Управление многоквартирным домом должно быть всецело направлено на улучшение условий проживания собственников квартир.
Перед обладателями жилплощади в таком доме ставится выбор нескольких вариантов осуществления управления:
- Самими жильцами-собственниками.
- Посредством создания ТСЖ или жилищного кооператива.
- Управляющей организацией на условиях договора управления.
Фактически система управления определяется на общем собрании собственников путем голосования. Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов.
Между кем заключается договор?
Если владельцами квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ, то они сами могут заключить договор с управляющей компанией.
Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора:
- одной стороной обязательно является управляющая компания;
- второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать собственники жилых помещений, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.
Существенные условия договора
Управляющая компания должна обеспечивать комплекс мер, направленных на:
- осуществление работ и оказание услуг, связанных с управлением домом с большим количеством квартир;
- оказание услуг, направленных на содержание общедомового имущества;
- выполнение ремонтных работ этого имущества;
- оказание коммунальных услуг.
В описании предмета соглашения должны быть четко прописаны следующие пункты:
- адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
- перечень общедомового имущества и его подробное описание;
- список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
- предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.
В договоре управления в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:
- сроки, отведенные на проведение необходимых работ и оказание услуг;
- список всех необходимых работ и услуг по содержанию, ремонту и восстановлению общедомового имущества;
- как будет контролироваться работа управляющей компании и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
- оплата владельцами жилых площадей работы, выполняемой управляющей компанией;
- величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.
Права и обязанности управляющей компании
В обязанности управляющей компании входит:
- оказание услуг и осуществление необходимых работ, направленных на управление домом;
- осуществление текущих ремонтных мероприятий и содержание общедомовых коммуникаций;
- обязанности, связанные с оказанием коммунальных услуг;
- обеспечение безопасных условий жизнедеятельности;
- поддержание общего имущества в надлежащем состоянии;
- разрешение вопросов, связанных с эксплуатацией этого имущества;
- прочие обязанности, такие как составление актов выполненных работ, сбор жалоб от собственников, информирование жильцов и т.д.
Управляющая организация имеет право:
- самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
- выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
- требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
- проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
- при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
- привлекать для осуществления работ сторонние организации;
- присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
- реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.
Порядок отчета УК о работе и контроль ее деятельности
Как правило, четкий порядок отчета управляющей компании перед собственниками содержит сам договор.
Он должен составляться и доводиться до сведения жильцов либо регулярно в какую-то конкретную дату, либо по окончании выполнения какой-то работы или оказания услуги.
Отчет должен быть комплексным и всесторонне описывать состояние дома и общего имущества как с технической, так и с материальной стороны:
- затраты на ремонтные работы и благоустройство;
- стоимость коммунальных услуг;
- техническое и санитарное состояние;
- принятые меры, направленные на обеспечение пожарной безопасности.
Также в отчете должен содержаться план работ на предстоящий период с приложенной к нему сметой расходов.
Контроль за деятельностью управленцев осуществляется собственниками жилых помещений путем совместного осмотра и оценки состояния общедомового имущества, проверки правильности и целесообразности расходования денежных средств, оценки качества оказанных услуг, проверки предоставленных управляющей компанией отчетов.
Условия расторжения
Договор управления может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.
Собственники могут выступить инициаторами в случае выбора иного способа управления или в результате принятия решения о смене управляющей компании.
О предстоящем расторжении управляющая копания должна быть предупреждена не менее чем за два месяца.
Если инициатива исходит от управляющей организации, то она обязана предупредить собственников не позднее, чем за месяц до прекращения договора.
Подводные камни в договоре
Первое, на что нужно обратить особое внимание — это прописанные в договоре сроки выполнения компанией тех или иных работ.
Если отсутствуют конкретные даты или они указаны размыто, то работы могут вестись в течение многих дней, а может и месяцев.
В данном случае выходом из положения может стать заключение дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, в котором все работы и их сроки будут прописаны.
Ответственность сторон должна быть описана максимально подробно и конкретно. При этом четко должна быть указана ответственность исполняющей стороны, а не просто информация о ней.
Детально должны быть расписаны все цены и расценки за весь перечень услуг. Жильцам нужно знать конкретные цифры и за что они выставляются. В квитанциях недопустимо наличие упраобщих фраз, только четкие формулировки.
Должна быть прописана периодичность отчета управляющей организации перед собственниками, в противном случае он может не предоставляться годами.
Управление многоквартирным домом – важная составляющая комфортного проживания в нем. Для обеспечения надлежащего управления многоквартирным домом с управляющей компанией заключается подробный и грамотный договор.
Только в этом случае с большой вероятностью удастся избежать проблем в будущем. Перед заключением такого документа рекомендуется проконсультироваться с юристом, специалистом в этой области.
Разработан проект типового договора с управляющими компаниями
В небольшой лекции рассказывается о том, как должен выглядеть образцовый договор управления многоквартирным домом.
В таком документе должны быть учтены интересы как жильцов дома, так и управляющей компании, подрядных и ресурсопоставляющих организаций. Приводятся основные положения правильного договора с управляющей компанией.