Это договор, по которому пожилой человек (как правило, старше 65 лет) передаёт покупателю (рентоплательщику) право собственности на своё жильё (квартиру, комнату, дом) но остаётся проживать и быть прописанным в нём. При заключении договора ему выплачивается крупная сумма за переход права собственности. Кроме того, пожилому человеку гарантируется пожизненное ежемесячное денежное содержание — рента (от 5 тысяч рублей, точная сумма зависит от многих условий). За него также полностью оплачиваются коммунальные услуги, включая свет и телефон.
Покупка квартиры по договору ренты? Чем это выгодно?
• ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИОБРЕСТИ ЖИЛЬЕ ЗА ТРЕТЬ СТОИМОСТИ
• ЭФФЕКТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ ДЛЯ ВЛОЖЕНИЯ ДЕНЕГ
• ЗАБОТА, КАК О БУДУЩЕМ СВОИХ ДЕТЕЙ, ТАК И О ПОЖИЛЫХ ЛЮДЯХ
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Рентоплательщик покупает квартиру в длительную рассрочку и значительно дешевле. Например, средняя цена однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге около 3 миллионов рублей. Первоначально рентоплательщик выплачивает около трети стоимости — 1 миллион рублей. Дальше ежемесячно платит (в зависимости от возраста пенсионера) к примеру 6 тысячи рублей в виде рентных платежей, плюс 2.5-3 тысячи рублей коммунальные услуги. В год выходит 100 тысяч рублей. Даже через 10 лет сумма, выплаченная за жилье по договору ренты, составит всего чуть более 2 миллиона рублей. А квартира через 10 лет будет стоить уже не 3 миллиона, а как минимум в 2 раза дороже, т.е. 6 миллионов рублей. Если сравнивать с ипотекой где за квартиру вы переплачиваете в 2-3 раза, то рента получается в 3–4 раза выгоднее. А сегодня для многих семей это единственный шанс приобрести собственное жилье.
Для инвесторов рента выгодна отсутствием строительных рисков (при участии в долевом строительстве нет 100 % гарантии, что строительство будет закончено в срок и будет ли оно вообще закончено) и, безусловно, высоким процентом приумножения капитала, таких процентов не даст ни один банк. К тому же приобретая ипотечную квартиру Вы не становитесь ее владельцем до окончания выплаты кредита, и жилье остается в залоге у банка, а приобретая квартиру по договору ренты Вы становитесь ее владельцем сразу после заключения сделки. Все сделки проходят обязательную государственную регистрацию, плюс ко всему договор с нашей компанией предусматривает страхование титула собственника.
Пожилой человек — рентополучатель, в свою очередь, получает возможность достойно жить на заслуженном отдыхе. Единовременная выплата позволит ему сделать крупные покупки, совершить поездки и путешествия, оплатить дорогостоящее лечение и т.п. Ежемесячные рентные выплаты, а также экономия на коммунальных платежах позволят ощутимо повысить уровень жизни пенсионера. Фактически он будет получать вторую пенсию.
Какой закон это регламентирует?
Заключение договоров ренты регламентируется 33 главой Гражданского кодекса РФ. Все договоры подлежат нотариальному удостоверению и проходят обязательную государственную регистрацию. Право собственности покупателя-рентоплательщика на недвижимость подтверждается Свидетельством, выданным Федеральной регистрационной службой.
Кто мы?
Компания «Россрента» профессионально занимается оказанием услуг по заключению договоров ренты с 2000 года, когда открылся центральный офис в Санкт-Петербурге.
В настоящее время в Санкт-Петербурге существуют фирмы, которые занимаются оформлением рентных договоров с пожилыми собственниками жилья. Обычно эти фирмы дают рекламные объявления следующего содержания: «Продам квартиру с отсрочкой отселения». На самом деле под данным объявлением подразумевается продажа ренты. Необходимо иметь в виду, что покупка ренты — это всегда лотерея. И нет никаких гарантий, что Вы переживете получателя ренты. Кроме того, спецификой данного договора является огромное количество обращений в суд за расторжением договора — как со стороны плательщика, так и со стороны получателя ренты. Нужно учитывать, что при расторжении договора ренты право собственности переходит обратно к получателю ренты, а вот получить обратно деньги для плательщика ренты практически невозможно.
Поэтому несмотря на то, что с юридической точки зрения основной целью договора ренты является обеспечение постоянного дохода для получателя ренты, на практике данный договор в основном используется для обеспечения перехода права собственности на жилье минуя процедуру принятия наследства. Это позволяет сократить срок перехода права собственности: при наследовании как по закону, так и по завещанию минимальный обязательный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до перехода права собственности к наследнику составляет 6 месяцев. В то время как при оформлении договора ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент государственной регистрации договора, а в момент смерти получателя ренты с недвижимости снимаются все обременения (то есть ограничения на пользование и распоряжение имуществом).
Кроме экономии времени, договор ренты позволяет сэкономить еще и деньги, поскольку переход права собственности на квартиру по договору ренты не облагается налогом на имущество, переходящее в порядке дарения и наследования. При оформлении договора ренты вам придется заплатить только нотариальную пошлину в размере 1,5% от стоимости недвижимости, в то время как при наследовании квартиры нотариальная пошлина составит 2% (для наследников первой очереди — 1%) плюс весьма значительный налог . Исходя из этого, любому наследнику дальше второй очереди, проживающему отдельно от наследодателя, договор ренты всегда более выгоден, чем составление завещания в его пользу.
И еще один нюанс. Договор ренты является прижизненным распоряжением имуществом и, в отличие от завещания, позволяет избежать выделения обязательной доли.
И наконец, о ложке дегтя. Надо помнить, что льготы на коммунальные платежи имеет собственник квартиры. Поэтому заключая договор ренты со своей бабушкой, будьте готовы к тому, что теперь коммунальные платежи вам придется платить полностью.
Существует несколько разновидностей договора ренты. Во-первых, жилое помещение может передаваться плательщику ренты за плату и бесплатно. В зависимости от этого сделка оформляется разными договорами. В первом случае применяются правила о купле-продаже. Во втором — правила о договоре дарения. Поскольку, как уже было сказано выше, чаще всего договор ренты — это прикрытая форма наследования, то обычно используется безвозмездная передача имущества. Однако, приобретая квартиру по договору ренты у постороннего человека, разумеется, следует оформлять договор ренты в возмездной форме. Такой договор сложнее расторгнуть, поскольку в этом случае фиксируется факт передачи денег (то есть подтверждается встречное исполнение обязательств).
Во-вторых, при заключении договора можно договориться об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту. (Кроме того, существует такая разновидность пожизненной ренты как договор пожизненного содержания с иждивением.) В практике чаще встречается пожизненная рента — договор ренты прекращается смертью получателя ренты. Каждый из видов рентного договора имеет свои особенности.
Плательщиком постоянной ренты может быть любое лицо, отвечающее стандартным требованиям к участникам сделки: дееспособность или правоспособность (для юридического лица). Круг получателей ренты законом ограничен. Ими могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это соответствует целям деятельности, закрепленной в учредительных документах.
Выплата постоянной ренты устанавливается в рублях, но стороны в договоре могут предусмотреть выплату ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Размер ренты автоматически увеличивается пропорционально минимальному размеру оплаты труда. Эта норма принята для защиты прав получателя ренты от возможной инфляции. Выплата ренты предусмотрена законом поквартально. Следует иметь в виду, что стороны могут предусмотреть в договоре другие условия увеличения суммы ренты и иные сроки выплат.
Плательщик может освободить себя от дальнейших выплат путем выкупа ренты. О своем намерении он должен заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплат. Обязательства по выплате ренты не прекращаются до тех пор, пока выкуп не будет выплачен полностью. Стороны могут предусмотреть и другие условия выкупа ренты, например, более длительный срок, за который должно быть сделано предупреждение о прекращении выплат, или же договориться, что право на выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, но не превышающего тридцать лет с момента заключения договора. Данной нормой закон защищает права плательщика ренты.
Сумма выкупа постоянной ренты определяется договором. Если выкупная цена в договоре не указана, то по закону она равняется годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же жилье было передано под выплату ренты бесплатно, то к этой сумме добавляется стоимость аналогичного жилья в том же населенном пункте. Если стороны не могут прийти к соглашению, то стоимость жилья определяется профессиональным оценщиком.
Закон предусматривает несколько случаев, когда плательщик ренты обязан ее выкупить по требованию получателя. В основном они связаны с нарушениями обязательств со стороны плательщика ренты. В договоре стороны могут предусмотреть и другие случаи обязательного выкупа ренты.
Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству, в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, либо путем уступки права требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК РФ.
В отличие от постоянной, пожизненная рента устанавливается на период жизни лица, передающего жилье под выплату ренты. Возможно установление ренты в пользу другого лица или нескольких лиц, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве общей совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а после смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате ренты прекращаются.
Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты должен быть не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц.
При существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты или расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилого помещения с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением, которое может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то также и уход за ним. Часто такой договор предусматривает оплату ритуальных услуг.
В договоре должна быть зафиксирована стоимость полного объема содержания с иждивением. Обязательства плательщика по содержанию получателя ренты фиксируются в денежном выражении, чтобы можно было проследить меру их выполнения. При этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Стороны вправе заменить пожизненное содержание с иждивением на периодические выплаты в течение жизни.
В случае существенных нарушений плательщиком ренты своих обязательств, получатель вправе потребовать выплаты ему выкупной цены ренты либо возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания. При этом плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
В отличие от других договоров по сделкам с имуществом, договор ренты подлежит не только государственной регистрации, но и обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальное заверение должно служить лишней гарантией прав получателей ренты, которые в большинстве случаев являются пожилыми людьми, не всегда разбирающимися в юридических тонкостях.
Кроме того, для защиты интересов получателя ренты установлено правило, в соответствии с которым он приобретает право залога на жилье, которое он передает другому лицу в обмен на содержание.
В качестве ответственности за просрочку выплаты рентных платежей законодательство предусматривает выплату процентов. Размер процентов устанавливается рентным договором. В случае, если стороны не оговорили размер процентной ставки, он определяется учетной ставкой банковского процента из расчета на день исполнения обязательств.
Человек, получивший в собственность жилье по договору ренты, имеет право его продать. Обязательства по выплате ренты переходят в этом случае на нового владельца (ст. 586 ГК РФ). При этом, если условия договора ренты будут нарушены, то лицо, заключившее договор и продавшее затем квартиру, будет нести субсидиарную ответственность с ее новым владельцем. Это значит, что если невозможно получить рентные платежи с нового владельца (невозможно найти, нет денег и т.п.), то имущественная ответственность может быть возложена на лицо, первоначально заключившее договор ренты.
Государственная пожизненная рента
Договор пожизненной ренты (далее — Договор ренты) гарантирует государственную защиту жилищных прав пожилых граждан от посягательств третьих лиц, а также предусматривает возможность получения дополнительного дохода для улучшения условий проживания на пенсии.
Договор ренты — договор, предусматривающий отчуждение гражданином или супружеской парой – Получателем ренты жилого помещения, принадлежащего ему (им) на праве собственности, в государственную собственность Санкт-Петербурга — Плательщика ренты и порождающий обязательства Плательщика ренты по выплате денежных сумм в виде единовременной выплаты и ежемесячно выплачиваемых рентных платежей на весь период жизни Получателя ренты.
Единовременная выплата — денежная сумма в размере 10% от рыночной стоимости жилого помещения гражданина.
Рентные платежи — ежемесячные денежные выплаты, которые Плательщик ренты выплачивает Получателю ренты в течение его жизни в определенном размере, установленном в Договоре ренты, при условии ежегодной индексации с учетом индекса роста потребительских цен, применяемого при формировании бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий финансовый год.
При передаче жилого помещения, принадлежащего супругам на правах совместной или долевой собственности, рентный платеж устанавливается в соответствующих долях каждому по условиям договора.
Договоры ренты от имени Санкт-Петербурга уполномочено заключать Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен», подведомственное Жилищному комитету Санкт-Петербурга .
Условия заключения от имени Санкт-Петербурга Договора ренты:
Заключить Договор ренты могут граждане, достигшие 75-летнего возраста, являющиеся единственными собственниками жилых помещений и единственными лицами, зарегистрированными по месту жительства.
После заключения Договора ренты Получатель ренты проживает в своем жилом помещении и сохраняет право пользования жилым помещением, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, как фактический потребитель этих услуг, за исключением оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах за жилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга , которые в установленном порядке осуществляются за счет средств бюджета Санкт-Петербурга .
В дальнейшем эти жилые помещения будут использоваться целевым назначением для предоставления городским очередникам в целях улучшения жилищных условий.
Жилые помещения, передаваемые по Договору ренты в собственность Санкт-Петербурга , должны отвечать следующим требованиям:
1.находиться на территории Санкт-Петербурга ;
2.принадлежать на праве собственности лицу (лицам), с которым (которыми) заключается договор;
3.быть пригодными для проживания и находиться в состоянии, соответствующем установленным санитарным и техническим нормам, и иным требованиям действующего законодательства;
4.быть свободными от любых прав третьих лиц.
ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ
в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «ГОРЖИЛОБМЕН» для заключения от имени Санкт-Петербурга Договора ренты — оказание государственной услуги
1. Гражданин при обращении в СПб ГБУ «Горжилобмен» подает Заявление на оказание государственной услуги по принятию решения о заключении договора пожизненной ренты (далее-Договор ренты) и представляет следующие документы:
паспорт гражданина Российской Федерации;
документы, содержащие сведения о составе семьи гражданина (свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти члена семьи, супруга);
документы, подтверждающие основания владения и пользования гражданином или гражданами (супружеской парой) жилым помещением, передаваемым в собственность Санкт-Петербурга ;
оценка рыночной стоимости жилых помещений;
нотариальное оформление договоров;
страхование жилых помещений.
Для консультаций по вопросам пожизненной ренты и подачи документов необходимо обращаться в СПб ГБУ «Горжилобмен», по адресу ул. Бронницкая, д. 32, 3 этаж, каб. № 309.
Если Вы не можете содержать себя, хотите найти надёжного, заботливого помощника, мы непременно поможем Вам подобрать человека, с которым Вы будете чувствовать себя спокойно и уверенно.
Следует понимать, что собственником Вашего жилья после сделки станет покупатель. Однако продав квартиру или комнату по договору ренты, Вы остаётесь в ней жить, а также будете получать ежемесячную материальную «добавку» к своей пенсии.
Наше агентство поможет не только найти Вам такого покупателя, но и грамотно оформить сделку. В каждой сделке — свои особенности, которые специалисты нашего агентства непременно должны учесть.
Если Вы хотите купить квартиру по договору ренты, мы также поможем и Вам.
Договор пожизненной ренты — это капиталовложение в недвижимость по цене значительно ниже рыночной стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости.