Каким документом оформляется передача недвижимого имущества

Содержание Toggle

Отношения, возникающие между сторонами в результате купли-продажи недвижимого имущества, имеют особую правовую регламентацию. Так, в Гражданском кодексе РФ им уделен отдельный параграф 7 главы 30, а непосредственно саму передачу такого имущества регулирует ст. 556 ГК РФ.

Общие положения о купле-продаже, в частности ст. 456 ГК РФ, возлагают на продавца обязанность передать проданную вещь своему контрагенту. При этом в норме не содержится правил о том, как должна быть зафиксирована такая передача — письменно или в какой-то иной форме.

Напротив, ст. 556 ГК РФ, очевидно связывая высокую стоимость и социальную значимость недвижимости с необходимостью закрепления ее передачи при продаже, определенно устанавливает, что должен составляться письменный документ, подтверждающий процесс перехода недвижимости из одних рук в другие. Императивное требование о составлении именно письменного передаточного акта связано также с особенностью недвижимого имущества: оно неразрывно связано с землей, а потому его невозможно просто вручить покупателю, как некоторые другие вещи.

Таким образом, акт приема-передачи недвижимости, по сути, является тем документом, который исключит или сведет к минимуму возможные споры между контрагентами, касающиеся установления юридически значимого факта передачи недвижимости.

Исполнение обязанности по передаче имущества продавцом

Итак, ст. 556 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимости может осуществляться путем как подписания контрагентами акта приема-передачи, так и составления иного документа, подтверждающего данный факт. При этом возложенное законодателем обязательство продавца по передаче предмета купли-продажи покупателю будет считаться исполненным только при совершении им двух действий:

Вручении проданного имущества покупателю. Подразумевается фактическая и действительная передача недвижимости покупателю, после которой он вступает во владение (см. ст. 224 ГК РФ). В отношении недвижимого имущества это действие может быть произведено путем, например, вручения ключей от объекта недвижимости или иным способом.
Подписании документа о передаче имущества. При уклонении продавца от совершения этого действия оно трактуется как отказ от передачи недвижимости. В таком случае он может быть привлечен к соответствующей гражданско-правовой ответственности. Уклонение покупателя от подписания акта также будет считаться отказом от приемки и имеет те же правовые последствия.

Передача объекта недвижимости покупателю чаще всего оформляется актом приема-передачи. В нормативно-правовых актах, регулирующих продажу недвижимости, содержание и требования к этому документу не указаны, поэтому составляется он на усмотрение сторон договора. Единственное, в нем должно быть четко установлено, что одна сторона передала объект, а другая приняла.

Содержание передаточного акта

Учитывая сложившуюся судебную практику, а также принятые деловые правила поведения, при подготовке такого документа рекомендуется указывать следующие сведения:

наименование самого документа (передаточный акт, акт приема-передачи недвижимого имущества и пр.);
указание на номер, дату и название договора купли-продажи, к которому этот акт будет прилагаться и будет считаться его неотъемлемой частью;
информацию о сторонах, которые составляют документ (продавце и покупателе, их уполномоченных лицах);
сведения о передаваемом объекте недвижимости, определенно индивидуализирующие его (местонахождение, общая площадь, количество этажей или номер этажа в многоэтажном здании, количество составляющих объекта (комнат, офисов, помещений), кадастровый номер и другие технические характеристики);
сведения об имуществе, которое находится на продаваемом объекте, не являясь его составной частью, но передается вместе с ним (например, временные хозпостройки на земельном участке, мебель в квартире и т. п.);
информацию о наличии или отсутствии недостатков недвижимого имущества (при отсутствии таковых продавец заинтересован в том, чтобы данный факт был отражен в акте; если же недостатки имеются, то в их детальном перечислении будет заинтересован покупатель, чтобы в последующем потребовать соответствующей компенсации);
сведения о передаваемых вместе с объектом недвижимости документах (техническом плане, схеме, а также иных документах, относящихся к объекту).

Недостатки, обнаруженные при приеме

Составляя передаточный акт, следует знать, что его подписание, следовательно, и приемка объекта купли-продажи не означает согласия с теми недостатками, которые были обнаружены в ходе этого мероприятия. Другими словами, акт приема-передачи не изменяет условий договора купли-продажи, касающихся качества объекта недвижимости. Этот акт не является уточнением или дополнением основного соглашения между сторонами.

Таким образом, даже если покупатель и подпишет акт приема-передачи объекта недвижимости с не оговоренными в договоре недостатками, то в последующем он может заявить продавцу требования, связанные с продажей некачественного товара (см. ст. 557, 475 ГК РФ).

Так, среди таких требований может быть:

устранение выявленных дефектов за счет продавца;
компенсация продавцом трат покупателя, которые тот направил на устранение недостатков;
уменьшение цены договора соразмерно обнаруженным недостаткам;
отказ от исполнения договора с возвращением денежных средств или замена предмета договора на аналогичный качественный объект недвижимости (данные требования могут быть заявлены покупателем, только когда обнаруженные недостатки имеют существенный характер).

Это важно знать: Как приватизировать муниципальную квартиру в 2021 году

Подписание акта приема-передачи имеет существенное значение не только для закрепления факта передачи и определения имеющихся дефектов имущества. Именно после подписания сторонами этого документа вместе с самим объектом к продавцу переходит и риск его случайной гибели, если иное не установлено контрагентами в соглашении.

Значение передаточного акта для перехода права собственности на недвижимость

Передача права собственности на недвижимость подлежит обязательной госрегистрации. В соответствии с подп. 2 и 8 п. 1 ст. 14 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для госрегистрации прав являются:

договоры или иные сделки, совершенные в отношении недвижимости;
иные документы, установленные законами, подтверждающие возникновение, прекращение, переход права собственности.

Случаи, когда госрегистрация возможна без составления передаточного акта

В постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 указано, что передаточный акт не требуется, если в момент заключения договора купли-продажи объект недвижимого имущества находился во владении покупателя на основании договора аренды.

Кроме того, отказ в регистрации может быть успешно оспорен в следующих случаях:

Передаточный акт не составлялся, но имеется решение суда, которым на продавца возложена обязанность передать предмет купли-продажи покупателю (см. абз. 3 п. 61 постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22). При этом требования о передаче имущества и госрегистрации права можно соединить в одном иске.
Из договора купли-продажи следует, что передача недвижимости по передаточному акту и переход права собственности не взаимосвязаны, объект может и далее находится во владении продавца (абз. 4 п. 61 постановления № 10/22).
Передача недвижимости не производилась, т. к. объект находится во владении третьих лиц на основании договора с продавцом (абз. 5 п. 61 постановления № 10/22).

Таким образом, акт приема-передачи недвижимости, как правило, является основанием для госрегистрации перехода права собственности, подтверждением факт передачи объекта, а также документом, определяющим, в каком состоянии этот объект был передан — надлежащем или ненадлежащем. Возможно, вам также будет полезна статья «Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры».

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом — подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.

Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК РФ содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК).

Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в соответствии с Определением ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.

Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи. Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что данный договор имеет силу передаточного акта .

Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).

В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей 556 ГК России обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.

Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25 ГК РФ), например взыскать предусмотренную договором неустойку.

3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК), а не с передачей вещи.

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК РФ .

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Это важно знать: Когда заканчивается приватизация квартир в России

Комментарий к статье 556 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю.

В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента его заключения и от момента перехода права собственности на недвижимость (см. ст. 551 и коммент. к ней).

2. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

3. Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

Другой комментарий к статье 556 ГК РФ

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме — с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).

3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.

Остались вопросы по ст 556 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 556 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.