Скрытые собственники – это лица, которые имеют законное право собственности на часть квартиры, дома и другой недвижимости или прописку в ней с правом проживания.
Наиболее распространенные группы скрытых собственников:
• Законный супруг или супруга собственника недвижимости, у которого вы ее приобрели.
Если в период брака была приобретена недвижимость, независимо от того, на кого она оформлена, второй супруг имеет право распоряжаться данной собственностью. Именно поэтому требуется при заключении сделки нотариальное согласие второго супруга. Но бывают случаи, когда супруги уже разведены в официальном порядке. При этом право на данную собственность, если она была приобретена в браке, сохраняется у обоих. По закону заявить о разделе имуществе необходимо в течении трех лет после развода. Есть исключения из данного правила. Например, один из супругов может находиться в местах лишения свободы, где он не может в этот срок заявить свои права после развода. После отбывания наказания объявившийся собственник имеет полное право заявить свои права на имущество.
• Скрытые собственники при наследовании имущества.
Часто продается жилье, которое досталось по наследству. В этом случае второй супруг права на данную недвижимость не имеет, но с течением времени могут объявиться другие собственники. В случае наследования по завещанию это могут быть лица, которым по закону предусмотрена обязательная доля в наследстве. Если же завещание отсутствовало и жилье досталось по закону, то в дальнейшем претендовать на него может кто-то еще: дети, родители, брать и сестра. Особенно стоит быть осторожными в том случае, если вы приобретаете квартиру или дом, в которых право наследования перешло новому собственнику недавно.
• Иные лица, прописанные в квартире
Право проживания в квартире сохраняется за лицом, если на период продажи они пребывали в тюрьме или проходили воинскую службу. Очень распространенный пример: лицо получило судимость до приватизации квартиры и на тот момент было в ней прописано. После приватизации квартиру продали, но по возвращению из мест лишения свободы человек имеет полное право по суду потребовать прописки и права проживания. Примерно аналогичная ситуация имеет место быть, если в квартире был прописан до приватизации гражданин, пропавший без вести или объявленный умершим в случае, если он вдруг объявится.
Скрытые собственники: как избежать обмана?
Способы проверки юридической чистоты недвижимости
Выписка из ЕГРН на недвижимость в этом случае является главным документом, на основании которого можно получить следующую информацию об объекте:
• Наличие арестов и различных ограничений, залога на приобретаемый объект недвижимости;
• Сведения о собственнике недвижимости, а также всех бывших собственниках;
• Основные технические характеристики объекта, чтобы убедиться в их соответствии заявленным;
• Кадастровая стоимость недвижимости.
Выписка из ЕГРН на недвижимость получить можно быстро и в режиме онлайн, не выходя из дома. Это позволяет оперативно узнать всю необходимую информацию об объекте недвижимости, а также его владельцах. Проводить проверку объекта недвижимости нужно в обязательном порядке, чтобы в дальнейшем не возникло серьезных проблем с правом собственности.
Особенно тщательно нужно проводить проверку в случае продажи недвижимости собственником ниже рыночной стоимости и срочность сделки. Безусловно, подобные факты также могут свидетельствовать просто о сложном материальном положении собственника и необходимости в кратчайшие сроки получить денежные средства. К сожалению, часто желание купить квартиру или дом по низкой цене, спешка рассчитаться с прежним владельцем, чтобы выгодное предложение не перехватили другие люди, приводит к тому, что новые собственники теряют бдительность и не проводят тщательной проверки. Будьте внимательны и очень осмотрительны в таких ситуациях. Обязательно заказывайте выписку из ЕГРН на недвижимость перед ее покупкой. Это позволит сделать выгодное вложение, которое в дальнейшем доставит только радость владения и никаких хлопот.
Правила безопасности при покупке квартиры
«Продаётся двухкомнатная квартира в Москве. Зеленый район, евроремонт, недорого». Вероника уже представляла, как расставит мебель в этой уютной квартире. Но по совету друзей обратилась к юристам.
Оказалось, что вместе с ключами от квартиры она получила бы изрядные проблемы в нагрузку: квартира находится под арестом. Это выяснилось только после проверки.
Поэтому запомните и расскажите всем:
Ошибка при покупке квартиры может стоить миллионы рублей и испорченных нервов
Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Финансовая ценность квадратных метров создает благоприятные условия для всевозможных махинаций со стороны нечестных продавцов и мошенников.
Переполненные радостью покупатели теряют бдительность, особенно когда мечта о собственной квартире вот-вот сбудется! И вместе с жильём приобретают крупные неприятности.
Как рискует покупатель квартиры?
Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. При этом, чем большее количество сделок было в истории квартиры, тем серьезнее могут оказаться риски нового покупателя.
Если покупатель не проверит все документы и не обнаружит возможные риски, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и квартиры. По закону продавец, конечно, обязан вернуть деньги после расторжения сделки, но часто у него их уже нет.
Почему это опасно?
В истории каждой квартиры, как и в российском законодательстве, множество нюансов, которые, при желании, позволят оспорить каждую десятую сделку с недвижимостью.
Ошибка №1. Нарушение закона
Квартиру Петровым продавала милая женщина по генеральной доверенности от мужа. И все бы ничего, только мужа к моменту продажи уже не было в живых. Вдова, не желая делиться с другими наследниками, скрыла факт смерти и провернула сделку. Когда история вскрылась, договор расторгли.
Комментарий юриста:
Настоящую и предшествующую сделки суд может признать недействительными и вернуть квартиру законному собственнику.
Ошибка №2. Невменяемый продавец
Сделка прошла, Андрей с семьей въезжает в приобретенное жильё.
Проходит два месяца. Деньги, полученные продавцом за квартиру, потрачены. И тут он обращается в суд с иском – при продаже своего единственного жилья он не осознавал свои действия, т.к. злоупотреблял алкоголем.
После экспертизы сделку признали недействительной. При этом суд обязывает продавца вернуть полученные от сделки средства. Всей суммы уже нет – возвращать будет по частям.
Комментарий юриста:
Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры докажет в суде, что не осознавал свои действия в момент подписания договора, находился в алкогольном или наркотическом опьянении или его ввели в заблуждение.
Ошибка №3. Жилец-невидимка
Смирновы купили однокомнатную квартиру в Люблино. Прожили в ней год. И вдруг звонок в дверь. Незнакомый мужчина говорит, что здесь живёт.
Оказалось, что мама с сыном были зарегистрированы в квартире. Сын сел в тюрьму на 15 лет. А мама приватизировала квартиру без его ведома и продала Смирновым. А тут сын из тюрьмы выходит – и прямиком в свою квартиру.
Комментарий юриста:
За жильцами, временно выписанными в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные и другие учреждения сохраняется право проживания в квартире. Они могут появиться спустя несколько лет и вселиться через суд в купленное вами жилье.
Ошибка №4. Права наследников
Антиповы только закончили ремонт в своей новой квартире, как вдруг выясняется, что их могут выселить. Квартиру им продавала семейная пара, которая в свою очередь получила это жильё от бабушки. Но бабушка была им не родная, а просто соседка, за которой они исправно ухаживали – покупали продукты, лекарства, возили в поликлинику. Бабушка в благодарность за их доброту и заботу оформила квартиру на них.
Только через 2 года после смерти бабушки приехали родственники из Эстонии — всё это время им было не до неё. «Бабушка пообещала квартиру нам, а соседи воспользовались её беспомощностью» — заявили родственники в суде.
Комментарий юриста:
Не были учтены интересы всех наследников. Даже спустя несколько лет они могут претендовать на долю в квартире, доказывая свои права через суд.
Как понять, что квартиру можно покупать?
Чтобы проверить выбранную квартиру на наличие рисков, запросите у продавца и внимательно изучите документы:
Паспорт продавца
Данные в паспорте должны совпадать с указанными в других документах на недвижимость.
Свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.)
Обязательно сверьте адрес квартиры, которую вы смотрели, с адресом, указанным в документах. В договоре должна быть указана полная стоимость объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРН
Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра.
С помощью этого документа вы сможете узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры, а также о других владельцах квартиры.
В выписке из ЕГРН есть отдельное поле, где будут указаны имеющиеся ограничения, аресты, залоги и их вид. Если обременений нет, то в этой графе будет стоять прочерк.
Это важно знать: Как проверить дееспособность продавца при покупке квартиры
Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов
Можно получить в МФЦ. Проверьте данные о жильцах, зарегистрированных в квартире на данный момент времени: ФИО, дата рождения, предыдущее место жительства, когда и куда они были выписаны. Будьте внимательны — ни один из жильцов не должен «повиснуть в воздухе».
Справка о наличии задолженностей по коммунальным платежам
Можно получить в ЖЭК, чтобы проверить отсутствие задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д.
Справка из наркологического и психоневрологического диспансера
Важно убедиться, что продавец не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, а значит осознает свои действия в момент продажи квартиры.
На что ещё обратить внимание?
В документах не должно быть исправлений и помарок. Если заметили что-то подобное, насторожитесь – возможно, у вас в руках подделка.
При заключении сделки требуйте согласие супруга, даже если квартира куплена не в браке, даже если они в разводе. Отсутствие согласия может быть поводом для судебных споров.
Если один из собственников квартиры – несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки на продажу квартиры.
Если квартира продается по доверенности, существует большая вероятность мошенничества и обмана. Требуйте присутствие продавца на сделке. В противном случае, лучше поискать другой вариант.
Обязательно расспросите соседей – они могут рассказать много полезной информации как о владельце, так и о самой квартире.
Запомнить
В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один владелец и прозрачная история переходов права собственности. Тогда не будет проблем с документами и юридической чистотой. Таких вариантов мало, поэтому нужно внимательно изучить все документы на предмет стоп-факторов или обратиться за проверкой к юристам. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов и проверить квартиру на возможные риски, связанные с ее покупкой.
Скрытые собственники — кто это такие и как «не нарваться» на них при покупке квартиры?
Процедура покупки купли-продажи квартиры проходит при непосредственном участии покупателя и продавца, которым выступает собственник. Именно на него должно быть оформлено право собственности на недвижимость. Однако, уже после покупки может выясниться, что правом владения или проживания в квартире обладает кто-то еще.
Это так называемые скрытые собственники при покупке квартиры – лица, которые даже после завершения сделки могут оспорить ее и вернуть недвижимость или потребовать выделения доли, а также прописаться и жить в ней.
Кто такие эти люди? Разберемся в этом в нашей статье.
Кто такие скрытые собственники в квартире или доме
Что значит скрытый собственник? Под данным термином в жилищном законодательстве понимаются третьи лица, которые имеют право на часть недвижимости или проживание/прописку в ней. Кто это может быть:
Законный супруг владельца
По закону, независимо от того, на какого именно супруга оформлено право собственности, оба имеют право на распоряжение имуществом, нажитом за период брака. Вот почему перед продажей любой недвижимости требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку купли-продажи. Если такой доверенности не будет, заявить свои права на часть собственности второй супруг сможет уже после регистрации сделки, что приведет к ее отмене.
Потребовать такое согласие необходимо даже в том случае, если супруги уже разведены и вместе не проживают. Это не имеет значения, если квартира была приобретена в браке.
Очень часто собственники продают жилье, доставшееся им по наследству. Супруг в таком случае права на часть собственности не имеет. Однако, могут объявиться иные наследники, которые предъявят свои права. Юридические тонкости оформления в данном случае будут зависеть от того, как именно продавец получил квартиру.
Если наследование произошло по завещанию, и его оригинал есть на руках, то проблем никаких не возникнет – данный документ определяет порядок наследования и исключает других претендентов на квартиру.
Если же завещания не было, и жилье досталось продавцу по закону, то в дальнейшем может выясниться, что на него претендует кто-то еще. К примеру, квартиру родителей в равных долях наследуют все дети, если иное не прописано в завещании. Для предотвращения возможных проблем в этом и иных случаях рекомендуется внести в договор купли-продажи дополнительный пункт и прописать в нем, что в случае объявления иных наследников продавец решит с ними все денежные проблемы самолично и передаст им положенную по закону часть средств, полученных от продажи жилья.
Однако, даже в этом случае хорошо подумайте, стоит ли связываться с унаследованными квартирами, особенно если времени с момента наследования прошло немного. Договор купли-продажи может нарушать права недееспособных родителей, супругов, лиц, находящихся на иждивении, или несовершеннолетних детей наследника. А значит, может быть аннулирован. В большинстве случаев об этом знают сами собственники, поэтому и спешат с продажей, даже путем занижения цена на объект.
Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире
Если речь идет о несовершеннолетних, то на их выписку из продаваемого жилья должны дать разрешение органы опеки. Либо детей необходимо сперва прописать в другом жилье, и только после этого выписывать их продаваемого. Если же несовершеннолетние убыли в детский дом или иное государственное учреждение на постоянное пребывание, за ними сохраняется их часть в квартире родителей. Аналогично с лицами, находящимися на иждивении у продавца.
Иные лица, прописанные в квартире
Если человек находится на воинской службе или в тюрьме, за ним сохраняется право проживания в квартире. К примеру, в жилье был прописан гражданин, получивший судимость в 1995 году или позже данной даты. Далее он был выписан в момент нахождения в местах лишения свободы, после чего квартиру приватизировали и продали. Но уже после возвращения такое лицо имеет законное право вновь прописаться в квартире и въехать туда на проживание. Бывший собственник квартиры будет как бы не при делах, так как права на часть денег от продажи такое лицо не имеет. Зато оно сохраняет право на проживание в ней, кто бы не числился ее хозяином.
Аналогично дела обстоят с лицами, убывшими для прохождения воинской службы в армии. Даже если за время их отсутствия жилье было продано, они имеют право восстановить прописку и поселиться в квартире.
Если в квартире был прописан гражданин, пропавший без вести, то и он сможет предъявить на нее права, если вдруг объявится. Вот почему рекомендуется провести проверку истории всех регистраций и судьбу ранее прописанных – чтобы узнать, зарегистрированы ли они теперь в другом месте или нет.
Права собственников жилья
Права и обязанности собственника жилья закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации. Среди них – право распоряжаться своей недвижимостью, например, продавать ее. Однако, не нарушая при этом прав иных собственников или лиц, прописанных в квартире.
Недобросовестные продавцы скрывают собственников недвижимости, чтобы провести сделку поскорее. Но для покупателя такая спешка может обернуться долгосрочной судебной тяжбой с лицом, объявившимся уже после закрытия сделки.
Как проверить недвижимость на скрытых собственников
Проще всего проверить квартиру на скрытых собственников через юристов или риэлторов. Юридическая экспертиза объекта позволит выявить все подводные камни. Покупатель заодно сможет убедиться в отсутствии обременений на квартиру и иных моментов, которые могут помешать заключению сделки или стать причиной ее аннулирования в дальнейшем.
Выявить скрытых собственников можно и самостоятельно. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРИП – в ней будет отражена вся история операций с недвижимостью за период с 1998 года (с этого момента ведется учет). В выписке будут отражены аресты на квартиру, переходы права собственности, запреты на совершение сделок и т.п. – все, что имело место за эти годы (а это свыше 20 лет, что немало).
Также непременно стоит обратиться в паспортный стол и заказать расширенную выписку из домовой книги. Вас интересует форма 9 и форма 12. В первой будет отраженно, кто прописан в квартире в настоящий момент, во второй – кто был зарегистрирован здесь ранее. Справка выдается бесплатно. Заказать ее можно также через сайт Госуслуги.
Какие правила нужно соблюдать, чтоб не потерять квартиру после покупки
Получив выписку с данными всех прописанных в квартире, необходимо убедиться, что каждому из них есть куда выписаться. Если речь идет о совершеннолетних гражданах, то желательно с каждого из них взять нотариально заверенное обязательство в том, что он знает о намечающейся сделке и обязуется в указанный срок (14 дней) сняться с регистрационного учета по данному адресу.
В случае с супругом/супругой продавца легко понять, скрытый собственник это или нет. Обязательно требуйте от него/нее нотариально заверенное согласие на сделку.
Если вы хотите купить квартиру у наследника, то пропишите в договоре купли-продажи, что он обязуется лично решать все имущественные вопросы с иными наследниками, которые могут объявиться.