Существенные условия договора управления многоквартирным домом и его пролонгация

Сегодня в рамках публикации на Портале ЖКХ пойдет разговор о заключении договора между собственниками и управляющей организацией. При этом надо четко понимать, что начинать работу по заключении нового договора лучше за несколько месяцев до окончания старого договора. Срок, на который заключен договор, может быть от одного года до пяти лет. И проводить эту работу соблюдая всю необходимую процедуру.

При этом надо понимать, что если в действующем договоре есть пункт о его автоматической пролонгации, то при направлении своих предложений по новому договору необходимо четко уведомить управляющую компанию о своем желании не продлять старый договор. Например, в такой формулировке: «уведомляем о расторжении договора № ___ от ____ числа по истечению срока его действия. Предлагаем заключить договор с _____ числа в предложенной редакции (Приложение на ___ листах». При этом проект нового договора должен быть утвержден общим собранием собственников дома, либо органом уполномоченным на такие действия решением собрания (например, Совет дома).

Правовой центр «Защита» подготовил по просьбе Портала ЖКХ следующие рекомендации:

Если Договор управления многоквартирным домом заканчивает свое действие в связи с истечением срока его действия, то собственники вправе:

1. Отказаться от дальнейшего действия такого договора. Если есть условие о его пролонгации, то необходимо письменно в установленный в договоре срок сообщить управляющей компании о своем нежелании продлевать договор. Если условия о пролонгации нет, то по истечении срока договор прекратит свое действие. 2. Продлить действие договора на тех же условиях и на тот же срок. Если есть условие о его пролонгации, то никаких действий предпринимать не нужно, он будет продлен автоматически. Если такого условия нет, то необходимо заключить с управляющей компании дополнительное соглашение к договору, где будет изменен его срок, либо просто заключить новый договор на тех же условиях.

3. Заключить договор управления домом с этой же управляющей компанией, но предложить ей свой вариант договора. В этом случае собственнику необходимо ознакомиться со следующей информацией о порядке заключения договора.

Согласно Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент, когда лицо, выступившее с предложением заключить договор, получило согласие на заключение такого договора на предложенных условиях (акцепт).

Предложение заключить договор (оферта) должно быть достаточно определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Предложение заключить договор обязательно должно содержать существенные условия договора (всегда — условие о предмете, в некоторых случаях условие о цене, сроке).

Идеальный вариантом является приложение к оферте проекта договора, который предполагается заключить.

Если в предложении о заключении договора стороной был установлен срок для дачи ответа, то договор будет считаться заключенным, если другая сторона дала согласие на заключение договора в пределах этого срока.

Если срок в предложении определен не был, то договор считается заключенным, если согласие на заключение договора было получено в разумные сроки. Закон не дает понятия разумных сроков, но из практики — это примерно 30 дней.

То есть собственники должны направить предложение заключить договор, приложить своей проект договора и желательно установить срок для дачи ответа о согласии или несогласии заключить договор.

Согласие другой стороны заключить договор (акцепт) должен быть полным и безоговорочным, то есть управляющая компания должна согласиться со всеми предложенными собственниками условиями.

Молчание не является согласием заключить договор.

Нужно иметь в виду, что ответ о согласии заключить договор (акцепт), но на ИНЫХ условиях, чем было предложено, не является согласием (акцептом) и не влечет за собой заключение договора. Такой ответ является отказом от согласия заключить договор! Однако, такой ответ признается новым предложением заключить договор (новой офертой).
Таким образом, управляющая компания может согласиться заключить договор на предложенных собственникам условиях, либо может отказаться от предложенных условий и предложить свои. В этом случае договор заключен не будет, и в свою очередь уже собственники должны будут решить, давать ли свое согласие на заключение договора на условиях, предложенных управляющей компанией.

Региональная общественная организация «Совет председателей Советов домов – НАШ ДОМ» подготовила свои предложения по включению в договор между собственниками и управляющей организацией дополнительных условий, вытекающих из положений федерального законодательства.

1.Включить в обязанность собственника ежемесячное снятие и передача в управляющую организацию показаний индивидуальных приборов учёта потреблённых коммунальных ресурсов.
Основание: пункт 31ж) Правил предоставления коммунальных услуг ( ПП РФ №354)

2.Закрепить за собственниками право самим находить подрядчика для текущего и капитального ремонтов.

3.Ежегодное утверждение Перечня работ, оказания услуг и текущего ремонта с подписанием Дополнительного соглашения об изменении условий договора.
Основание: ЖК РФ статья162,часть3,пункт3), ПП РФ от 13.08.2006г. №491пункт 17, письмо Минрегиона от 06.03.2009г. №6177/14.

4.Утверждение списка уполномоченных лиц, имеющих право подписания Актов выполненных работ.
Основание: ЖК РФ, статья 44, часть2,пункт3-1.

5. Об обязанности УК ежемесячно предоставлять Совету дома данные в объеме, указанном в пункте 31р) Правил.

6. Вменить в обязанность УК ежегодный отчет на общем собрании собственников о проделанной работе.
Основание: ЖК РФ, статья 162, часть 11.

7. Установление другого срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Основание: ЖК РФ, статья 155,часть 1. Пункт 66 Правил.

8. Внесение в платежный документ отдельной строки: «текущий ремонт».
Основание: ЖК РФ, статья 154.

9.Включить в раздел «общие положения» или «прочие условия» пункт:
«Уполномочить Председателя Совета дома, а в его отсутствие члена Совета дома, совершать любые фактические и юридические действия, связанные с исполнением настоящего договора и решений общих собраний собственников».

10.Начисление платы, оформление платежных документов без права передачи этих обязанностей УК третьим лицам.
Основание: ПП РФ от 15.05.2013г. №416, пункт 4ж).

11.О предоставлении ежеквартальных отчетов УК о работе в объемах, определенных решением общего собрания собственников.
Основание: ПП РФ от 15.05.2013г. №416, пункт 4з).

12. Включить: «Предоставление коммунальных услуг осуществляется на основании настоящего возмездного договора в соответствии с нормами федерального законодательства».
Основание: пункты 6 и 9а) Правил.

13. Включить в обязанности УК: «Производить проверку правильности исчисления платы за жилищно-коммунальные услуги»
Основание: пункт 31г) Правил.

14. Принять решение и включить в договор управления об оплате общедомовых нужд, исходя из фактического потребления, а не по нормативу.
Основание: пункт 44 ПП РФ №354 (в редакции ПП РФ №344)

15. Определить конкретный объем информации по дому в соответствии с ПП РФ №731, который должен размещаться на сайте управляющей организации.

16. Включить в раздел обязанностей УК следующий пункт: По результатам анализа данных общедомовых приборов учёта за расчётный период производить, при необходимости, расчёт размера снижения платы за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества с последующим внесением этих данных в платежный документ(раздел 5) для перерасчёта размера платы за соответствующий расчётный период.

Основание: Правила предоставления коммунальных услуг, пункты: 7,9,19н),31г)е)ф),104.

5.7.5 Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Легитимный, то есть законный, договор управления многоквартирным домом , составленный в соответствии с Российским законодательством, представляет собой комплексный многофункциональный договор , в котором заключены такие самостоятельные части, как:

— управление многоквартирным домом ,

— предоставление коммунальных услуг,

— оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Именно эти функции составляют предмет договора управления многоквартирным домом .

Перечень коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома содержит почти два десятка наименований. При этом каждое из них является или может быть предметом самостоятельного договора, и в каждом из них содержатся существенные, жизненно важные для населения условия, без которых он является ничтожным, то есть недействительным. Российское законодательств о в области коммунальных отношений даёт чёткое определение существенности условий в договорных отношениях. Существенными являются условия о предмете договора, об обеспечении исполнения обязательств и условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, без которых договор не является действительным – ст. 432 ГК РФ. Такие существенные, жизненно важные условия определены и прописаны в соответствующих разделах Российского законодательства. Они составляют основу коммунального права, являющего частью общего гражданского права в Российском законодательстве. Немногие наши коммунальные чиновники знают основы коммунального права, и потому предлагают населению такой договор управления многоквартирным домом, в котором не отражены и отсутствуют существенные, жизненно важные для населения условия .

Под иными правовыми актами подразумеваются постановления Правительства РФ в области коммунальных отношений, где указаны конкретные существенные условия, применительно к тем или иным видам жилищно-коммунальных услуг :

— Правила предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г., Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170),

— Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 ).

Перечень названий, параметры, описание потребительских свойств, федеральные стандарты качества и режим предоставления коммунальных и ж илищных услуг , каждая услуга в отдельности, в договоре должны быть прописаны, а не просто обозначены ссылками на «действующие нормы» или «существующее Российское законодательство». Это избавит договор от всякого рода неясностей, двоякого чтения и прочих казуистических двусмысленностей и злоупотреблений, а исполнителям услуг придаст положительный импульс для добросовестного исполнения ими своих обязанностей. Ведь не секрет, что значительная часть населения и не подозревает о федеральных стандартах качества жилищно-коммунальных услуг, также как и работники сервисных организаций, набираемые по остаточному принципу. Гражданский кодекс России определяет, что «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» (статья 421, 429, 432 , 435 ГК РФ) и они полностью отражены в его тексте.

Жилищным кодексом Российской Федерации (часть1 статья 162) заключать договор управления многоквартирным домом в письменной форме предусмотрено с каждым собственником помещения в таком доме. И на первой странице договора, в самом первом предложении должны быть указаны реквизиты собственника квартиры.

А что же предлагают нам управляющие организации? А предлагают они населению многостраничный, невнятный, не структурированный договор, содержащий, к тому же, множество несоответствий федеральному законодательству. Многочисленные пункты договора содержат повторы и противоречат друг другу. Помимо того, что размыто определение, а по существу отсутствует предмет договора и его существенные условия , в преамбуле отсутствуют реквизиты собственника квартиры. Отсутствует описание общего имущества конкретного дома, без чего невозможно определить и рассчитать стоимость жилищных услуг. В настоящем виде предложенный населению договор можно сравнить лишь с большой кучей мусора, где практически невозможно отыскать что-либо ценное. Гораздо легче предложить новый текст договора, чем составить протокол разногласий к нему.

В предлагаемом договоре отмечено, что население обязано уплатить пени за просрочку платежей в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ. И это правильно. Однако в Гражданском праве обязательства и обязанности исполнителя и потребителя, продавца и покупателя симметричны. Почему же в таком случае не прописано в предлагаемом договоре положение о выплате собственникам жилых помещений в досудебном порядке законной неустойки при представлении им коммунальных и жилищных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающих установленную продолжительность.

Не конкретизирован порядок расчётов. Очевидно, предполагается проводить все расчёты через ТРИЦ путём принудительного отъёма денег у населения за не оказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества. Из учредительных документов ОАО ТРИЦ следует, что основу его деятельности составляет биллинг, то есть составление счётов. Биллинговая система, согласно определению – это сертифицированная автоматизированная система Исполнителя для учёта операций по оказанию услуг Потребителю и их оплате. Создание такой системы предполагает наличие присоединённой сети для обеспечения прохождения информационных сигналов от приборов учёта, установленных у сантехнических приборов отопления, холодного и горячего водоснабжения потребителя до принтеров ТРИЦа. К моменту учреждения ОАО ТРИЦ, да и в настоящее время, таковой сети не создано. А поскольку присоединённая сеть отсутствует, биллинговая система не сертифицирована, и потому деятельность ТРИЦа незаконна, так как печатание тарифов на жилищно-коммунальные услуги это не есть биллинг. В настоящем виде ТРИЦ не более чем оцифрованный самовар. А поскольку ТРИЦ не может проводить расчёты, в договоре предусматривается «организовать перерасчёт оплаты услуг». Получается, что население дважды оплачивает функцию начисления оплаты услуг – сначала ТРИЦу за его фальшивые квитанции 3%, затем управляющей организации за так называемый перерасчёт, который, как правило, не проводится надлежащим образом.

Поскольку управляющие организаци и могут меняться практически ежегодно, в договоре должно быть отражено весьма важное положение о том, что плата за содержание и текущий ремонт помещений вносится собственниками и нанимателями жилых помещений на расчётный (лицевой) счёт многоквартирного жилого дома , где проживают собственники и наниматели жилых помещений, заключившие настоящий договор с управляющей организацией . Списание денежных сумм с расчётного (лицевого) счёта многоквартирного жилого дома, необходимых для финансирования текущих работ, производится по факту исполнения соответствующих работ с согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома или уполномоченных ими лиц. Это положение предписывает управляющей организации ежемесячно составлять акты выполненных работ. Тогда при исчезновении по каким либо причинам управляющей организаци и деньги не исчезнут вместе с этой организацией. Вместо этого ясного и чёткого положения, принятого повсеместно в соответствии с обычаями делового оборота, как это прописано в Гражданском Кодексе Российской Федерации, предлагается неэффективная система составления каких то непонятных актов «недопоставок». Так как не определено, кто должен составлять такие непонятные акты, они и не составляются.

Я отразил лишь немногие, но основные позиции, чем грешит предложенный населению договор управлении. Но и этого вполне достаточно, чтобы сделать выводы, почему нельзя подписывать договор управления многоквартирным домом, предложенный городскими чиновниками:

1. Отсутствует предмет договора.

2. Отсутствует описание общего имущества конкретного дома, без чего невозможно определить и рассчитать стоимость жилищных услуг.

3. Не отражены и отсутствуют существенные, жизненно важные для населения условия, без

которых договор не является действительным, в том числе не отражены и отсутствуют потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим предоставления услуг.

4. В преамбуле договора отсутствуют реквизиты собственника квартиры предусмотрено с

каждым собственником помещения в таком доме.

5. Не прописано положение о выплате собственникам жилых помещений в досудебном

порядке законной неустойки при представлении коммунальных услуг ненадлежащего

качества или с перерывами, превышающих установленную продолжительность.

6. Расчёты услуг через ТРИЦ путём принудительного отъёма денег у населения за не

оказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества.

7. В договоре отсутствует положение о расчётном (лицевом) счёте многоквартирного жилого дома , на который вносится плата за содержание и текущий ремонт помещений.

8. Списание денежных сумм с расчётного (лицевого) счёта многоквартирного жилого

дома, необходимых для финансирования текущих работ, производится по факту

исполнения соответствующих работ с согласия собственников жилых помещений

многоквартирного дома или уполномоченных ими лиц.

Неоднократно приходилось слышать сетования наших чиновников – вот, мол, не готовят специалистов для жилищно-коммунального хозяйства города, нет соответствующей правовой литературы. В 2005 году я подготовил к печати книгу «КОММУНАЛЬНОЕ ПРАВО», написанную в соответствии с федеральным законодательством Российской Федерации, где собраны и обобщены практически все правовые и нормативные документы касательно коммунальных отношений населения с обслуживающими их организациями. Предлагал я её нашим городским и областным властям. Под предлогом отсутствия денег (на самом же деле причина другая), чиновники отказались её издать.

Обобщённые в этой книге знания, помогли мне разработать «Договор» и » Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг » в соответствии с » Методическими рекомендациями по составлению хозяйственных договоров». Согласно п.1 ст.432 ГК РФ в нём учтены императивные нормы субстантивных условий договоров данного вида. Учитывая сложную, многостороннюю структуру договора, объём его в электронном виде составил 1.14 Мбайт или 89 страниц на бумажном носителе в том числе: 27 статей, 266 пунктов и 18 приложений.

Однако для населения такой объёмный документ иметь вовсе не обязательно. Во многих случаях вполне достаточно документа гораздо меньшего объёма. Такой компактный «Договор управления многоквартирным домом», где отражены существенные, жизненно важные условия, составлен на 6 страницах, вручается каждому собственнику жилого помещени я и служит доказательством заключения договора. » Условия» могут храниться в управляющей организации. Собственники жилых помещений имеют право ознакомиться с ними , а при необходимости получить копию в электронном виде бесплатно или ксерокопию на бумажном носителе за плату.

Основные условия договора управления МКД

Договор управления МКД важен обеим сторонам: жильцам многоквартирного дома и управляющей организации, потому что регулирует взаимоотношения между ними.

Управлять домом может только одна организация, деятельность которой лицензирована (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Исходя из этого положения, договор управления также заключается один (ч.9 ст.161 ЖК РФ). Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании собственников помещений в МКД и является одинаковым для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Основные условия договора

В договоре управления МКД необходимо прописать шесть обязательных условий:

1. Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО.
2. Место исполнения договора управления.
3. Предмет договора.
4. Цена договора.
5. Периодичность и сроки оказания услуг по договору.
6. Ответственность сторон договора.

Расскажем о каждом из перечисленных условий подробнее.

Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО

В приказе Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года приведён список лиц, которые вправе заключать договор с управляющей организацией. Это:

• собственники жилых и нежилых помещений в МКД;
• ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются);
• лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода;
• застройщики МКД.

Согласно пп. «а» пп. 1.2 Примерных условий договора, для подтверждения права заключать договор с УО понадобятся:

• удостоверение личности;
• право собственности на владение помещением в МКД;
• протоколы ОСС, подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей компании;
• протокол открытого конкурса по выбору УК (если проводился);
• доверенность (если договор заключается уполномоченным по доверенности лицом).

Место исполнения договора управления

В этом пункте необходимо указать адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в МКД и его техническое состояние для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

Предмет договора

Предметом договора управления МКД выступает список работ/услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Здесь же нужно указать перечень коммунальных услуг. В договоре, возможно, потребуется также прописать порядок изменения перечня оказываемых работ/услуг, за которые несёт ответственность управляющая компания.

Цена договора

Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные управляющей компанией работы/услуги, а также тарифов на коммунальные услуги. Поэтому в договоре управления необходимо прописать порядок определения его цены, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Не лишним будет указать в договоре управления МКД порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

Периодичность и сроки оказания услуг по договору

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если управляющая компания выбрана по результатам проводимого открытого конкурса, то договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более 3 лет (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.

Избранная по итогам открытого конкурса управляющая организация в течение 20 дней со дня утверждения конкурсного протокола на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания с их стороны, согласно постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Если ни одна из сторон не направила другой стороне письменное уведомление о прекращении договора по истечении срока его действия, то он автоматически считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Ответственность сторон договора

Жильцы МКД на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если УО не выполняет своих обязательств. Также жильцы могут принять решение на собрании о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Если основанием для расторжения договора управления послужило серьёзное нарушение его одной из сторон, то потерпевшая сторона может требовать возмещения убытков.

Жильцы МКД вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключённый по итогам открытого конкурса (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), по истечении каждого следующего года со дня подписания документа. Однако такой сценарий действителен, только если до окончания срока действия данного договора общее собрание жильцов МКД решило выбрать другую УО или изменить способ управления своим домом.

Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на МКД в течение всего периода управления домом. Техническая документация принадлежит жильцам дома. В случае перевода МКД в другую УО предыдущая управляющая организация обязана передать техническую документацию новой организации за 30 дней до прекращения действия договора.