Как оформить покупку квартиры через нотариуса: риски

Как происходит купля-продажа квартиры через нотариуса и какие документы нужно подавать в 2021 году? Есть ли отличия при заключении сделки на первичном рынке (от застройщика или в ипотеку) и на вторичном рынке?

Инструкция поможет разобраться, нужно ли заверять сделку нотариально, какие требования учитывать, сколько стоит услуга. Материал подготовлен с учетом актуальных изменений законодательства.

Общие правила заключения договора купли-продажи квартиры

Договор заключается в простой письменной форме и является основанием для регистрации перехода прав собственности на недвижимость. С этим документом покупатель обращается в организацию, уполномоченную на госрегистрацию сделок.

Если речь идет о простой неосложненной сделке купли-продажи недвижимости, то нужно будет:

• договориться о стоимости, условиях, сроках и других нюансах;
• составить в письменной форме договор купли-продажи, а затем подписать его;
• передать недвижимость по передаточному акту;
• обратиться в Росреестр для регистрации перехода прав собственности (и получения выписки, т.е. «свидетельства»);
• рассчитаться окончательно, оформить все платежные документы;
• получить свидетельство о праве собственности.

Т.е. в обычных ситуациях оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса не требуется.

Но стороны могут договориться об обращении в нотариальную контору для дополнительной защиты прав и интересов. Это выгодно и продавцу, и покупателю.

Первый снижает риск неуплаты. Второй защищен от приобретения «черной квартиры» с правами третьих лиц (родственники в тюрьме, залог в банке, споры о наследстве и так далее).

Но в законодательстве перечисляются основания, при наступлении которых обращение к нотариусу обязательно. В противном случае не соблюдается порядок заключения сделки.

В каких случаях обязательно нужно обращаться к нотариусу?

Стороны должны будут заверить договор у нотариуса, если:

• продавец квартиры – несовершеннолетнее лицо;
• сделка подразумевает отчуждение доли в квартире (т.е., к примеру, когда вы выкупаете комнату в трехкомнатной квартире).

К примеру, после смерти родителей квартира досталась сестре и брату. Доли равные: 50% принадлежат женщине, а 50% — мужчине. В таком случае придется заключать сделку через нотариуса.

Если же квартира делится в результате продажи (т.е. сестра продет свои 50% молодой семье, а брат дарит свои 50% дочери), в таком случае заверять договор не требуется.

Инструкция по оформлению сделки купли-продажи

Обратиться можно к любому нотариусу (т.е. по месту жительства покупателя, по месту жительства продавца или по месту нахождения недвижимости).

Последний вариант, конечно, более предпочтительный. Но сегодня со сделками купли-продажи работают нотариальные контору по всей Российской Федерации.

С собой берем пакет документов. Ниже разберем, что понадобится. Пока что же разберемся, как происходит сделка купли-продажи квартиры у нотариуса:

Если стороны выбрали самостоятельную регистрацию через МФЦ, то должны будут:

Если будете заказывать регистрацию у нотариуса, сэкономите время и силы. В электронной форме документы обрабатываются быстрее, а выписку можно получить уже через 3 дня. Забирают договора и свидетельства также у нотариуса. Правда, стоит подобная процедура дороже.

Необходимые документы, которые представляются участниками сделки

Стороны – продавец и покупатель. Но важно понимать, что на стороне покупателя могут быть 2, 3, 5 или больше заинтересованных лиц (как и на стороне продавца).

Поэтому важно уделить внимание подготовке пакета документов, чтобы потом не пришлось в срочном порядке искать нужные «бумажки», рыться в домашнем архиве или бежать в государственные органы.

Документы, которые предоставляет продавец:

Как правило, на этом список документов заканчивается. Но могут потребоваться и другие (в зависимости от конкретной ситуации). К примеру, справка об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписка о состоянии участника сделки. Последняя нужна, чтобы в суде не было споров в стиле: «Дедушка продал квартиру, потому что выжил из ума. Требуем вернуть нам недвижимость!».

С «бумажками» продавца разобрались. Теперь посмотрим, какие документы нужны покупателю.

Документы, которые предоставляет покупатель:

• паспорт (или другой документ, который используется для подтверждения личности);
• свидетельство о браке (для тех, кто в браке), поскольку нужно получить согласие супруга на приобретение недвижимости.

Если покупка оформляется в ипотеку, то предоставляют одобрение банка (или другие документы, подтверждающие выдачу кредита).

Стороны могут договориться об оплате через ячейку. В таком случае требуется договор ее аренды. Нотариус может попросить дополнительные документы, подтверждающие правоспособность и дееспособность стороны.

Сколько берет нотариус за оформление договора купли-продажи квартиры?

Цена в нотариальной конторе складывается из 2 факторов:

• установленный нотариальный тариф за совершение правоустанавливающих / правоподтверждающих действий;
• дополнительные технические и правовые услуги.

Как вы понимаете, самыми дорогими регионами в плане недвижимости остаются Москва и Санкт-Петербург. Тарифы за совершение нотариальных действий здесь также достаточно высокие.

«Дополнительные технические и правовые услуги» — графа расходов, которую устанавливает сам нотариус. Эту сумму специалист назовет в ходе консультации.

В «таксу могут включаться»:

• составление договора и работа с документами;
• распечатка документов;
• отправка соглашений в Росреестр;
• консультация сторон;
• составление текста согласия супругов на совершение сделки;
• проверка наличия / отсутствия обременений на недвижимость, а также многие другие.

Каждая услуга стоит немного, но постепенно «набегает» приличная сумма. Само собой, появляется закономерный вопрос: кто оплачивает услуги нотариуса при продаже квартиры? Должен ли вносить деньги покупатель или продавец? Быть может, сумма разделяется между ними пополам?

Кто оплачивает услуги нотариуса по сделкам купли-продажи квартиры

Единого правила и требования нет. В договоре стороны обычно фиксируют, кто же вносит средства. Как правило, стороны приходят к тому, что лучше разделить сумму пополам. 50% стоимости услуг нотариуса вносит продавец, а остальные 50% — покупатель.

Если обязательное нотариальное удостоверение сделки не требуется, то оплачивает услуги специалиста сторона, настоявшая на обращении к нотариусу.

Расценки нотариуса по договорам купли-продажи недвижимости «кусаются». Поэтому стороны задают закономерный и вполне понятный вопрос: «Какую ответственность несет нотариус при сделке купли-продажи квартиры?». Т.е. можно ли быть на 100% уверенным, что отдаешь деньги специалисту, но получаешь взамен «чистую квартиру» и «прозрачную сделку»?

Риски и гарантии при купле-продаже

Известны случаи, когда:

Не хотелось бы приобрести квартиру, пожить в ней 5 лет, а потом столкнуться с судебным иском и выселением.

Нотариус – человек, который защищает от подобных неприятностей (и продавца, и покупателя). Специалист:

• разъясняет правовые последствия покупки или продажи недвижимости;
• уточняет изменение долей, когда супруги состоят в законном браке;
• проверяет дееспособность сторон и правомочия на заключение сделки;
• дает консультации по поводу выбора доступного и прозрачного способа совершения платежей;
• оценивает правовую прозрачность сделки;
• проверяет имущество (долги, аресты, права третьих лиц, залог, обременения и так далее);
• составляет текст договора и учитывать все нюансы (момент перехода права собственности, внесение средств, способ оплаты, сроки исковой давности);
• готовит дополнительные документы, которые нужны для заключения сделки (к примеру, согласие супруга и других родственников).

Продажа квартиры через нотариуса будет безопасной и еще по одной причине. В законодательстве прописывается обязательное страхование ответственности нотариуса. Это значит, что нотариальная контора компенсирует все убытки, причиненные неправомерными действиями нотариуса.

Страхование ответственности нотариальной конторы – это реальная гарантия того, что в будущем регистрация договора пройдет без проблем. Но на практике ею редко кто успевает воспользоваться.

В компетенцию нотариуса входят и другие действия. Специалист:

На рынке недвижимости достаточно много мошенников и «черных риелторов». Именно по этой причине стороны предпочитают проводить сделки через нотариуса. Это позволяет быть уверенным, что в будущем не возникнет никаких проблем.

В 2021 году процедура подачи документов и оформление сделки не претерпела существенных изменений. Если нужно получить уточнения, стоит записаться на консультацию к нотариусу. Услуги специалиста «влетают в копеечку», но зато стороны сделки экономят время, нервы и силы.

Наконец, не стоит забывать и о том, что у участников появляется дополнительная гарантия защиты прав (на фоне страхования ответственности нотариусов).

Обращаться к специалисту или делать все самостоятельно? Решать только вам.

Видео: Сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Здравствуйте. В комментариях посетители постоянно пишут, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. К тому же 31 июля 2021 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых сделках с недвижимостью. Это добавило некоторую путаницу. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы помочь разобраться в этом.

Небольшое отступление: если продается не вся квартира, а только доля в ней, то здесь иная ситуация — когда при продаже доли квартиры требуется нотариус.

Нотариус обязателен, только если одним из продавцов квартиры будет несовершеннолетний или недееспособный

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Раз в продаже участвует несовершеннолетние или недееспособные, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса.

Пример №1 : Супруги Александр и Марина купили квартиру с использованием материнского капитала, поэтому квартиру оформили на 4 собственников, среди которых есть один несовершеннолетний. Позже они решили продать квартиру и купить побольше. В их ситуации при продаже потребуется нотариус.

Пример №2 : У Алексея была с собственности доля в квартире. Затем по состоянию здоровья его через суд признали недееспособным и назначили опекуна. Если опекун захочет продать квартиру, то ему придется обращаться к нотариусу, а перед этим получить на сделку разрешение органов опеки.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

В остальных случаях нотариус необязателен

Здесь все от обратного — если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, то сделку необязательно удостоверят у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, в ипотеку ли продается квартира и т.п. В этом случае договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.

Если договор подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Как оформить покупку квартиры через нотариуса?

Покупка квартиры – это серьезная задачи. Спорные ситуации возникают, когда стороны невнимательно относятся к проверке документов или доверчивый покупатель попадается на уловки мошенников.

С 2016 года сделки с недвижимостью должны стать безопаснее. Нотариус становится ключевой фигурой сделки. Без его участия, сделку совершить нельзя. Тем не менее, не все спешат в нотариальную контору, когда оформляют сделку.

2 способа совершить сделку с недвижимостью:

• заверить сделку в нотариальной конторе;
• не заверять документы.

Конечно, каждый сам может решать, идти к нотариусу или нет. Но есть сделки, где без участия нотариуса не обойтись. Продать долю в квартире без участия нотариуса нельзя. Изменения внесены в законодательство о нотариате.

2 причины обратиться в нотариальную контору:

• проверить легитимность документов для заключения сделки;
• совершить надежную сделку.

Нужно быть готовым к тратам, если запланировали визит к нотариусу. Тарифы определяют нотариальные конторы. Дешевый способ заключить сделку – это подписать договор без участия нотариуса.

Но дешевизна может дорого обойтись впоследствии. Не исключен риск, что сделка совершается по поддельным документам или не проверена дееспособность продавца квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Оформление покупки квартиры через нотариуса: изменения

Изменения действуют с 2016 года. С июня 2016 года не выписываются свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию прав на недвижимость. Ранее свидетельство являлось основным документом при заключении сделок.

Статья 14 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установила правило.

Выписка из Единого государственного реестра прав – это единственный документ, по которому можно проверить переход права собственности. Старые свидетельства юридическую силу не теряют.

Нотариус: оформление сделок с недвижимостью.

О стоимости услуг нотариуса при оформлении наследства читайте тут.

Теперь обратиться к нотариусу можно будет в электронной форме.

2 преимущества, которые дает обращение к нотариусу в электронной форме:

• экономия времени. Не придется стоять в очередях;
• ускоряется время предоставления ответа. Решение о результате сообщается через один день.

Как зарегистрировать долю?

Основное изменение в том, что сделки с недвижимостью без документального удостоверения нотариуса совершать нельзя.

Актуальным остается вопрос о том, нужно ли обращаться к нотариусу для регистрации договора купли-продажи в 2016 году.

Помощь нотариуса требовалась, чтобы продать долю в доме или квартире до конца 2015 года. Для оформления дарения нужно подать заявление в территориальное отделение Росреестра.

Появилась лазейка для мошенников. Недобросовестные риэлторы реализовывали схемы, пользуясь правовой неграмотностью людей. Пожилые и недееспособные лишались части имущества.

Как изменился порядок составления договора купли-продажи в 2016 году?

Любое действие с жильем нужно заверять у нотариуса. Не имеет значение, какой вид сделок совершается с недвижимостью: дарение, продажа или передача по наследству.

В чем заключается роль нотариуса? При отчуждении доли, нотариус проверяет достоверность оформления документов для проведения сделки.

Ложные сделки совершаются для того, чтобы прикрыть другую сделку. Если вы получили в подарок квартиру, то придется платить налог. Исключение составляют случаи, когда подарок делает близкий родственник.

Лишние деньги отдавать государству не хочется. Потому люди прикрывают сделку дарения другой сделкой, оформляют договор купли-продажи. Нотариус удостоверяет чистоту сделки.

Сделка, которая совершается, чтобы прикрыть другую сделку – это прямое нарушение закона. Налоговые органы квалифицируют цель сделки, как уход от уплаты налога.

Что делать, если нотариус отказался регистрировать сделку?

Обращаться в суд. Действия должностных лиц оспариваются по нормам Кодекса об административных правонарушениях.

Как изменился порядок удостоверения сделок с недвижимостью с участием лиц до восемнадцати лет?

Любые сделки, в которых принимают участие дети в возрасте до восемнадцати лет, нужно заверять в нотариальной конторе.

5 важных нюансов о проведении сделок с недвижимостью в 2016 году:

• Обязательно оформить письменный договор при проведении сделок;
• Подписать предварительный договор прежде, чем оформлять основную сделку;
• Продавец обязан представить доказательства, что совершает сделку на законных основаниях. Документы представляются в двух экземплярах. Один экземпляр представляется для специалистов территориального подразделения Росреестра, а второй для покупателя;
• Второй супруг должен дать письменное согласие на сделку, если продается недвижимость, приобретенная в брачном союзе;
• Нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Согласие государственного учреждения требуется, если продажа комнаты или квартиры затрагивает интересы ребенка в возрасте до восемнадцати лет;
• Продавец должен подтвердить, что совершает сделку без обмана.

4 документа, которые должен представить продавец:

• Справка из ЕГРП. Справка показывает, что жилье не находится под арестом;
• Справка из управляющей компании. Документ нужен, чтобы подтвердить, что хозяин квартиры не оставил за собой долгов по коммунальным услугам;
• Выписка из домовой книги. Выписка нужна, чтобы удостовериться, кто прописан в квартире. Люди, которые не выписались из квартиры при продаже, могут доставить массу неудобств новому собственнику. Особенно, если прописаны несовершеннолетние;
• Акт приемки подтверждает передачу недвижимости. Подписи покупателя и продавца на документе означают, что квартира действительно передана, и стороны не имеют претензий друг к другу.

Новый владелец недвижимости вносится в ЕГРП. Продавец имущества должен оставить заявление, подтверждающее согласие на переход собственности в территориальном подразделении Росреестра.

Оформление покупки квартиры через нотариуса: документы

Нужно подготовиться к походу в нотариальную контору и запастись подтверждающими документами.

Важные документы для совершения сделок с жильем:

• Документы, удостоверяющие личность сторон;
• Свидетельство, подтверждающее заключение брачного союза. Документ нужен, если покупатель или продавец состоит в браке;
• Заверенное в нотариальной конторе согласие мужа или жены оформить сделку;
• Брачный договор;
• Документы, которые подтверждают право владения недвижимостью;
• Заявление, что сторона сделки не состоит в браке, если официально брачный союз не регистрировался;
• Доказательства, что продавец владеет объектом на законных основаниях. Нужны договоры или свидетельства, подтверждающие законные основания владения имуществом;
• Кадастровый паспорт и документ, оценивающий стоимость жилья, нужно взять из органов БТИ;
• Справка о том, что хозяин квартиры не имеет долгов. Документ выдают специалисты Единого информационного расчетного центра;
• Справка из отделения ФНС. Документ показывает, что владелец недвижимости не имеет долгов. Документ нужен, если владелец получил жилье в подарок или унаследовал его;
• Разрешение специалистов органа опеки и попечительства. Без документа не обойтись, если сделка затрагивает интересы детей;
• Выписка о сумме средств на счете нужна, если оплата жилья происходит с использованием средств семейного капитала;
• Копия кредитного договора требуется, если покупатель оформляет ипотеку для покупки жилья;
• Копии сертификатов нужны, если сделка проводится с использованием бюджетных средств;
• Ксерокопии договоров нужны, если берутся займы из бюджета.

Сколько стоит оформить покупку квартиры у нотариуса

Факторы, из которых складывается стоимость процедуры:

• Пошлина. Размеры платежа в бюджет регламентирует Налоговый кодекс. Сумма составляет 0,5 процента от стоимости сделки. Минимальная сумма пошлины составляет триста рублей. Максимальная сумма платежа в бюджет составляет двадцать тысяч рублей. Когда стороны не обговорили стоимость в соглашении, берется 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости;
• Стоимость юридических услуг:
• Оформление соглашения. Цены устанавливает нотариус. Средняя цена составляет семь тысяч рублей;
• Техническая работа. Тарифы устанавливаются разные в различных нотариальных конторах;
• Стоимость подачи заявления в электронном виде. Средняя цена составляет пять тысяч рублей.

Размеры тарифов определила статья 333.24 Налогового кодекса. Инвалиды первой и второй группы имеют льготы. Они уплачивают половину стоимости тарифа. Льготные категории перечисляются в статье 333.38 Налогового кодекса.

Подводим итог

Продажа квартиры – это серьезная сделка. Будьте внимательны при покупке и продаже собственности. Тщательно проверяйте все документы и совершайте сделку под контролем нотариуса.

Когда документы корректно оформлены, стороны могут не переживать за легитимность сделки. Продавец не будет беспокоиться за оплату, а покупатель получит объект, свободный от обременений.

<