Покупка квартиры в долевую собственность супругами: нужен ли нотариус

Долевая собственность используется преимущественно в тех случаях, когда нужно разделить жилье на отдельные части с последующим выделением их в натуре. Как следствие, такая система более актуальна для незнакомых друг с другом людей или других лиц, которые не проживают вместе, а не для супругов. Но если возникнет такая потребность, могут ли муж с женой приобрести квартиру в долевую собственность? Читайте в этой статье.

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.

Нужен ли брачный договор при долевой собственности

Как следствие из сказанного выше, брачный договор (он же контракт) – это необходимость, без которой оформление жилья в долевую собственность не представляется возможным. Ранее, буквально в 2018 году, на это правило зачастую закрывали глаза и оформить собственность супруги могли без особых проблем (пусть это и было не слишком законно), однако сейчас, по состоянию на 2020 год, при попытке такого оформления, последует отказ. Брачный контракт нужно заключать обязательно, если есть желание приобрести жилье с разделением на доли.

Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:

Долевая собственность Совместная собственность
Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости. Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений.
Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье). Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется.
Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах. Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями.
Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам. Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев.
В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению. Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев.

Налоговые вычеты

Как легко можно заметить, в обычной семье наиболее актуальным и адекватным вариантом владения жильем является совместное пользование жильем. Однако тут есть одно значительное «Но!» — налоговые вычеты. С точки зрения законодательства, квартира в совместной собственности является одним элементом, вне зависимости от количества жильцов. Как следствие, налоговый вычет на нее полагается только один. А вот квартира, разделенная на доли – это уже несколько элементов и владелец каждого из них имеет право на налоговый вычет.

Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

Таким образом, единственный способ оформить жилье супругам в долевое владение – оформить брачный контракт до приобретения жилья. Еще раз уточним, что это может происходить как до брака, так и в момент вступления в него или любой день после заключения союза.

Порядок действий

  1. Заключить брачный контракт, в котором расписать, например, что при покупке нового жилья оно обязано оформляться исключительно в долевую собственность.
  1. Найти подходящее жилье.
  2. Заключить договор на покупку квартиры по долям в строгом соответствии с брачным контрактом. Этот пункт обязательно нужно особо проверить в документе.
  3. Перевести деньги за покупку недвижимости.
  4. Оформить жилье на новых владелец в долевую собственность.

Документы

Для покупки жилья достаточно паспортов сторон, свидетельства о регистрации недвижимости на предыдущего владельца (сейчас роль этого документа играет выписка из ЕГРН) и брачного контракта. При оформлении права владения дополнительно нужно прикладывать непосредственно сам договор купли-продажи.

Образец брачного контракта

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на оформление квартиры супругами в долевую собственность:

  • Стоимость жилья: индивидуально в каждом отдельном случае.
  • Госпошлина за оформление брачного контракта в нотариальной конторе: 500 рублей (исходя из пп.10, п.1, ст.333.24 НК РФ).
  • Госпошлина за оформление брачного контракт вне нотариальной конторы: 1500 рублей (ст.333.25 НК РФ).
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей с человека. Раз супругов двое, значит общий платеж составит 4000 рублей (пп.22, п.1, ст.333.33 НК РФ).

Сроки

Оформление брачного контракта занимает считанные минуты, в худшем случае – часы. Сама сделка покупки и продажи недвижимости также может быть реализована максимум за 1 день. Регистрация права владения занимает от 3 дней и примерно до 2 недель.

Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Покупка квартиры в долевую собственность супругами: нужен ли нотариус

ООО «Экспертная служба
«ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ»

  1. Главная
  2. Новости Росреестр: Нотариальное удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность

Росреестр: Нотариальное удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) совместно с Росреестром рассмотрел обращение по вопросу применения норм о нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность, и в части своей компетенции сообщает. (Министерство экономического развития Российской Федерации письмо от 29 марта 2017 г. N Д23и-1701)

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено давать правовую оценку действиям государственных регистраторов.

При этом решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

При этом позиция Департамента недвижимости по рассматриваемому вопросу ранее направлялась письмом от 2 сентября 2016 г. N Д23и-4180, копия которого также направлялась в Росреестр.

Кроме того, в Минюст России, который в соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313, является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере нотариата, был направлен запрос с просьбой выразить позицию по рассматриваемому вопросу, однако до настоящего времени ответ из Минюста России не поступил.

Вместе с тем дополнительно сообщаем.

С 1 января 2017 года порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с частью 1 статьи 42 которого сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).

Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:

приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;

представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.

Можно ли купить квартиру в долевую собственность

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Купля-продажа недвижимости – популярная услуга на рынке. Физические лица приобретают комнаты, дома, дачи, другие активы. При этом каждый объект оформляется в собственность одного или нескольких лиц. Право собственности может быть выделено при этом или нет. Если квартира официально разделена на доли, то владелец такой части имеет полное право продать ее. И далее о том, как происходит приобретение квартиры в долевую собственность.

Долевая собственность: законодательные особенности

В России институт собственности предполагает, что объектом могут владеть единолично или совместно. Если, например, квартирой владеют более, чем два субъекта, то они могут владеть объектом совместно или в равных долях. Законодательно предполагается, что площадь недвижимости делится между собственниками либо в равных долях, либо не пропорционально. Например, один владеет 1/3, а второй — 2/3.

Важная информация: Собственник получает документ, подтверждающий его права на недвижимость. Правоустанавливающие бумаги выдаются не на саму квартиру, а на часть жилой площади.

Случаи, которые могут предоставить возможность поделить жилое пространство на части:

  1. Процесс приватизации проводится с привлечением всех физических лиц, имеющих право на участие в процессе.
  2. Происходит распределение жилой площади между супругами;
  3. Объект переходит по наследству. Наследников несколько.

Поделить пространство на части собственники или наследники могут самостоятельно. Они могут руководствоваться своими пожеланиями, договоренностями или законодательными нормами. Если же субъекты не приходят к единому мнению, то решение выносит суд. На практике выделить удельный вес каждого собственника не просто. Жилым кодексом определено, что каждая часть пространства должна иметь отдельный вход, коммуникации, электрические сети. Просто разделить частный дом, но не просто это сделать с квартирой.

Важно: Разделить на доли однокомнатную квартиру невозможно. Это запрещено законодательно. В таком случае судом будет рекомендовано продать недвижимость и разделить выручку на равные части между наследниками.

По факту оформления субъект получает долю в натуральном эквиваленте или некую пропорцию к общей жилой площади. Например, если в квартире 90 кв. метров владельцу выделено 1/3 от пространства, то он сможет оформить в собственность 30 кв. метров.

Право выкупа другими дольщиками

Отвечая на вопрос о том, а можно ли купить квартиру в долевую собственность, следует сказать – можно. Само понятие «долевая собственность» имеет юридический характер, четко определены процедуры, которые осуществляет физическое лицо с таким объектом. И купли-продажа является одной из них. Но здесь есть главная особенность – Гражданский кодекс РФ определяет необходимость согласовывать любое подобное действие с частью жилья с другими владельцами. Определены такие нормы:

  1. Все операции должны производиться по обоюдной договоренности (ст. 246).
  2. Другие дольщики при продаже части объекта имеют приоритетное право на ее выкуп (ст.250).

Таким образом, прежде, чем провести сделку между сторонними субъектами, продавец должен обязательно предупредить о данном факте своих соседей. Предложение о покупке части недвижимости осуществляется в письменном виде. Другие владельцы или должны согласиться на покупку, или предоставить письменный отказ от приобретения. Поэтому, когда осуществляется покупка квартиры в долевую собственность не супругами, а сторонними лицами, необходимо убедиться лично в наличии такого отказа.

Справка: В письменном предложении о покупке части квартиры должна быть указана реальная цена продажи. Если в будущем сделка будет осуществлена по стоимости, ниже предлагаемой дольщику, то он сможет обжаловать ее в судебном порядке.

На принятие решения другим владельцам отводиться календарный месяц. Через месяц такие лица обязаны предоставить или письменный отказ от покупки, или дать письменное согласие на сделку. Если отказ поступит на руки раньше установленного срока, то продавец доли может сразу инициировать продажу. Если отказа не будет, но при этом дольщик проведет продажу сторонним лицам, другие владельцы долевых владений получат право обращения в суд. При этом законодательно таким гражданам на оспаривание предоставляется только три месяца с момента заключения сделки.

Пошаговая инструкция продажи доли недвижимости

Стоит отметить, что продать часть жилья, находящейся в общей, а не долевой собственности, невозможно. Выходить на рынок нужно только при наличии документа о праве собственности. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Как осуществляется покупка квартиры в долях (пошаговая инструкция):

  1. Покупатель должен самостоятельно убедиться в том, что права других дольщиков не нарушены. Лучше проверить наличие письменно отказа от приобретения.
  2. Предварительное обсуждение условий сделки. Необходимо убедиться в том, что стоимость продажи не ниже, чем стоимость, предлагаемая другим частичным владельцам.
  3. Подписание договора купли-продажи. Документ подписывает как покупатель, так и продавец.
  4. Подписание акта приема-передачи недвижимости. Обратить внимание нужно именно на данную бумагу, поскольку часто стороны пренебрегают ее подписанием. В таком случае предъявить претензии относительно ненадлежащего состояния объекта невозможно.
  5. Регистрация договора в Росреестре. Получение документов, подтверждающих право собственности.

Отвечая на вопрос, а нужен ли нотариус при покупке квартиры в долях, ответ однозначный: нужен. Без нотариальной регистрации в Росреестре не примут договор купли-продажи на регистрацию. Следовательно, операция не будет иметь юридической силы.

Для самого покупателя специфических особенностей нет. Они есть для продавца. Именно он должен осуществить все полагающиеся действия для того, чтобы он не проходил в качестве ответчика в судебном делопроизводстве.

Специфические особенности покупки

При проведении любой операции с недвижимостью, существуют моменты, которые несут некий риск для участников процесса. При долевых владениях нужно изучить такие вопросы:

  1. Наличие на жилой площади несовершеннолетних субъектов. Если таковые имеются на момент приобретения, то нужно обязательно получить на руки разрешение органов опеки. Поскольку после подписания договора выписать ребенка самостоятельно, даже владея жильем, будет невозможно. Сделка может быть признана незаконной.
  2. Если часть объекта принадлежит человеку, находящемуся в официальном браке, то необходимо разрешение на сделку другого супруга/супруги.
  3. Узаконивание перепланировки. Если перепланировка будет обнаружена, то лучше от владельца потребовать ее оформить. Поскольку в будущем могут возникнуть проблемы.

Помимо того, что на жилом пространстве может быть зарегистрирован несовершеннолетний, самой долей может также владеть субъект, не достигший 18 лет. К таким операциям необходимо отнестись осторожно. Сделки по отчуждению доли не совершаются опекунами(законными представителями) или ребенком самостоятельно — только органы опеки разрешают/запрещают продавать недвижимость.

Таким образом, учитывая представленные особенности сделки, можно избежать претензий со стороны других дольщиков, а также не допустить судебных разбирательств. Главное – это реализовать первоочередное право владельцев других частей приобрести долю.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

»

Следующая
Покупка квартирыОт какой суммы можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры: как выплачиваются

Это важно знать:  Вычет НДФЛ при покупке квартиры в 2020 году
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector