной в суде.

Почему могут отказать и что делать в такой ситуации?

Не всегда опекой выдается разрешение на продажу. Причиной отказа могут стать следующие обстоятельства:

В случае ущемления права несовершеннолетнего. Например, не выделена равноценная доля.
Жилищные условия в новой квартире будут хуже, чем в старой.
Отказ одного из родителей от осуществления сделки.
Сделка будет совершаться между близкими родственниками.
Ребенок, став наследником по завещанию, не вступил в наследство.
В новом жилье нельзя будет прописаться.
Квартира, которую запланировано приобрести, находится на стадии строительства меньше чем на 50 %.
Новое жилье в непригодном для проживания/аварийном состоянии.

Причины для отказа органами опеки могут быть иные, каждый запрос рассматривается в индивидуальном порядке.

новое жилье находится в районе с хорошей экологической обстановкой;
климатические условия будут способствовать нормальному развитию несовершеннолетнего;
наличие высокооплачиваемой работы для родителей ребенка в районе, куда запланирован переезд;
хорошая и развитая инфраструктура поблизости.

На основании на ст.37 и 28 ГК РФ органы опеки не имеют право запретить сделки с имуществом несовершеннолетних, которые совершаются родителями. Соответственно, в случае отказа, не связанного с ущемлением прав ребенка, такое постановление через суд можно признать незаконным.

Получение согласия второго родителя: как оформляется, где и что должно быть указано?

Рассматривая запрос на разрешение совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего, органы опеки учитывают мнение обоих родителей. Для осуществления продажи необходимо согласие двоих родителей, даже если они развелись. Согласие оформляется в произвольной письменной форме, либо на готовом бланке у нотариуса.

Данный документ должен содержать:

Реквизиты свидетельства о заключении брака (или свидетельства о разводе).
Паспортные данные родителя.
Данные несовершеннолетнего (ФИО, свидетельство о рождении или паспорт).
Информация о реализуемой квартире (адрес, доля ребенка, свидетельство о праве собственности несовершеннолетнего).
Документ должен быть заверен у нотариуса.

Это важно знать: Движимое и недвижимое имущество: понятие различия

Можно ли обойтись без этого?

В каких случаях можно не получать согласие второго родителя?

если он лишен родительских прав (требуется решение суда);
если он отказывается участвовать в жизни ребенка ( в таком случае, отправляется заказное письмо по месту пребывания родителя и в случае отсутствия ответа через 30 дней, в опеку предоставляется свидетельство об уведомлении);
если он умер (требуется предоставить свидетельство о смерти);
находится в розыске более двух месяцев (справка из УВД);
более полугода отклоняется от выплаты алиментов (решение суда).

Если второй родитель отсутствует по причине длительной командировки, достаточно будет нотариально заверенного разрешения и заверения документа в консульстве страны по месту пребывания родителя.

Заверение всей сделки у нотариуса

Согласно ФЗ-122 все сделки по продаже долей несовершеннолетних должны осуществляться только с нотариальным заверением. Это позволит избежать возможных проблем в дальнейшем, защитить права ребенка, подтвердить законность операции. Кроме того, срок регистрации нотариально заверенной сделки сократился в 2 раза и составляет всего 5 рабочих дней, вместо 10.

Есть ли отличия от обычной сделки?

Разница между обычной продажей доли и реализации доли несовершеннолетнего заключается только в необходимых для данной процедуры документах.

Для продажи доли несовершеннолетнего потребуется выполнить ряд условий, рассмотренных в данной статье и получить разрешение в попечительском совете.
Обычная продажа доли, осуществляется гораздо проще, достаточно лишь отправить заказным письмом остальным собственникам нотариально заверенное предложение совершить покупку и, в случае отсутствия от них ответа или отказа, найти покупателя и заключить с ним договор.
Продажа доли несовершеннолетнего подразумевает одновременное приобретение другой недвижимости, не уступающей по условиям прежней, а при обычной продаже доли, полученные средства можно тратить по своему усмотрению.
После оформления сделки, если продается доля несовершеннолетнего, далее происходит его регистрация по новому месту жительства, а копии договоров предоставляются в попечительский совет.

Если был задействован маткапитал

Для продажи имущества, приобретенного на средства материнского капитала, на основании ст.36 ГК РФ действуют те же правила, что и при продаже доли несовершеннолетнего.

Можно ли реализовать свою часть?

Как продать жилье, в том числе и приватизированное, если второй собственник несовершеннолетний? Необходимо соблюдать преимущественное право покупки доли (250 ГК РФ). Перед поиском покупателя на свою часть имущества необходимо направить предложение о выкупе второму собственнику.

В случае с несовершеннолетним, уведомление отправляется его опекунам. Отправка осуществляется заказным письмом по почте, с момента, когда письмо было доставлено, необходимо отсчитать 30 суток. Если родители отказываются от выкупа или проигнорировали предложение, можно продать свою долю любому третьему лицу.

Отличается данная сделка от продажи имущества несовершеннолетнего тем, что не требуется разрешение от попечительского совета, имуществом можно распоряжаться по своему усмотрению.

Возможные риски

Любая сделка, связанная с отчуждением имущества, имеет некоторые риски. Если в такой процедуре участвуют дети, риски увеличиваются в несколько раз. Основной проблемой является вероятный отказ органов опеки на проведение сделки. Но некоторые идут в обход закона и осуществляют продажу нелегально.

Покупатель тоже немало рискует, соглашаясь на такую сделку. Важно обратить внимание на подлинность разрешения от опеки, возраст и количество детей, которые имеют право на доли в квартире, выписку, которая подтвердит отсутствие прописанных в квартире лиц на момент продажи.

Нередко получается, что продавец, не получив официального разрешения, утверждает, что все вопросы будут улажены после совершения сделки. Такая ситуация, нередко приводит к тому, что жилье приобретается незаконно и в дальнейшем обе стороны ждут долгие судебные разбирательства. Поэтому важно проверять жилье перед заключением договора.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего вполне реально. Вся процедура должна начинаться с посещения органов опеки и завершаться там же. Не стоит искать обходные пути, поскольку, как показывает практика, гораздо проще найти выход в непростой в правовом плане ситуации, чем разбираться с последствиями, возникшими от незаконной сделки. Наилучшим решением для грамотного проведения всей процедуры от начала и до конца будет привлечение профессионального юриста.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о нюансах продажи доли несовершеннолетнего в квартире:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

— Мой старший сын, чтобы не платить алименты, подарил свою 1/4 долю в трехкомнатной квартире своей несовершеннолетней (шести лет) дочери, то есть моей внучке. Я со своим младшим сыном был против этого решения. У меня 1/2 доля в этой квартире, у младшего сына 1/4. Я предлагал продать квартиру целиком и поделить деньги, согласно причитающейся доле каждого. Теперь мы с младшим сыном не можем никак продать эту квартиру до совершеннолетия моей внучки. Подскажите выход из этой ситуации, если у нас нет денег, чтобы купить внучке отдельное жилье.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами. Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись. Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Это важно знать: Положена ли инвалиду 1 группы квартира

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение. В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери). Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.