Как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры

Что такое — проверка дееспособности продавца квартиры? Проверка дееспособности продавца квартиры — это проверка на предмет способности понимать значение своих действий.

Проверка дееспособности продавца квартиры — специфическое понятие: по большому счету проверяется не сама дееспособность, а отсутствие признаков недееспособности, которые впоследствии могут повлечь признание сделки с недвижимостью купли продажи квартиры недействительной.

Под дееспособностью понимается способность гражданина самостоятельно совершать сделки. Все граждане, достигшие 18 лет обладают полной дееспособностью, такие собственники по общему правилу вправе самостоятельно совершать сделки с принадлежащей им недвижимостью. Не достижение собственником квартиры 18 лет однозначно требует получение согласия органа опеки и попечительства.

Если будет доказано, что вполне дееспособное лицо на момент сделки купли продажи квартиры не понимало значение своих действий или не могло руководить ими, то такую сделку признают недействительной. Даже если продавца впоследствии признают недееспособным, то сделка может быть признана недействительной.

Только по официальным данным Росстата, на 1000 человек населения в среднем ежегодно около 16 человек впервые заболевают нервными болезнями, соответственно, в абсолютном значении количество таких лиц растет, и риски признания сделок купли продажи квартиры недействительными по указанному основанию увеличивается.

Проверка дееспособности продавца квартиры — запрос справок

В связи с этим разумна проверка дееспособности продавца квартиры — покупателю квартиры рекомендуется у всех собственников запрашивать справки о том, что данные лица по месту жительства не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Проверка дееспособности продавца квартиры при запросе справки все равно не является полной. Проблема в том, что диспансеров много и продавец квартиры может принести справку из диспансера, не являющегося государственным или не обслуживающего район проживания продавца. Такая справка или отсутствие в принципе желания продавца дать такую справку является тревожным для покупателя звонком. В этом случае рекомендуется уточнить причину отсутствия такой справки из «официального» диспансера и при любых сомнениях убедить предоставить справку из местного диспансера либо отказаться от сделки покупки квартиры.

Однако проверка дееспособности продавца квартиры по таким справкам, даже при полном предоставлении их — панацеей не является.

На практике был случай, когда продавец — на вид вполне адекватная женщина 50-ти лет — состояла на учете у психиатра в диспансере по месту жительства ее родственников, которые жили и другом городе и ухаживали за ней. После того как женщина по неизвестным причинам подарила квартиру риэлтору, тот продал ее. Проверка дееспособности продавца квартиры и всех недавних собственников жилья не производилась покупателем квартиры. Это была его фатальная ошибка. Родственники же признали через суд бывшего владельца квартиры недееспособным и истребовали квартиру у нового владельца, добросовестного покупателя квартиры. Родственники смогли доказать в суде, что уже на момент дарения квартиры, ее собственница не понимала значения поступков и у нее, как у душевнобольной, отсутствовала воля на продажу квартиры.

Проверка дееспособности продавца квартиры и согласие продавца на проверку

Риэлторы продавца часто говорят, что клиент не захочет или не обязан предоставлять такие справки. Действительно, продавец не обязан получать такие справки, и для Росреестра данные справки не нужны. Более того, продавцу придется самостоятельно поехать в диспансер для получения справки, поскольку этого не может сделать риэлтор по доверенности. Однако практика в связи с очевидной актуальностью давно признала запрос данных документов «нормальным», и добросовестный продавец не должен отказаться от их предоставления.

Отметим, что вместо данных справок могут быть представлены:

1. водительские права,
2. разрешение на ношение оружия,

для получения которых лицо проходит соответствующую проверку у психиатра.

Проверка дееспособности продавца квартиры может натолкнуться на непонимание. Порой риэлторы в обоснование отказа в представлении справок из ПНД НД ссылаются на то, что сведения о здоровье продавца относятся к врачебной тайне, или же что врачи не выдают такую справку для продажи квартиры.

Действительно, сведения о наличии у гражданина психического расстройства, о фактах обращения за психиатрической помощью и о лечении в учреждении, оказывающем такую помощь, а также другие сведения о состоянии здоровья гражданина являются врачебной тайной и отнесены к сведениям конфеденциального характера.

Допускается предоставление сведений о состоянии психического здоровья гражданина по требованию, но лишь в случаях, установленных федеральными законами. По указанной причине и ряд врачей отказываются выдавать подобную справку, поскольку для покупки квартиры получение данных о психическом состоянии человека законом не предусмотрено.

Проверка дееспособности продавца квартиры при ее покупке важна для покупателя — как покупателю оценить дееспособность физического лица?

Практика показывает, что проверка дееспособности продавца квартиры даже наличие справок, водительских прав или удостоверения дееспособности нотариусом все же не страхует покупателя на 100 %. При суде о признании человека недееспособным, судья делает выбор по собственному убеждению и медицинским показателям, признать ли лицо не дееспособным, в том числе не способным понимать значение своих действий на дату сделки. Однако проверка дееспособности продавца квартиры и наличие справок является все же определенной гарантией, что продавец дееспособен.

Проверка дееспособности продавца квартиры и интуиция покупателя

Помимо документов, не стоит забывать и о личном мнении о продавце квартиры. Такое мнение порой может лучше всяких справок подсказать, что сделку с продавцом заключать не следует. Например, убедитесь, что продавец понимает, что он продает квартиру, что на него не оказывается воздействие, что он заключает сделку не вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, что у него не было травм головы, тяжелых болезней.

О многом может свидетельствовать частое нетрезвое состояние продавца, заторможенность реакций, неадекватность. Возможно продавца намеренно вводят в такое состояние, давая алкоголь, наркотики, сильнодействующие лекарства, чтобы заставить продать квартиру и отнять у того деньги либо в дальнейшем оспорить сделку по «пороку воли».

При определенных травмах головы продавец может быть признан впоследствии недееспособным, а на момент сделки — не способным понимать значение своих действий. Это также повлечет недействительность сделки.

Проверка дееспособности продавца квартиры с особым вниманием должна проводиться, если продавец — пожилой человек, который продаёт квартиру под влиянием родственников, фактически не понимая существа своих действий. Именно такие сделки успешно оспариваются другими родственниками.

Проверка дееспособности продавца квартиры даст понимание — целесообразно ли отказаться от сделки либо застраховать риск потери права собственности.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Псих или не псих

По закону все сделки по купли-продажи любого вида недвижимости должны совершаться между полностью адекватными и дееспособными гражданами. И если будет установлено, что один из участников сделки был недееспособным или частично утратил свою дееспособность, то договор купли-продажи будет признан недействительным.

По решению суда покупатель вернет обратно продавцу недвижимость, а тот, в свою очередь, обязан возвратить деньги. Но проблема будет состоять в том, что не факт, что на момент расторжения договора у второго участника сделки будут эти деньги. В итоге возврата можно ждать годами, а несостоявшийся покупатель останется и без средств, и без недвижимости.

Как и на каких основаниях гражданин признается недееспособным?

1. Возрастная недееспособность. До момента совершеннолетия по закону гражданин не может принимать самостоятельные решения. А по достижению совершеннолетия он автоматически становится дееспособным, только если суд не установит обратное. В эту же категории относят и ситуации, когда человек слишком стар и в силу возраста не может адекватно руководить своими действиями.
2. Недееспособность (полная, частичная) вследствие психического расстройства, когда человек не может правильно воспринимать действительность и отвечать за свои поступки.

По закону каждый гражданин РФ, достигший совершеннолетия, является дееспособным. Принять решение о недееспособности может только суд на основании предоставленных документов. Подать заявление в суд могут только родственники, органы опеки или психиатрические учреждения.

Опасность для покупателя недвижимости

Нет абсолютно никаких правовых норм, обязывающих продавца недвижимости доказывать свою адекватность. Покупатель не может требовать справки и прочие доказательства адекватности продавца. Но, с другой стороны, имеет смысл все же попросить эти документы. Конечно, продавец имеет полное право отказать в этой просьбе, но тогда закрадываются сомнения, покупателю стоит задуматься заключать договор с этим человеком или нет.

Как проверить дееспособность продавца квартиры?

1. Как уже говорилось — попросить принести справки из психоневрологического диспансера. Но этот момент не будет являться 100%-й гарантией, так как не секрет, что подделка справок из медицинских учреждений процветает. Если справку вам предоставили, необходимо обратиться к нотариусу, который проверит подлинность, отправив в диспансер, выдавший документ, соответствующий запрос. Но и здесь может появиться проблема, так как врачи не обязаны раскрывать эту информацию.

Вообще, по закону нотариус может только проверить документы на подлинность и выявить адекватность при личной беседе. Документы можно подделать, а оценка адекватности проводится слишком субъективно, только лишь на основании личной оценки нотариуса. Поэтому этот метод не совершенен и всех рисков не покрывает.

2. Попросить пройти продавца медицинское освидетельствование, и только после получения медицинского заключения соглашаться на проведение сделки. Если продавец будет всеми силами избегать этой процедуры, то стоит задуматься подписывать ли с ним договор.

3. Можно отправить запрос в ЕГРП и получить выписку из ЕГРП. Если у государственного органа есть информация о частичной или полной потере дееспособности гражданина, то эта информация отражается в выписке. Но эта мера должна применяться лишь в комплексе, так как не факт, что эти сведения каким-то образом попадут в ЕГРП.

Вообще, лучше изначально обращаться в агентство недвижимости, так как профессиональные риелторы помогут покупателю со всеми проверками и примут комплекс мер, предотвращающих составление договора купили-продажи недвижимости с недееспособным гражданином. Они, в силу специфики своей работы, могут даже визуально определить подделаны справки или нет, а также могут самостоятельно делать запросы в компетентные органы для проверки продавца.

Самое главное — не торопитесь заключать сделку, проверьте и юридическую чистоту квартиры, и дееспособность продавца. Если есть малейшие сомнения, то стоит вообще отказаться от сделки с данной недвижимостью и гражданином. Это проще, чем потом бегать по судам, доказывать свою правоту и ждать когда же будут возвращены деньги.

Обращайтесь сразу в агентство недвижимости, это не только значительно ускорит сделку и поиск подходящей недвижимости, но и сделает процесс покупки безопасным.

Если вы видите, что продавец злоупотребляет алкоголем или наркотиками, откажитесь от покупки недвижимости у него. Риск признания сделки недействительно слишком высок, в суде родственники продавца легко докажут его зависимость, суд признает сделку незаконной и аннулирует договор купли-продажи.

Может случиться и такое, что по каким-либо причинам в договоре купли-продажи фигурировала не вся сумма оформления, а часть, продавец и покупатель могу рассчитаться друг с другом без официального оформления определенной части средств. Тогда это будет еще больший риск, если продавец будет признан недееспособным, то покупатель сможет вернуть только те средства, речь о которых идет в договоре продажи.

Никогда не торопитесь заключать сделку, прежде обязательно все проверьте, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, только так вы заключите безопасную сделку.

Покупка квартиры: проверка документов и продавца

Покупка квартиры – важный шаг в жизни каждого человека. Многие молодые семьи выбирают жилье в новостройках, приобретая его у строительных компаний, становясь тем самым первыми владельцами квартиры. Но далеко не всегда можно купить удобную по расположению комнату или квартиру в новом здании, и приходится искать варианты покупки недвижимости «с рук». В таком деле имеется масса нюансов, и рынок недвижимости заполнен мошенниками и просто юридически неграмотными продавцами, из-за действий которых в итоге может пострадать покупатель.

Чтобы купить квартиру без лишних проблем, можно обратиться к профессионалам, которые гарантируют проверку всех документов и нюансов, способных привести к проблемам. Но если вы приобретаете недвижимость самостоятельно, не лишним будет узнать, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры, а также изучить другие важные правила, про которые речь пойдет в данной статье.

Какие документы проверять при покупке квартиры для определения права собственности

При покупке квартиры необходимо проверить документы, которые указывают на право владения продавцом данной недвижимостью. В зависимости от того, как продавец получил данную квартиру, потребуется посмотреть различные документы.

Если квартира приватизирована на продавца, необходимо посмотреть следующие документы:

• Технический паспорт, в котором описаны технические аспекты недвижимости, в том числе имеется информация о состоянии жилплощади и его размерах;
• Зарегистрированное в бюро свидетельство, которое подтверждает, что продавец имеет продаваемую недвижимость в собственности.

В случае если приобретаемое жилье является кооперативным, также следует проверить технический паспорт, но свидетельство о праве собственности должно иметь несколько иной вид и быть выдано главным управлением жилищного обеспечения.

Если продавец купил ранее свою квартиру у других хозяев, обязательно проверьте договор купли-продажи, который должен быть нотариально заверенным и зарегистрированным в БТИ. А если жилищная площадь была получена продавцом по наследству, то он также должен иметь соответствующий документ, заверенный нотариусом и в БТИ.

Сложнее всего с проверкой документов при покупке квартиры, которая досталась продавцу в результате судебного разбирательства. Потребуется проверить не только зарегистрированное в БТИ судебное решение, но и многие другие документы, которые могут варьироваться, в зависимости от ситуации. Среди таких документов:

• Акты, подтверждающие факт мирового соглашения;
• Документы о демунипализации;
• Договора о делении недвижимости;
• Документы об отсутствии претензий со стороны ипотекодержателей;
• Отчуждения;
• Договор лизинга.

Когда право собственности будет установлено, необходимо обратиться в БТИ, чтобы запросить справку, которая является характеристикой квартиры. С получением данной справки может возникнуть проблема, если в жилом помещении проводилась перепланировка, которая не была узаконена. Продавать квартиры с незаконной перепланировкой нельзя, и продавцу потребуется выполнить соответствующую процедуру и заплатить административный штраф за внесенные в конструкцию помещения изменения.

Внимание: В некоторых случаях за незаконную перепланировку квартиры ее хозяин может понести уголовное наказание.

Проверка продавца при покупке квартиры

Продавать недвижимость по законам Российской Федерации может только дееспособный совершеннолетний человек. Проблема заключается в том, что далеко не все продавцы соглашаются представить документы из наркологических и психологических диспансеров. Однако нежелание продавца получать подобные справки вовсе не говорит о его недееспособности, но оно должно насторожить покупателя. Есть несколько способов установить дееспособность продавца при его отказе от самостоятельного получения данных справок:

• Самый ненадежный способ – это проверка наличия у продавца документов на вождение автомобиля или ношение (хранение) оружия. Как известно, в России данные документы можно получить, только представив соответствующие справки из диспансеров.
• Также можно запросить из Росреестра справку о собственнике квартиры. Она называется «Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограничено дееспособным». Получить такой документ можно по доверенности от проверяемого лица.
• Наиболее надежный способ убедиться в дееспособности продавца – это провести независимую медицинскую экспертизу. Для этого требуется пригласить специализирующегося на подобных мероприятиях психиатра. За данную услугу придется заплатить, но по итогу ее исполнения покупатель будет иметь на руках справку от специалиста, подтверждающую дееспособность продавца на момент заключения сделки с недвижимостью.

Важно отметить, что даже наличие справки от независимого эксперта не станет для суда стопроцентным доказательством дееспособности лица. Если на момент продажи квартиры он находился на учете в наркологическом центре, в результате судебного спора по квартире данный факт может стать важным при вынесении решения. Каждый случай индивидуальный, но наличие справки от независимого эксперта значительно повышает шансы покупателя отстоять свои права на квартиру в суде при необходимости.

Проверка истории квартиры

Важно при проверке квартиры запросить выписку из Единого реестра прав на недвижимость. Часто продавцы имеют данный документ при себе, и если это так, то обратите внимание на дату его выдачи, желательно, чтобы он был максимально «свежим». При желании покупатель может самостоятельно заказать выписку. Она позволит узнать, кто обладает правами на недвижимость и не наложены ли на нее обременения.

Также обязательно надо взять выписку из домовой книги, которая позволит убедиться в правильности проведения приватизации квартиры (если таковая имела место быть). Кроме того, выписка из домовой книги позволит узнать количество сделок, проведенных с недвижимостью. По ней же можно установить количество прописанных в квартире людей.

Потребуйте у продавца квартиры представить вам справку из ЖЭКа, что за квартирой не имеется долга по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Если в квартире живут несовершеннолетние, нужно убедиться, что они в ней не прописаны. Когда в приобретаемой недвижимости прописаны несовершеннолетние, могут возникнуть проблемы с органами опеки. Убедитесь, что они в курсе продажи квартиры и согласны, что ребенок будет выписан из недвижимости и прописан в новом месте жительства.

Нотариус может запросить информацию из Единого реестра запретов отчуждения недвижимости, что позволит проверить, не являлась ли квартира частью залогового имущества при оформлении кредитных обязательств. Также по данной справке можно установить, не внесена ли квартира в уставной фонд организации, предприятия или компании.

Если продавец квартиры приобретал ее в браке, лучше попросить у него справку, которая бы подтверждала, что бывший супруг не против продажи недвижимости. Также, в идеале, можно потребовать письменное согласие на продажу недвижимости от всех жильцов квартиры, даже если они в ней не прописаны.

Самостоятельно проверить документы при покупке недвижимости довольно просто. Часто продавцы сами собирают максимальный пакет документов, перед тем как показать квартиру покупателю. В такой ситуации обратите внимание на даты выданных справок, и если они окажутся устаревшими, попросите продавца заказать новые или сделайте это самостоятельно.