Покупка квартиры с торгов по банкротству: риски

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

• Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

• Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
• Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
• Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
• Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

• Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
• Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
• Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
• Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

• Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
• Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

• Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
• Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как купить залоговую квартиру, находящуюся в собственности у банка

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

1. Зарегистрироваться на торгах.
2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

• Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
• Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.

• Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
• Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

• Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
• Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

• Регистрация: до 1 дня.
• Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
• Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
• Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
• Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
• Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

В кризис принято экономить. Особенно это касается крупных покупок, а приобретение квартиры, несомненно, можно отнести к таковым. Россиянам привычна ипотека, но в последние годы наши граждане стали проявлять интерес и к покупке жилья на публичных торгах – уценка может оказаться существенной, однако и без рисков не обходится. Каким образом ипотечные квартиры попадают на торги и как не обжечься при купле-продаже таких объектов, разбирается «Право.Ru».

В современных российских условиях жилье в ипотеку – для многих зачастую единственный возможный вариант приобретения квартиры. Правда, еще в середине прошлого года банки считали ипотечных заемщиков надежными клиентами: кредитные организации наращивали портфели, а сами деньги на покупку жилья в отдельных случаях можно было получить с минимальным пакетом документов – иногда даже без справки 2-НДФЛ. Но в последнем квартале 2014 года макроэкономическая ситуация в России резко ухудшилась, и реакции рынка ипотечного кредитования не пришлось долго ждать: объемы выдаваемых кредитов начали падать, а долги по уже выданным – расти.

В общем, долги растут. А что же происходит, когда ипотечный заемщик больше не может исправно выплачивать кредит?

Аукцион или торги?

В этом случае его ожидают две крупные неприятности. Первая – это штрафы и пени за просрочку платежа, с помощью которых банки пытаются воздействовать на нерадивого клиента. На практике используются три основные формы штрафов: в виде фиксированной суммы, в виде повышенного процента на просроченную задолженность и как процент от общего объема оставшегося долга.

Единой судебной практики по поводу правомерности их начисления пока не сложилось. В 2011 году этим вопросом занимался ныне ликвидированный Высший арбитражный суд, но единообразия не достиг: по одним спорам штрафы за просроченные платежи были признаны законными, по другим – нет. Но если заемщик перестанет погашать обязательные платежи, санкций со стороны банка ему все-таки не избежать.

Конечно, и заемщику, и банку проще не доводить дело до суда и попытаться решить вопрос мирным способом – например, стороны могут заключить соглашение о реализации недвижимости во внесудебном порядке, по которому должник продает заложенный объект и полностью гасит кредит. В этом случае речь идет об аукционе и его организатор действует на основании договора с банком. Недвижимость получает экспертную оценку, которая определят начальную цену ее продажи. Затем, за 1-2 недели до проведения аукциона организатор подает специальное объявление о его проведении – оно должно быть опубликовано по месту нахождения недвижимости в печатном издании – официальном информационном ресурсе органа исполнительной власти. Лица, желающие поучаствовать в аукционе, обязаны внести задаток в размере не более 5 % от начальной цены лота. В выигрыше остается тот, кто предложит наивысшую цену. Дальше победитель подписывает с их организатором протокол об итогах аукциона, после чего обязуется в течение 5 банковских дней внести оставшуюся разницу между суммой залога и ценой продажи. А все те, кто проиграл торги, в течение тех же 5 банковских дней получают свой залог обратно. Также деньги возвращаются, если аукцион не состоялся. После того, как победитель аукциона полностью оплатит квартиру, он получает еще 5 дней, чтобы подписать с организатором торгов договор купли-продажи, и после государственной регистрации жилье переходит в его собственность.

Но гораздо чаще заемщик и по кредиту не платит, и к кредитору не обращается – в таких случаях банк направляет ему официальное уведомление об обязательном досрочном погашении долга, а если и оно не исполняется, то недвижимость по решению суда отправляется искать нового хозяина на публичных торгах. После того, как суд вынесет решение о реализации заложенного имущества с торгов, настает время работы судебных приставов-исполнителей. В их задачи входит описать имущество, которое находится в квартире, выселить должника и отправить недвижимость на реализацию. Срок извещения участников торгов иной – не раньше, чем за 30 дней, но не позже, чем за 10 дней до начала мероприятия; в остальном же механизм проведения торгов почти аналогичен аукциону.

В тихом омуте…

Разумеется, осторожный покупатель постарается максимально проверить «чистоту» приобретаемой квартиры. Для этого существует Росреестр, в территориальных отделах которого можно взять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где будет указан перечень собственников объекта. Также можно попросить продавца предоставить архивную выписку из домовой книги – в ней отражается история жильцов квартиры с момента «ввода ее в эксплуатацию». Получить этот документ можно в жилищно-эксплуатационных организациях по месту нахождения квартиры. Однако ЕГРП содержит только сведения, попавшие туда с момента основания регистрационной службы, то есть с 1998 года. А продавец может и отказаться предоставлять выписку из архива, при том, что самому покупателю в ЖЭКе ее не дадут.

И риск, что случае покупки недвижимости на торгах покупатель может не знать, что приобрел квартиру «с сюрпризом», сохраняется. Например, может оказаться, что в квартире законно проживают члены семьи бывшего собственника и она является их единственным жильем. Ранее закон прямо запрещал выселять таких жильцов, но в этом году ситуацию переломил случай Адама Богатырева – добросовестного покупателя квартиры, изъятой у должника, который не справился с ипотечным кредитом. В 2012 году Богатырев купил трехкомнатную квартиру на публичных торгах, а после покупки неожиданно обнаружил, что в ней продолжает законно проживать семья предыдущего владельца. Новый хозяин попытался выселить жильцов по суду, но особого успеха не имел – первая и апелляционная инстанция решили оставить в квартире дочь бывших владельцев, а также ее несовершеннолетних детей.

Богатырев дошел до Конституционного суда, полагая, что его право собственности нарушено из-за парадокса: закон, сохраняя право проживания в квартире за теми, кто ей не владеет, защищает их права в большей степени, чем интересы добросовестного покупателя, а также сводит на нет значение залога недвижимости как правового института.

И в КС с ним согласились (подробнее >>>). 24 марта этого года суд пояснил, что в аналогичных ситуациях не должны применяться нормы, которые запрещают обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным. Применительно к жилью, которое является предметом ипотеки, такое ограничение не действует, поскольку по ст. 78 Закона об ипотеке при обращении взыскания на недвижимость прекращаются все права пользования ею, а затем она реализуется на публичных торгах, объяснял председатель КС Валерий Зорькин.

После рассмотрения дела Богатырева законодатель получил предписание провести ряд реформ – урегулировать правовое положение членов семей прежнего собственника жилья, а также сделать сведения о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения максимально прозрачными. А до тех пор, пока эти новшества не будут реализованы, разбираться с последствиями перехода прав на «проблемные» квартиры придется судам – ведь дисконт при покупке жилья на торгах бывает очень существенным, а сегодня российские граждане вряд ли откажутся от возможности сэкономить.

Но законодатель пока решает смежную и более насущную проблему – в марте Совет Федерации подготовил законопроект о запрете на взыскание долгов по ипотеке. Правда, пока только по валютной. Суть предложения состояла в том, чтобы не отбирать у заемщиков квартиры и не начислять штрафы и пени за просроченные платежи. Мораторий предлагалось установить до 1 июля 2016 года. Однако Минэкономразвития, Минфин, Минюст, Министерство строительства и ЦБ РФ подготовили на законопроект отрицательный отзыв, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на источник, знакомый с текстом отзыва. В правительстве посчитали, что меры, которые предлагает документ, нивелируют принцип равенства заемщиков, поскольку устанавливают привилегии для тех, кто взял ипотеку в валюте. Кроме того, прописанный в тексте документа запрет на переуступку прав требований не позволит заемщикам пользоваться механизмами господдержки.

Суды пока также настроены скептически – 29 июня этого года Мособлсуд отменил решение Пушкинского городского суда, обязавшего банк «ВТБ 24» внести изменения в договор валютной ипотеки и пересчитать сумму ее платежа по курсу на момент заключения договора – 23,51 руб. за доллар (дело № 2-878/2015) (подробнее >>>).

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Выбирая квартиру, необходимо проверить, есть ли вероятность, что собственник будет объявлен банкротом. Как это сделать? Чем грозит банкротство после заключения сделки? Как себя обезопасить? На эти и другие вопросы отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург) urburo1.com.

К сожалению, невозможно проверить будущие действия бывшего собственника. Если он наберет кредитов на сумму свыше 500 тысяч рублей и в течение трех месяцев не будет их оплачивать, то суд примет иск о его банкротстве. Поэтому в течение трех лет с момента продажи квартиры сделка может быть признана недействительной и жилье пойдет в конкурсную массу, где новый собственник станет лишь одним из кредиторов. В реестр кредиторов новый собственник попадет на общих основаниях и получит деньги от продажи квартиры и другого имущества банкрота пропорционально. Тот факт, что это жилье будет для покупателя единственным, также не поможет в этом вопросе.

Что такое «банкротство физлица»?

Если должник не может вернуть долг, в частности не способен вносить регулярные платежи по кредиту, то он имеет право подавать заявку на банкротство. Банкротиться можно с любой суммой долга, но целесообразно это делать, начиная с суммы, превышающей 250–300 тысяч рублей. Обязанность банкротиться возникает, когда сумма задолженности превышает 500 тысяч рублей, а просрочка выплаты долга — свыше трех месяцев.

Процедура банкротства длится около года и стоит от 100 тыс. рублей. Чаще всего юридические компании дают годовую рассрочку по оплате услуг. Банкрот лишается имущества: на торги выставляется недвижимость (кроме единственного жилья), транспорт, предметы роскоши и бизнес.

На время банкротства у должника блокируются все банковские счета и карточки, к тому же нужно отдавать часть зарплаты в конкурсную массу кредиторам. После банкротства запрещено занимать руководящие должности в течение трех лет, открывать ИП в течение пяти лет, а также можно забыть о новых кредитах — их больше никто не даст.

Какая сделка признается недействительной?

Сделка с собственником, которого в течение трех лет после этой сделки суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Однако если продавец купил себе другое жилье, то сделку не оспорят.

Как обезопасить себя?

Можно посоветовать приобретать квартиру в новостройке, тогда этот риск исключается. Также уменьшается риск при покупке квартиры в ипотеку: банк проверяет продавца и при его плохой репутации кредит не одобрит. Но вообще надо смотреть на личность того, кто продает жилье: солидный человек, занимающий хорошую должность, вряд ли наберет кредитов и обанкротится.

Есть еще вариант: может помочь титульное страхование, то есть страхование от потери права собственности. Однако здесь надо изучать правила, выяснять, считается ли банкротство страховым случаем. И важный момент: страховая компания откажет в выплате, если будет доказано мошенничество.

Как проверить, проходит ли продавец процедуру банкротства в момент сделки?

Информация о банкротстве публичная — она представлена в открытом доступе на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Также юристы проверяют базу судебных приставов по исполнительным производствам.

Следует понимать, что любые сделки продавца, находящегося в процессе банкротства, незаконны, если не получено согласие финансового управляющего. В последнем случае сделки возможны, если затем деньги поступают в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов. При отсутствии согласия финансового управляющего процедура будет оспорена.