Срок выявления скрытых недостатков при покупке квартиры

Принципиальным началом гражданского законодательства является обязанность добросовестного поведения всех участников возникающих правоотношений. Несмотря на действующие предписания закона, совершение сделок с недвижимостью не исключает возможность приобретения жилого помещения, имеющего существенные недостатки скрытого характера. Покупка качественного жилья вполне возможна, если оформление сделки находится в надежных руках профессионального юриста.

Риск купить квартиру, дефекты которой неочевидны и не оговорены продавцом, весьма велик. Зачастую в таком помещении производится целенаправленный предпродажный ремонт, чтобы завуалировать, сделать незаметными имеющиеся в нем существенные недостатки.

Судебная практика показывает, что в неблагоприятных правовых условиях оказываются покупатели, предпочитающие заключать сделки самостоятельно, надеясь на личную интуицию. При этом человек, не обладающий необходимыми юридическими знаниями, может заведомо лишить себя возможности полноценной защиты от недобросовестных действий собственника отчуждаемого имущества или лиц, действующих от его имени.

Осторожные граждане предпочитают заручиться юридическим сопровождением заключаемого договора. Услуги опытного адвоката, обладающего знаниями часто меняющегося законодательства, позволяют предвосхитить саму возможность возникновения негативной для покупателя ситуации. Опытный юрист, занимающийся вопросами оформления сделок с недвижимым имуществом, правильно расставит главные правовые акценты и приоритеты, действуя исключительно в интересах своего клиента.

Выявление скрытых дефектов квартиры

Согласно нормам закона, обязанность поставить покупателя в известность об имеющихся существенных недостатках жилья, законодательно возложена на продавца. Если эти предписания проигнорированы собственником имущества, покупатель располагает правом предъявления к нему одного из следующих требований:

• уменьшения предварительно оговоренной сторонами покупной цены имущества; • устранения в разумный срок всех выявленных дефектов;

• возмещения полной суммы расходов, понесенных покупателем в связи с устранением скрытых недостатков.

Разумность установленных законодателем сроков, необходимых для ликвидации дефектов скрытого характера, зависит от конкретных условий. Период, в течение которого покупатель располагает возможностью обращения в суд с подобного рода претензиями, равен двум годам. Исчисление этого срока начинается не с момента выявления того или иного недостатка, а со дня приема квартиры в пользование. Более длительные сроки могут быть предусмотрены соглашением сторон, зафиксированным в договоре.

Из приведенных требований закона следует, что покупатель должен действовать максимально разумно и осмотрительно. Следует помнить, что бремя доказывания оснований предъявленных исковых требований возлагается на инициатора судебного спора, каковым является истец. Именно ему предстоит в судебном порядке доказать скрытый характер установленных дефектов, невозможность их обнаружения по объективным причинам, а также непригодность жилья для использования по назначению.

Изложенные правовые нюансы хорошо известны практикующим адвокатам и юридическим компаниям, оказывающим услуги в сфере жилищного и гражданского законодательства. Вопросы реализации своих прав и интересов очень часто становятся камнем преткновения для людей, впервые решающих подобные задачи. Справиться с ними без помощи квалифицированного юриста удается далеко не всем. Экономия на юридической помощи, покупатель увеличивает риск оказаться в более сложной материальной ситуации.

Скрытые недостатки включают вопросы технического и юридического характера. С технической стороны дефекты могут проявляться в нарушении герметичности междупанельных швов, в протекающей крыше, проблемах со светом, отоплением или сантехникой, в неузаконенной перепланировке, многих других скрытых изъянах и неисправностях. Юридический аспект состоит в существенных недочетах, допускаемых при оформлении уже существующих или составляемых документов.

Многие недостатки недвижимого имущества могут проявиться в разные сезонные периоды. Очень часто выявление скрытых дефектов требует проведения тщательного исследования технической документации, проведения экспертных исследований. Справиться с поставленными задачами помогут услуги профессионального специалиста, ведь речь идет о существенных материальных затратах покупателя, связанных с приобретением некачественного товара.

Юридические особенности оформления договора

1. Наряду с общими реквизитами, которые вносятся в текст договора, данный документ должен содержать указания на качественные особенности имущества, включая наличие или отсутствие недостатков жилого помещения, имеющихся на день заключения сделки.

2. Не менее существенным является пункт договора, согласно которому продавец передает, а покупатель, осмотревший квартиру, принимает недвижимость. В отличие от адвоката, осуществляющего правовое сопровождение сделки, юридически несведущий человек может не до конца осознать важность совершаемых им действий. Для практикующего специалиста этот пункт договора подтверждает отсутствие претензий или замечаний по поводу качества жилья. С другой стороны, продавец, не заявивший о наличии скрытых дефектов, оказывается в положении потенциального ответчика в случае их обнаружения в установленные законом сроки.

3. Своеобразным продолжением договора является передаточный акт, фиксирующий прием квартиры покупателем. Документ, составленный в произвольной форме, подписывается сторонами сделки.

4. Для продавца, намеревавшегося продать имущество, качество которого не соответствует заявленным в договоре показателям, всё обстоит не так безоблачно, как ему бы хотелось. Если скрытые недостатки, не оговоренные продавцом при составлении договора и акта передачи имущества, будут выявлены в будущем, это не освободит его от гражданско-правовой ответственности. Недобросовестное поведение собственника имущества свидетельствует о его ненадлежащем исполнении обязательств, несмотря на то, что покупатель в свое время имущество принял.

Немаловажным обстоятельством для покупателя является тот факт, что скрытые недостатки должны быть существенными. Во внимание принимаются лишь те дефекты, которые существовали до момента подписания договора и акта передачи имущества.

Сделки с недвижимостью всегда находятся в зоне повышенных рисков. Воспользоваться компетентной помощью адвоката намного выгоднее, нежели исправлять допущенные по незнанию ошибки. Конечно, оказание подобных юридических услуг осуществляется на платной основе. Однако следует признать, что средства, потраченные на правовое обслуживание договора, являются грамотной инвестицией в качество приобретаемого жилья, собственное благополучие, а также профессиональную защиту от возможных нарушений имущественных прав.

Какие штрафы грозят тем, кто затевает ремонт в своей квартире

Как быть, если недостатки квартиры выявлены после подписания акта

Для чего нужен передаточный акт при продаже квартиры?

Передаточный акт наделен этими фунциями:

• Фиксация факта того, что недвижимость была передана покупателю.
• Фиксация состояния, в котором квартира была передана продавцом потребителю.
• Подтверждение того, что объект недвижимости был осмотрен покупателем.

Последний пункт служит для того, чтобы предупредить споры о дефектах и недостатках, обнаруженных покупателем. Этот документ особенно актуален в том случае, если жилье покупается на вторичном рынке. Подписывая передаточный акт, потребитель подписывается под тем, что недвижимость была им осмотрена и ее состояние было ему известно.

Что делать покупателю, если уже после подписания акта он обнаружил дефекты? Продавец не может проигнорировать претензии на основании подписи, стоящей на передаточном акте. В части 2 статьи 556 ГК РФ прописано, что даже если потребитель согласился принять жилье с дефектами, это не освободит продавца от его обязательств.

К СВЕДЕНИЮ! Обнаружение недостатков после подписания передаточного акта – довольно распространенная ситуация. Связано это с тем, что первый осмотр квартиры является довольно поверхностным. В ходе него можно обнаружить только видимые дефекты (трещины, старые отопительные трубы и прочее). После самой покупки, уже на этапе эксплуатации недвижимости, становятся очевидными другие недостатки.

Порядок действий покупателя недвижимости

Что делать, если дефекты обнаружены после подписания передаточного акта? Рассмотрим основные шаги покупателя недвижимости.

Оформление претензии и ее направление продавцу

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

• ФИО покупателя, его адрес и прочая контактная информация.
• Информация о продавце: ФИО, адрес и прочее.
• Дата и место покупки недвижимости.
• Способ оплаты.
• Адрес квартиры.
• Обнаруженные дефекты, время и обстоятельства их выявления.
• Причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта.
• Перечень требований к продавцу.

Требования к содержанию претензии есть в пункте 1 статьи 18 ФЗ №2300-1. К этому документу рекомендуется приложить копии бумаг, подтверждающие факт покупки и оплаты. К примеру, это может быть договор купли-продажи. Однако если он отсутствует, это не может считаться основанием для отказа в рассмотрении претензии (пункт 5 статьи 18 ФЗ №2300-1). Претензию рекомендуется составлять в двух экземплярах. Лучше, чтобы на экземпляре покупателя стояла подпись продавца с указанием его ФИО и должности, а также печать. Нужно также проставить дату принятия претензии продавцом. Экземпляр со всеми подписями рекомендуется оставить при себе. Этот документ будет являться подтверждением того, что покупатель действительно обращался к продавцу.

Если продавец отказывается принять бумагу, ее можно отправить по почте. Для этого нужно использовать заказное письмо. Эти дополнения к письму играют важную роль:

• Опись вложения. Так покупатель сможет доказать, что в письме была именно претензия, а не пустой лист.
• Уведомление о вручении. Позволит подтвердить, что продавец получил письмо.

То есть, заказное письмо поможет соблюсти претензионный порядок. А соблюдать его нужно, если есть вероятность обращения в суд (пункт 10 Правил, установленных Приказом Минкомсвязи РФ №234 от 31 июля 2014 года).

К СВЕДЕНИЮ! Если принимается решение о возврате недвижимости продавцу, факт возврата нужно задокументировать (пункт 5 статьи 503 ГК РФ, пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Обращение в суд

Обращаться в суд имеет смысл тогда, когда продавец отказывает в положительном рассмотрении претензии. В этом случае нужно направить в суд заявление и документы, подтверждающие аргументацию истца (статьи 131 и 132 ГПК РФ). Покупатель может потребовать не только возврата средств, но и возмещения убытков, расходов. К примеру, это могут быть траты на услуги адвоката (пункт 1 статьи 18 ФЗ №2300-1).

Если произошло нарушение срока рассмотрения требований потребителя, можно взыскать неустойку в объеме 1% от стоимости недвижимости (пункт 1 статьи 23 ФЗ №2300-1). Покупатель также может потребовать в суде возмещения морального вреда согласно статье 15 ФЗ №2300-1.

К СВЕДЕНИЮ! При обращении в суд нужно уплатить пошлину. Квитанцию об ее уплате требуется приложить к заявлению.

Особенности устранения дефектов, обнаруженных после подписания акта

Порядок действий после обнаружения недостатков определяется или соглашением сторон, или решением суда. Квартира может быть возвращена продавцу. Но есть и альтернативный вариант – исправление всех дефектов продавцом или застройщиком.

Недостатки купленного жилья можно подразделить на эти виды:

• Очевидные. Это те дефекты, которые могут быть обнаружены обычным человеком в ходе первичного осмотра. Это человек, у которого нет специальных строительных знаний. Такими недостатками могут быть разбитые окна, вмятины на стене.
• Скрытые. Это дефекты, которые может обнаружить только специалист в области строительства. К примеру, это звукоизоляция или теплоизоляция низкого качества, неверно установленные коммуникации.

Имеет ли смысл обращаться к застройщику? Все зависит от обнаруженных недостатков. Если обнаружен скрытый дефект, то он будет, скорее всего, исправлен. Объясняется это тем, что покупатель был лишен возможности обнаружить недостаток при подписании акта. Если же выявлен очевидный дефект, добиться его исправления будет сложно. В этом случае могут возникнуть вопросы о том, почему потребитель ничего не сказал о недостатках при покупке.

К СВЕДЕНИЮ! Даже если продавец откажет покупателю в его претензиях, последний всегда может обратиться в суд. Судьи, как правило, встают на сторону потребителя.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Заключен договор купли-продажи квартиры. Выяснилось, что в квартире не работает воздуховод.

Вопрос: Заключен договор купли-продажи квартиры. После того как покупатель вступил во владение, выяснилось, что в квартире не работает воздуховод, наблюдается слабый напор воды, теплоснабжение осуществляется не в соответствии с нормативами. В договоре была сделана ссылка на то, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта. Может ли он отказаться от договора купли-продажи?

Ответ: Покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи, если суд признает указанные недостатки существенными. В то же время есть судебная практика, согласно которой отсутствие у покупателя претензий к качеству объекта в момент его передачи или подписания договора служит основанием для отказа в иске.

Обоснование: В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

Таким образом, если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца (п. 1 ст. 475 ГК РФ):

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Применительно к договорам купли-продажи жилой недвижимости существенным нарушением является, например, несоответствие фундаментов, стен, балок перекрытия строительным нормам и правилам.

Таким образом, в случае передачи помещения с недостатками покупатель вправе предъявить одно из требований, предусмотренных п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ (в зависимости от того, сочтет суд недостатки существенными или нет).

По общему правилу при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Исходя из этой нормы, можно сделать вывод о том, что, если в договоре указаны определенные недостатки объекта, передача покупателю такого объекта будет являться надлежащим исполнением.

Из вопроса следует, что в договоре имелась ссылка на отсутствие у покупателя претензий к техническому состоянию объекта. Означает ли это, что покупателю были известны недостатки коммуникаций в квартире (воздуховода, систем водо- и теплоснабжения) и он согласился принять квартиру с этими недостатками?

Согласно ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если таким способом нельзя определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом данной нормы представляется, что продавца можно признать надлежащим образом исполнившим обязательства по передаче квартиры, только если он докажет, что до подписания договора покупатель знал о конкретных недостатках воздуховода, а также систем водо- и теплоснабжения.

При отсутствии таких доказательств следует признать, что переданная квартира не отвечает требованиям, обычно предъявляемым к качеству жилого помещения (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Соответственно, покупатель вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата денег (если суд признает недостатки существенными) или предъявить иные требования, предусмотренные п. 1 ст. 475 ГК РФ (если недостатки несущественны).

Представляется, что такая позиция судов не учитывает п. 2 ст. 477 ГК РФ, согласно которому требования, связанные с недостатками товара, не имеющего гарантийного срока или срока годности, могут быть предъявлены покупателем в разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Договором купли-продажи может быть установлен более длительный срок для предъявления этих требований.