Как выделить долю в натуре в общей долевой собственности на квартиру

Ситуации, когда одна и та же недвижимость является собственностью нескольких лиц одновременно, достаточно распространены.

Такой вид права классифицируется на совместную (когда часть каждого участника в процентном соотношении не установлена) и долевую собственность (при этом установлено, на какую часть может претендовать гражданин).

Что представляет из себя выдел в натуре

Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.

При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.

В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.

В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.

Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.

С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.

Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.

Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.

Зачем нужно выдел в натуре

Проблема выделения в натуре обычно поднимается в следующих ситуациях:

• Необходимость продажи недвижимости или её части;
• Желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью;
• Желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке;
• Необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

Выдел доли и раздел имущества: в чём различие

Выдел и раздел – это два различных юридических понятия.

При выделе в натуре соответствующей части квартиры остальная площадь остаётся в общей собственности у других участников.

В результате раздела имущества каждому из собственников передаётся отдельное определённое помещение.

В первой ситуации при этом право общей собственности утрачивается только тем субъектом, который выделил в натуре площадь, соответствующую его части. Остальные собственники по-прежнему владеют оставшейся площадью квартиры на праве общей собственности.

Если был произведён раздел имущества, то право общей собственности прекращается у всех участников.

Компенсация стоимости

В соответствии с положениями ГК РФ, если не удаётся в натуре выделить часть жилой площади, точно соответствующую доле гражданина в общей собственности, последнему полагается денежная компенсация.

Если размер выделенной площади, наоборот, превышает установленный соотношением доли участника, то этот владелец компенсирует со своей стороны другим собственникам эту разницу.

Также закон устанавливает, что в случае, когда определение доли в реальности невозможно, то другие участники собственности должны выплатить ему соразмерную денежную компенсацию.

По договорённости, денежная выплата может быть заменена каким-либо другим эквивалентом.

Заменить выдел в натуре выплатами можно лишь с согласия владельца.

В ситуациях, когда полагающаяся владельцу часть слишком мала по размеру, или данный гражданин слабо заинтересован в реализации своих прав на имущество, или выдел доли в натуре невозможен, по решению суда другие собственники могут выплатить этому лицу компенсацию и без его на то согласия.

Все вопросы, касающиеся определения размера выплат, решаются на основании выводов экспертов, профессионально занимающихся оценкой недвижимости.

Условия для выделения

Практика выдела в натуре из жилой площади отдельного дома достаточно распространена. С квартирой в этом плане ситуация несколько сложнее в связи с тем, что не всегда возможно реализовать одно из требований ко вновь организуемому помещению.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов, выделяемая часть жилой площади:

• Должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры;
• Иметь свой собственный вход;
• Иметь отдельные коммуникации;
• Должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Перед выделом доли в натуре необходимо узаконить осуществлённую перепланировку, если такая процедура имела место быть. В противном случае её результаты не будут приняты во внимание при выделе.

Соглашение о выделе

Решение проблемы с выделом доли в квартире в натуре возможно без участия суда в той ситуации, когда все иные участники общей собственности не возражают против проведения такой процедуры.

Зафиксировать все принятые договорённости можно путём составления единого документа – соглашения, которое должны подписать все собственники квартиры.

Основные требования к такому документу:

• Совершение в письменном виде;
• Необходима заверка нотариусом;
• Документ подлежит госрегистрации органами Росреестра, так же как и изменение соотношения частей в имуществе всех участников.

Гражданский кодекс РФ предъявляет конкретные требования к разным типам договоров. В данном случае существенными условиями (т.е. без них документ будет признан недействительным) будут следующие:

Определение и чёткое описание предмета договора.

Объект недвижимости, на основании приведённых в договоре характеристик, должен быть однозначно идентифицирован. В противном случае соглашение не будет признано заключённым;

Определение сторон сделки.

Визировать соглашение должны все собственники описываемой недвижимости.

В шапке указываются реквизиты всех сторон. Если речь идёт о физических лицах, то это – паспортные данные, сведения о проживании (регистрации);

Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов участников сделки.

К первым относятся договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или иные документы, на основании которых субъект получил своё право.

Ко второй группе относится свидетельство о праве собственности.

Дополнительно рекомендуется указать следующее:

• Отсутствие взаимных материальных претензий сторон после подписания соглашения;
• Возможность корректировки или редакции отдельных положений документа путём составления дополнительного соглашения, подписанного всеми собственниками недвижимости;
• Правила пользования, содержания и ремонта площадей, остающихся в общей собственности;
• Невозможность сторон отказаться в одностороннем порядке от выполнения условия договора;
• Информации об имеющихся обременениях или их отсутствии;
• Установленное время, в течение которого все участники данной сделки обязуются обратиться в Росреестр за регистрацией изменений;
• Количество экземпляров. Их число определяется количеством сторон-участниц (каждой из них – по одному оригинальному экземпляру) плюс один для Росреестра.

Выделение через суд

Если сторонам не удалось в процессе переговоров прийти к общему знаменателю, собственнику, желающему выделить долю в натуре, нужно обратиться в суд с исковым заявлением.

• В данном заявлении содержится:
  • Полная информация о самом заявителе (паспортные данные, регистрация);
  • Полные сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, описание);
  • Правила пользования помещением и площадями общего пользования;
  • Техническое обоснование возможности выдела;
  • В случае необходимости – размер желаемой компенсации;
  • Мотивированная просьба о разрешении со стороны суда провести процедуру выдела.
• Нужно предоставить в суд техпаспорт помещения;

  Необходимо подготовить заключение эксперта о возможности выдела в таком помещении.

  Заказать его можно в БТИ или иной фирме, имеющей право осуществлять строительную экспертизу;

• В комплект предоставляемой в суд документации также включить документы, подтверждающие право, квитанцию о внесении госпошлины, иные документы, подтверждающие право собственника на выдел.

Суд изучит полученную информацию, выслушает доводы сторон и вынесет решение.

При положительном решении для собственника, собирающегося «выделяться», ему нужно зарегистрировать возникшее право. Остальные сособственники пойдут регистрировать изменения в праве.

Оформление выделенной доли

Госрегистрация права реализуется Росреестром в срок до десяти рабочих дней (если комплект документов в порядке).

В результате все собственники, подавшие заявление, получат свидетельства о праве собственности установленного образца.

Специалисту регистрационного органа предоставляются:

• Заявления от всех участников сделки;
• Паспорта заявителей;
• Вступившее в силу решение суда о проведении выдела (2 экз.);
• Чек об уплате госпошлины от заявителей – по желанию. Данный документ не является обязательным к предоставлению, т.к. сотрудники Росреестра могут самостоятельно проверить в специальной программе факт уплаты.

Привлечение специалистов

Вопрос выделения доли в натуре в квартире весьма поверхностно урегулирован со стороны действующего законодательства.

Нет конкретных требований по содержанию соглашения, поэтому человеку, не являющемуся юристом, будет достаточно тяжело составить его так, чтобы учесть интересы всех сторон и не допустить роковых ошибок.

Любые неточности и оплошности, совершенные во время сделок с недвижимостью, обычно вызывают такие последствия, которые можно исправлять годами и с огромными финансовыми затратами.

Помощь профессионального юриста в таких вопросах оправдана и необходима, т.к. позволит сэкономить массу нервов, времени и денег.

Процедура выделения доли из общей долевой собственности на квартиру

Владельцами квартир нередко являются сразу несколько лиц. Тогда недвижимость находится в общей совместной собственности или долевой. В первом случае часть каждого не установлена, а во втором – указано, на что могут претендовать собственники. Преимущества долевой собственности очевидны. Поэтому некоторые совладельцы совместной недвижимости решают ее перевести. При этом нужно знать, как выделить долю в натуре в общей долевой собственности на квартиру.

Понятие доли

Выделение доли представляет собой преобразование жилплощади так, чтобы собственник получил определенную часть квартиры. Стоимость отныне будет зависеть от доли недвижимости. Ее часть соответствует общей собственности.

Получается, если недвижимость оценивается в 10 миллионов рублей, а собственников четверо, то каждый получит по 2,5 млн. рублей в случае ее продажи.

Однако по факту произвести выдел общей долевой собственности становится недостижимой задачей. Поэтому, кто-то из совладельцев, как правило, доплачивает, если ему досталось больше квадратных метров.

Согласно ГК РФ, каждый собственник вправе сам решать, как распорядиться своей долей. Однако при этом должны соблюдаться и интересы других собственников. С долевой собственностью проблем на порядок меньше. Ведь, соотношение здесь является уже определенным. Владельцы же совместной недвижимости могут договориться о долях каждого, составив соглашение. Тогда, как правило, они делят имущество поровну. Но это является не обязательным правилом, а правом. В случаях, когда прийти к соглашению они не могут, приходится решать судьбу долей в рамках суда.

Зачем нужна процедура выделения

Выдел доли из общей долевой собственности в квартире необходим в следующих случаях:

• планируется продажа целого объекта или его части;
• упразднение дискомфорта из-за совместного владения жилплощади;
• планы распорядиться своей долей индивидуально;
• решение конфликтных ситуаций с совладельцами.

Гражданин вправе распоряжаться, принадлежащей ему собственностью, по своему усмотрению в любой период. При этом не важно, когда выделяемый участок стал принадлежать лицу.

Выдел доли и имущественный раздел

Некоторые путают два совершенно разных юридических понятия. Но разграничить их просто. Когда осуществляется выдел долей в натуре, остальная площадь остается общей для других владельцев. А вот при разделе имущества, отдельное жилье передается всем собственникам. Получается, что в первом варианте общая собственность прекращается только для одного из совладельцев, так как выделяющийся участок делает его владельцем конкретного помещения. Другие продолжают являться владельцами по праву общей собственности оставшейся части. Но во втором, права общей собственности уже ни у кого нет.

Компенсация

Если выделение в натуре части жилплощади невозможно, владелец имеет право рассчитывать на денежную компенсацию, соответствующую части недополученной им доле в квартире. Если же размер площади, напротив, выше доли, предназначенной для владельца, то он сам должен компенсировать разницу остальным.

Однако, если по факту не получается определить доли, то собственники должны выплатить компенсацию ему. Причем она необязательно должна выражаться в денежном эквиваленте. По договоренности компенсацию передают и иным образом.

Замена выплатой выдела в натуре возможна только с согласия собственника. Если владельцу принадлежит малая доля или он практически в ней не заинтересован, и в то же время выдел является невозможным, то другие владельцы могут ему заплатить компенсацию, даже не получив согласия, на основании решения суда.

Условия

Часто интересуются, как выделить долю в натуре в общей долевой собственности не только на квартиру. Этот вопрос разрешается несколько проще в доме. Чтобы выделить часть объекта, она должна соответствовать ряду требований, закрепленных в правовых актах, а именно:

• являться изолированной;
• иметь отдельный выход;
• свои коммуникации;
• быть пригодной для пользования по назначению и жилья.

Перед выделом долей при необходимости осуществляется перепланировка в квартире. Она обязательно должна быть согласована с соответствующими органами по закону. Если этого не сделать, то перепланировка не принимается в расчет.

Соглашение

В суд не потребуется обращаться для выдела долей в квартире тогда, когда все участники договорились между собой и составили соответствующее соглашение. Документ обязательно должны подписать все владельцы. Главными требованиями для них являются:

• письменная форма;
• нотариальное удостоверение;
• государственная регистрация в Росреестре его, а также соотношения частей, если это имеет место.

Требования по различным договорам содержатся в Гражданском кодексе. Согласно ему, существенными условиями для соглашения являются:

• название и описание договорного предмета (таким образом, объект идентифицируется четко и недвусмысленно, иначе соглашение не признают);
• стороны (документ подписывают все собственники помещения – с этой целью в шапке указывают реквизиты участников, включая паспортные данные и адреса регистрации);
• сведения о том, какая часть принадлежит каждому из них;
• реквизиты органов, которые заверяют и подтверждают документ.

Соглашение не имеет четкой установленной формы, но рекомендуется в него внести также следующие данные:

• отсутствие претензий друг к другу;
• возможность изменения соглашения путем составления дополнительного документа;
• как будет осуществляться владение, пользование, содержание и ремонт;
• невозможность отказа от исполнения его условий;
• сведения об обременениях;
• период, когда участники могут обратиться для внесения изменений.

Через суд

Если общий знаменатель по выделению долей найти не удалось, то участникам придется обращаться в суд. При этом готовят иск, который должен содержать следующую информацию:

• данные о заявителе;
• о недвижимости;
• техническую составляющую о возможности выдела;
• правила использования жилплощади;
• размер компенсации, если он предусмотрен;
• просьба суду о разрешении выдела.

Помимо иска, в суд предоставляют технический паспорт объекта, и заключение эксперта о выделе в данном помещении. Его заказывают в БТИ или коммерческой компании, которая вправе осуществлять данный вид экспертизы. Также истец должен оплатить госпошлину и приложить иные документы, подтверждающие его право собственности в квартире, а также выдел долей.

Изучив информацию по делу, суд вынесет решение. Если оно будет положительным, то собственнику остается лишь зарегистрировать право в Росреестре. Остальным же необходимо зарегистрировать изменения.

Государственная регистрация осуществляется в течение десяти дней. Для этого готовят следующие документы:

• заявление установленного образца, которое подписывают все участники;
• удостоверения личностей;
• решение суда (оно должно вступить в законную силу);
• квитанцию с оплаченной госпошлиной.

По истечении указанного срока все заявители получат по своему экземпляру свидетельства о праве собственности.

Порядок раздела имущества: как в общей долевой собственности выделить долю на квартиру в натуре

Так как выделить долю на квартиру или землю в натуре в общей долевой собственности, по закону вправе любой из совладельцев недвижимости, подобный вид раздела весьма популярен. Это обусловлено тем, что при оформлении единоличного владения на часть имущества снимаются те ограничения, которые накладываются на сособственников недвижимости.

Без их согласия невозможно:

продать свою часть имущества;

зарегистрировать жильцов в квартире (доме);

сдать свою часть помещения в аренду;

сделать ремонт и т.д.

Учет мнения совладельцев связан с тем, что общая собственность представляет собой совместное использование недвижимости по договоренности сторон. Кроме того, как долевая собственность, так и совместная не закрепляют за каждым из хозяев конкретных помещений. В долевой собственности закон распределяет жилплощадь на «идеальные» доли (1/2, 1/3 и т.д.). В совместной собственности отсутствует и такое деление недвижимости.

Юридически, выделение доли закрепляет реальные квадратные метры за одним собственником. Площадь объекта разделяется фактически и теряет статус общей. В итоге, владелец будет волен распоряжаться своей выделенной частью, не нарушая права третьих лиц.

Выделение доли: законодательная база

Разобраться в правах общей долевой собственности позволит анализ законодательной базы.

Законодательные нормы, регламентирующие выдел долей изложены:

• в Гражданском кодексе (гл.16-18);
• в Земельном кодексе (ст.11.5);
• в 4 Постановлении Пленума Верховного суда (10.08.80, п.6-10);
• в Жилищном кодексе (гл.4).

В них определен порядок проведения процедуры раздела общего имущества, прописаны условия, предъявляемые к недвижимости и нюансы оформления, зависящие от того, какой объект подлежит делению.

Порядок проведения процедуры

Процесс выдела доли, согласно законодательству, может быть двух видов: с согласия всех сособственников и по приказу судебной инстанции. В последнем случае основанием для раздела является судебный приказ.

Независимо от того, планируется ли выделить долю в натуре в квартире, на земельном участке или в частном доме, последовательность шагов одинаковая.

По оглашению сторон

Если все владельцы объекта достигли согласия, необходимо оформить его документально, и произвести фактический раздел помещения.

Разделить можно только тот объект недвижимости, который будет соответствовать всем условиям, изложенным в правовых нормах. Различия в требованиях обусловлены категорией имущества. Если недвижимость признана неделимой, выдел долей из неё по закону невозможен. Это же относится к объектам, деление которых может принести имуществу серьезный ущерб или реально понизить стоимость недвижимости.

Договор о выделе одной или нескольких долей должен быть составлен письменно и заверен в нотариате.

Реквизиты всех собственников.

Данные правоустанавливающих документов на недвижимость и оснований появления права собственности.

Описание объекта (адрес местонахождения, общая площадь, его качество и назначение).

Полный пакет документов на объект раздела (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, данные из БТИ).

Указание долей каждого участника сделки до и после раздела.

Документы, подтверждающие, что объект удовлетворяет всем условиям, позволяющим раздел (отчет экспертов о возможности выделения доли).

Способ компенсации площадей, если в результате сделки доля одного из собственников уменьшилась.

Желательно дополнить соглашение отсутствием взаимных претензий и порядком содержания помещений общего пользования.

После того как документ подписан, следует произвести его регистрацию в Росреестре. Поскольку с лета 2016 года свидетельства о праве собственности не выдаются, на каждую выделенную долю можно получить выписку из ЕГРН.

Через суд

Когда стороны не могут договориться, следует прибегнуть к помощи судебной системы. Заинтересованное лицо подает к остальным владельцам недвижимости иск, а решение о возможности выделения долей будет выносить судья на основании закона.

Получить экспертную оценку объекта о возможном выделе долей.

Собрать документы на недвижимость (тех. паспорт, данные кадастра, выписка из ЕГРН).

Составить исковое заявление.

Прийти в суд на разбирательство по иску и обосновать свою позицию.

Если судья примет решение в пользу истца – зарегистрировать изменения в праве.

Если объект невозможно разделить, суд откажет в выделе доли, но может назначить в пользу истца компенсацию. Владелец может потерять свою долю недвижимости, а остальные собственники увеличат размер своих частей объекта. Особенно актуально такое решение, когда доля истца незначительная. В этом случае судом истцу может быть приказано взять с совладельцев компенсацию и лишиться права на имущество, независимо от желания.

Условия, предъявляемые к объекту раздела

Чтобы произвести выдел доли в натуре в частном доме или в квартире, помещение должно удовлетворять ряду требований.

возможность деления объекта на изолированные жилые площади в примерном соответствии с долей каждого из собственников;

создание для вновь образованных помещений отдельных входов;

закрепление за каждым отделяемым помещением своих коммуникаций;

недопустимость изменения назначения новых объектов относительно начального;

соблюдение норм, позволяющих проживание в каждой из вновь созданных частей;

недопустимость снижения ценности объекта в результате изменений;

недопустимость нанесения серьезного вреда имуществу в процессе изменений.

Наличие соблюдения вышеперечисленных требований должно быть подтверждено экспертными оценками.

Отчеты экспертов должны содержать заключения:

о возможности разделить объект технически;

о вариантах деления недвижимости;

о соразмерности предполагаемых частей жилого дома / квартиры существующим долям;

о степени износа строения;

о рыночной стоимости помещения;

о затратах, необходимых в процессе раздела и т.д.

При добровольном соглашении экспертная оценка – залог оформления сделки. Без её наличия выделение долей в натуре и оформление договора невозможно. В суде оценка играет ключевую роль, так как на основании заключения специалистов принимается решение о законности раздела недвижимости.

Тонкости процедуры в зависимости от объекта раздела

В зависимости от того, какой объект предполагается разделить на доли в натуре, основная процедура дополняется отдельными условиями.

Квартира

Судебная практика показывает, что выдел изолированной части в квартире – процесс сложный, и часто результат подобных исковых требований – отрицательный. На существующем рынке недвижимости редко встречаются квартиры, которые можно разделить на несколько отдельных помещений. Поэтому в отношении этой категории недвижимости решения о выделе доли часто заменяют компенсацией, если обе стороны согласны на это.

Если отойти от юридических терминов, то выделением доли может называться:

определение порядка пользования квартирой;

определение долей в совместном имуществе;

выделение «идеальной» доли из квартиры, находящейся в собственности одного владельца, третьему лицу.

Во всех этих случаях собственность будет общей долевой.

В первом варианте за каждым из владельцев закрепляется право проживать в конкретной комнате, а также условия пользования общими помещениями, такими как кухня, ванная, санузел и коридор.

Совместная собственность, образовавшаяся, например, у супругов в период брака, изначально не поделена на доли. Поэтому при разводе или в период брака можно закрепить за каждым из супругов «идеальную» долю. В данном примере – ½.

Единственный владелец недвижимости имеет право распорядиться частью площади в квартире: продать, подарить и т.д. Для этого определяется «идеальная доля», которая регистрируется на покупателя или одаряемое лицо.

Частное домовладение

В отношении частных домов выдел доли имеет больше шансов на успех. При этом для домовладений существует ряд дополнительных требований:

необходимо разрешение властей на переустройство;

все издержки, связанные с переустройством, на дом распределяются между сособственниками, соответственно доле каждого из них (в исключительных судебных решениях – соответственно материальному положению сторон);

закон не распространяется на самовозведенные постройки или самостоятельно выполненные перепланировки (если предстоит процесс раздела на жилой дом на доли, необходимо узаконить любые изменения, отличающиеся от проектной документации).

При выделе в натуре части домовладения хозяин обязан зарегистрировать новый объект в кадастре, там же на жилой дом будет присвоен новый адрес.

Земельный участок

Выделение доли в натуре на землю производится по общей процедуре. Важно учесть, что выделяемая часть земли не может быть меньше минимально установленных в регионе размеров надела. На раздел земель может также повлиять мнение сособственников и назначение целевого использования.

Дополнительные условия для выдела части земли из общей собственности:

участки, образованные после раздела, должны соответствовать начальной категории земель;

в процессе межевания не могут затрагиваться земли, находящиеся вне исходного надела;

границы новых участков должны проходить по земле (сформировать границы под строениями нельзя);

если на земле имеются постройки, «идеальные» доли в них должны быть выделены заранее или одновременно с разделом земель;

раздел не должен наносить ущерб другим собственникам и нарушать их права.

Перед тем как выделять долю, следует произвести межевание земельного участка, определив границы новых наделов. Производить работы разрешено только силами лицензированных специалистов. Если на начальный объект получено разрешение на строительство, оно будет актуально и для сформированных из него наделов.

Важно! Участки, образованные в результате раздела, владельцы должны поставить на кадастровый учет одновременно.

Выдел части участка в натуре делается на основании долей, прописанных в документах. Исторически сложившийся порядок пользования землей не может повлиять на увеличение доли одного из собственников.