Размен муниципальной квартиры по российскому законодательству возможен в определенных случаях. Так как право собственности на муниципальное жилье принадлежит государству, для любых сделок с ним необходимо разрешение органов муниципалитета. Для того чтобы не зависеть от решения государственных органов, жилье можно приватизировать. Тогда право собственности перейдет на ее жильца.
Если приватизация по определенным причинам невозможна или нежелательна, то размен – одна из самых простых и распространенных сделок с муниципальной собственностью.
Способы размена
Многие граждане не знают, как лучше им разменять квартиру и какие способы существуют. Законодательством России установлены два основных варианта размена такого жилья:
- по обоюдному согласию всех зарегистрированных жителей;
- через суд.
В первом случае письменное согласие будет необходимо от всех зарегистрированных жильцов. Если среди них есть дети, то необходимо будет получать такое согласие от органов опеки. Также некоторые жильцы могут письменно отказаться от участия в приватизации в пользу кого-то или просто в пользу всех. В случае обращения в суд согласие от органов опеки будет также необходимо.
Что не подлежит размену
Законодательством установлен определенный перечень ситуаций, в которых размен муниципального жилья будет не согласован администрацией. Для того чтобы узнать, можно ли разменять конкретное жилье, нужно знать ситуации, когда это невозможно. К ним относятся:
- Ситуации, когда жилая площадь и этот дом подлежат в скором времени капитальному ремонту и перепланировке квартир.
- Жилье признано негодным для проживания.
- Жилье находится в аварийном доме или принятом под снос.
- В определенных случаях, когда жилец может скоро лишится права на жилье.
- Когда на жильца подано заявление о расторжении договора найма.
- Если некоторые зарегистрированные жильцы против размена.
На основании этих пунктов перед началом оформления сделки по размену жилья важно проверить ее на соответствие установленным требованиям.
Нюансы размена
Перед тем как начинать поиски возможных вариантов размена обязательно нужно подготовить свою квартиру для обмена. Чем лучше будет ее внешнее состояние, тем быстрее найдется покупатель, готовый обменять свою квартиру.
К тому же, сделав хороший ремонт и устранив все существенные недочеты, квартиру можно обменять по более выгодной стоимости.
Также значимым нюансом является, оставляете ли вы мебель. Возможно, что она не подойдет к вашей новой квартире и вам проще будет обменять квартиру с определенной доплатой. Это будет преимущество для другой стороны сделки, так как им не придется покупать новую или перевозить свою. А вы можете получить от них ту мебель, которая идеально подходит для новой квартиры.
Кроме этого, перед началом поиска размена нужно точно определить стоимость муниципальной квартиры. Она обладает такой же рыночной ценой, только процентов на 30 ниже таких же приватизированных квартир. Также учитывать нужно и территориальное месторасположение дома в населенном пункте, близость к инфраструктурным объектам. И даже этаж расположения квартиры играет большую роль в ценообразовании.
После такой оценки нужно грамотно оценить реальную рыночную стоимость понравившегося жилья. Так как его жильцы изначально могут ее очень завысить.
Это важно знать: В каком году началась приватизация квартир в России
Порядок действий
Если жильцами муниципального жилья определено, что их жилье подходит по установленным критериям для возможности размена, то порядок действий должен быть следующим:
- поиск альтернативного жилья для размена, оно должно быть также муниципальным;
- сбор необходимых документов;
- предоставление бумаг в муниципалитет для получения от них разрешения на размен;
- подписание договора размена и оформление сделки;
- расторжение предыдущих договоров о найме и подписание новых.
Одним из самых трудоемких этапов в данном случае получается сбор документов.
Документы
Россия всегда была очень бюрократичной страной, поэтому при совершении любых сделок всегда необходимо много бумаг. Для получения разрешения от администрации населенного пункта на данную сделку владельцы каждой квартиры должны предоставить следующий пакет документов:
- договор социального найма на имеющееся жилье или иной распорядительный документ;
- паспорта всех зарегистрированных жильцов и свидетельства о рождении детей;
- заявление на размен, подписанное всеми совершеннолетними дееспособными жильцами;
- технические документы на квартиры (экспликацию, паспорт, план);
- бумаги, подтверждающие отсутствие другого жилья;
- справка о количественном составе семьи.
Кроме этих документов, нужно предоставить администрации подписанный договор размена между жильцами. Данный документ может содержать акт осмотра помещений, условия доплаты одними жильцами компенсации другим.
Далее муниципалитет должен принять решение в течение 10 дней о возможности данной сделки и предоставить письменное решение. При положительном решении старые договоры найма расторгаются и заключаются новые. После данной сделки каждый из жильцов имеет право на приватизацию полученной квартиры.
Основания для отказа
Муниципалитет имеет право отказать в совершении сделки. Но для этого должны быть веские причины:
- Право пользования одной из квартир оспаривается в суде.
- Принято решение о проведении в одном из домов капитального ремонта или перепланировок квартир.
- Квартира признана официально непригодной для проживания.
- Подан иск на расторжения договора пользования на одну из квартир.
- При обмене получится вселение в коммуналку человека, страдающего хроническими заболевания из определенного списка.
- Дом, где находится одна из квартир, подлежит сносу.
- Одна из семей после проведения данной сделки будет считаться нуждающейся в жилищных условиях.
Данные основания отказа от проведения сделки оспорить в судебном порядке будет очень сложно. А вот другие основания, когда один из жильцов выступает против размена, можно попробовать оспорить в суде.
Размен через суд
В отличие от приватизированных квартир, которые принудительно поделить на доли никто не может, муниципальная собственность делится на доли в судебном процессе.
Но для того чтобы суд принял такое решение, ему нужно весомое обоснование своих действий и необходимости размена. Если это будет доказано, то каждый жилец получит после размена свою долю в отдельной квартире.
Этот вариант встречается не часто, так как он не выгоден обеим сторонам сделки. Тот, кто против нее, не имеет права участвовать в выборе жилья и переедет туда, куда примет решение суд.
Для истца единственной проблемой становится долгое ожидание завершения судебных разбирательств. Не каждый другой участник сделки захочет ждать неопределенное время, пока завершатся судебные разбирательства первой стороны.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
– Квартира не приватизирована, есть долг по ЖКХ. Есть ли возможность обмена с доплатой, а с доплаты погасить имеющийся долг? Например, у нас трехкомнатная квартира 63 кв. метра: можно ли поменять на двухкомнатную, меньше по площади или равноценную нашей?
Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Варьяс:
Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение. При этом обмен возможен только с согласия наймодателя. А если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети или граждане, лишенные дееспособности (или ограниченные в ней), то дополнительно необходимо получить предварительное одобрение обмена от органов опеки и попечительства.
Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.
Это важно знать: Если в квартире никто не прописан
Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.
Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме. При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено. Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать. В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.
Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.
Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если Ваша квартира не приватизирована, то это не Ваша собственность, а собственность муниципалитета. Поэтому Вы не сможете ее продать, подарить или обменять. Это может сделать только законный владелец – администрация.
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как разменять неприватизированную квартиру?
«Можно ли разменять неприватизированную квартиру?» — вопрос, интересующий многих граждан страны.
С приватизированной квартирой процесс размена проходит легче, однако и муниципальную квартиру можно разменять.
Рекомендуется заранее ознакомиться со всеми нюансами процедуры, чтобы в дальнейшем не допустить ошибки.
Допустим ли размен вообще
Разменять неприватизированную квартиру на аналогичную квартиру можно. Однако могут возникнуть следующие сложности, если:
- нужна неприватизированная квартира, площадью меньше или больше;
- жилье должно быть максимально аналогично имеющемуся, т. к. количество муниципальных квартир регулярно уменьшается.
Размен в таких случаях может затянуться.
В каких случаях разменять не получится
Разменять неприватизированную квартиру, принадлежащую маневренному фонду, специализированной, служебной не получится. Для осуществления желаемого необходимо сначала приватизировать квартиру, а только потом начинать процесс размена.
Также существует еще несколько нюансов, которые могут остановить процесс обмена:
- Невыплачена значительная сумма счетов по коммунальным услугам.
- Государственные органы запретили размен, т. к. дом в скором времени сносится.
- Наличие документа, который подтверждает, что жилье находится в аварийном состоянии.
- Наличие документа, который указывает, что в настоящий период времени проводится капитальный ремонт дома.
Пошаговая инструкция
Для успешного размена неприватизированного жилья необходимо следовать пошаговой инструкции:
- Согласие всех проживающих.
- Наличие варианта размена.
- Все необходимые документы.
- Разрешение собственника на обмен жилья.
- Заключить договор и переехать.
- Заключить договор нового социального займа.
Согласие проживающих
Для начала процесса размена все зарегистрированные в квартире граждане старше 14 лет должны подписать согласие в письменной форме. Требования к согласию законодательство не предъявляет.
Как выражается согласие:
- Подпись на документе, заверенная специалистом при приеме бумаг в администрации.
- Документ должен быть удостоверен у нотариуса.
При наличии несовершеннолетних зарегистрированных граждан необходимо получить согласие опеки на размен.
Подбор жилья для размена
Чтобы размен неприватизированного жилья на аналогичное состоялся, новая квартира должна соответствовать следующим требованиям:
- иметь статус неприватизированного;
- условия должны быть лучше или аналогичные;
- норма предоставления жилплощади должна соответствовать местным законам (зачастую не менее 12 метров на человека).
Наниматель квартиры для размена также должен иметь согласие всех проживающих, а также все необходимые документы.
Какие требуются документы
Для заключения договора обмена неприватизированного жилья потребуется следующий список документов:
Заявление и важные бумаги необходимо подать в местную администрацию. Ответ на разрешение или отказ приходит в письменной форме в течение месяца.
Разрешение наймодателя на неприватизированный размен
Чтобы разменять неприватизированный объект, требуется согласие собственника помещения. Процесс и алгоритм его получения зависит от административного регламента конкретного муниципалитета.
По заявлению нанимателя выдается отдельное письменное согласие на неприватизированный обмен, удостоверенное подписью главы населенного пункта.
Только при соблюдении всех нюансов можно заключать договор об обмене жилья.
Алгоритм заключения договора
Процесс размена неприватизированного жилья осуществляется через договор мены, участники которого являются граждане одной и другой квартиры. Для обмена не требуется регистрация Реестре, т. к. собственники квартир не меняются. Также не требуется делать заверение у нотариуса.
Договор должен соответствовать следующим требованиям:
Завершение процедуры
По завершению договора обмена требуется заново заключить договоры социального найма с местной администрацией и оформить регистрацию в неприватизированном объекте. Услуга бесплатная.
Какие бывают сложности
В процессе заключения договора могут возникнуть определенные трудности. Обменять же неприватизированное жилье на приватизированное невозможно.
Без согласия прописанных
«Можно ли разменять муниципальную квартиру без согласия всех прописанных?» — нет. Необходимо согласие всех сторон или обращение в суд для разрешения дальнейших обстоятельств и выселения несогласного жильца.
Если один против
Как разменять неприватизированную квартиру, если один против:
- Обратиться в суд.
- Дождаться судебного решения. Если оно положительное, гражданин выселяется из квартиры.
Судебный процесс может занять немало времени, поэтому рекомендуется уговорить жильца подписать согласие на размен квартиры.
Размен квартиры при наличии долгов
Разменять квартиру при наличии задолженностей по коммунальным услугам не получится. Также и не поможет популярный способ — сняться с регистрации и зарегистрироваться в другом месте.
Наличие задолженности не позволит выписать гражданина и членов его семьи из неприватизированного объекта.
Размен при разводе
Процесс сильно усложняется, если супруги решили развестись. Размен жилья в таком случае невозможен. Жилье остается в собственности муниципалитета, государства, т. к. квартира была оформлена на одного гражданина. Бывший же супруг выселяется из жилплощади.
Принудительный размен через суд
Суд дает возможность не только обменять приватизированную жилплощадь, но и приватизацию. Причиной обращения может стать как несогласие жильцов, так и несогласие попечительского совета, муниципалитета на сделку.