Покупка квартиры с прописанным человеком: риски

Содержание Toggle

В некоторых случаях новые собственники жилья с удивлением обнаруживают, что не только они могут обитать в квартире, но тут есть и какие-то посторонние люди. Иногда они уже живут, в других случаях — только имеют право, являясь прописанными, но сути проблемы это не меняет. Можно ли выписать таких людей и как это сделать – читайте в данной статье.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми

Можно. В законодательстве нигде не сказано о том, что на момент перехода права собственности в квартире никто не должен быть прописан. Обычно данное требование покупатели обязательно включают в договор купли-продажи, тем более, если он составляется под руководством опытных юристов. Если же человек решил сэкономить, не нанял юриста и не изучил досконально вопрос, то подобная проблема у него действительно может возникнуть.

Какие проблемы могут возникнуть

Главная проблема – неудобства. Мало кто готов мириться с тем, что в его новоприобретенной квартире обитает совершенно посторонняя личность, роется в холодильнике, занимает ванную комнату, туалет и так далее.

Кроме того, лишнее прописанное лицо – это дополнительные расходы при оплате коммунальных услуг. Правда, если в квартире установлены счетчики, разница не будет особо значительной, однако даже при таких условия – это как минимум неприятно.

И последнее, если новые владельцы когда-либо попробуют продать свою квартиру, то новый покупатель может потребовать предварительно выписать всех прописанных в ней лиц. В том числе и тех, к которым собственники не имеют никакого отношения. Быстро решить такой вопрос практически невозможно и, как следствие, сделка по купле-продаже недвижимости может сорваться.

Как проверить квартиру перед покупкой

Для того, чтобы проверить жилье на предмет прописанных в нем лиц, рекомендуется обращаться в местную управляющую компанию (УК) или ЖЭК. Там есть паспортный стол и отмечены все жильцы той или иной квартиры.

Так как непосредственно покупателю никто такую информацию не даст (для этого не будет оснований до тех пор, пока люди не получат право собственности на жилье), запрашивать справку с детальной росписью всех прописанных в квартире лиц нужно у продавца. Любой отказ или ссылка на невозможность предоставления такого документа должна, как минимум, настораживать. А в идеале, от подобной сделки лучше отказаться.

Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком

Если проблема уже возникла, квартира куплена и теперь приходится решать, что делать с посторонним прописанным в ней человеком, можно сразу обращать внимание на п.2 ст.292 ГК РФ. Исходя из этого закона, если в квартире ранее были прописаны родственники продавца, то их можно будет выселить только на том основании, что произошел переход права собственности.

Значительно хуже ситуация тогда, когда прописанные лица не являются родственниками вообще, непонятно на каком основании занимают жилплощадь. Тут уже придется доказать в суде, что лица были прописаны еще до переоформления квартиры на новых владельцев и никаких прав находиться в ней посторонние лица не имеют. Впрочем, во многих случаях это тоже не особо сложно.

Как выписать человека после покупки квартиры

Первым делом, еще до начала разбирательства и попыток выписать человека, рекомендуется поговорить с ним «по-хорошему». Указать на тот факт, что новые собственники не потерпят нахождения в квартире постороннего человека и хотели бы, чтобы тот выписался добровольно. Как доказывает практика, многие люди действительно могут согласится с требованиями и выпишутся самостоятельно. Это автоматически решит проблему. Но если не получилось, придется судиться.

Порядок действий

Направить жильцу претензию с требованием выписаться из квартиры на основании перехода права собственности к новому владельцу. В некоторых ситуациях, если зарегистрированное постороннее лицо не является родственником предыдущему владельцу, для более точной формулировки, в зависимости от обстоятельств, придется обращаться к специалистам.
Дождаться реакции на претензию. Как доказывает практика, чаще всего реакции нет никакой, но специально для решения этого вопроса в претензии должен указываться срок, в течение которого человек обязан выписаться.
Подготовить документы для суда (подробнее см.ниже).
Направить иск и все документы в суд.
Оплатить госпошлину.
Присутствовать на заседании суд и получить решение.
С решением обратиться в МФЦ (Мои документы) или паспортный стол. Нужно будет написать заявление на принудительное выселение прописанного человека.

Исковое заявление

Для того, чтобы составить исковое заявление по всем правилам, сначала обязательно нужно изучить ст.131 ГПК РФ. А лучше попросить помощи у опытного юриста, ведь далеко не все нюансы отражаются в законодательстве.

Любой иск по умолчанию включает в себя несколько базовых элементов:

«Шапка» текста с данными о том, куда направляется иск, кто его направляет и кто будет считаться ответчиком.
Основная часть, в которой заявитель описывает ситуацию и указывает, на основании чего он планирует добиться выполнения своих требований.
Перечень требований. Чаще всего – только одно, заключающееся в выселении постороннего человека.
Список прилагаемых документов. Сюда входят как обязательные, такие как паспорт заявителя, квитанция об оплате госпошлины и документы на недвижимость, так и дополнительные. К дополнительным обычно относят доказательства правоты истца. В данном случае чаще всего хватает просто договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, так как эти бумаги позволяют понять, что у жилья сменился владелец.
Дата и подпись.

Образец

Документы

Для обращения в суд понадобится примерно следующий перечень документов:

Паспорта новых собственников жилья.
Договор купли-продажи.
Выписка из ЕГРН с указанием нового владельца недвижимости.
Квитанция об оплате госпошлины.
Исковое заявление.
Доверенность и паспорт представителя (если требуется).

Расходы

Сама процедура выписки бесплатная. Заплатить придется госпошлину при подаче иска в суд. Размер платежа составляет 300 рублей (пп.3, п.1, ст.333.19 НК РФ). Кроме того, если планируется воспользоваться услугами представителя, то дополнительно придется потратиться на доверенность. Оформление и нотариальное заверение такого документа обойдется еще примерно в 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Срок выписки невозможно четко определить заранее. В среднем на это уйдет около 5-6 месяцев, из которых:

1 месяц или более ждать реакции на претензию.
До 2 месяцев ждать даты заседания суда с момента подачи иска и оплаты госпошлины.
1 месяц ждать, пока решение суда вступит в силу.
От 2 недель и более ждать, пока человека выпишут.

Если прописаны дети

Очень сложно выписать детей. Обычно, если родители выписываются, то и дети выписываются вместе с ними. Одного ребенка выписать принудительно нельзя, нужен конкретный адрес, где он будет прописан после лишения регистрации. Как следствие, проблема усугубляется поисками родителей и попытками договориться с ними. На практике, чаще всего родители с радостью соглашаются прописать ребенка у себя, но ситуации бывают разными.

Если есть право на пожизненное проживание

Самый сложный момент – наличие у жильца права пожизненного проживания. Оно возникает в том случае, если данный человек проживал в этой квартире еще тогда, когда она была муниципальной.

В свое время он отказался от участия в процедуре, из-за чего потерял право на долю недвижимости. Зато взамен он получил право пожизненного проживания в этой квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Единственный способ решить такую проблему – договариваться. Суд не сможет помочь.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;

Покупка квартиры с прописанным человеком

Покупка квартиры — важный шаг для каждого гражданина. Иногда обстоятельства складываются таким образом, что сделка купли-продажи уже проводится, а жильцы из квартиры выписаться не успевают. Как быть в данном случае? Разберемся во всем по порядку.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Никаких ограничений на покупку недвижимости с зарегистрированными в ней лицами не существует. Юридически такие сделки возможны, однако они должны быть совершены по всем нормам Гражданского права. Составляя договор купли-продажи квартиры, продавец должен сообщить о наличии обременений в виде прописанных жильцов (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если факты скрываются покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть уплаченные ранее деньги.

Почему люди прибегают к покупке квартир, даже если в них прописаны бывшие жильцы? Во многом это объясняется низкой стоимостью такой недвижимости. Жилье с обременением гораздо дешевле, нежели квартиры с уже выписанными жильцами и без долгов. Экономия может составлять до 30%, что в наше время очень выгодно на рынке недвижимости. Вот только выписка зарегистрированных в купленной квартире ляжет на плечи нового собственника, а не продавца.

Какие проблемы могут возникнуть?

Согласно законодательству продать квартиру с прописанными в ней людьми не составит труда, ведь они лишь претендуют на проживание в ней и не являются собственниками. Это значит, что их согласия на продажу квартиры не требуется. При этом, никто не вправе запретить прописанному в квартире гражданину проживать в ней. В этом и кроется основная проблема.

По сути, юридически прописанного в квартире человека можно считать обременением. После совершения сделки купли-продажи все зарегистрированные ранее граждане должны будут самостоятельно сняться с учета. Однако, могут возникнуть сложности.

Покупатель квартиры с подобным обременением должен помнить о всех тонкостях. Обращение в суд в некоторых случах ничего не даст.

За граждан, прописанных в квартире, но не проживающих в ней, новому владельцу придется доплачивать по некоторым пунктам коммунальных платежей. Усугубляется проблема еще и в том случае, если человек в квартире прописан и проживает, при этом являясь:

получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (в документах будет прописано право проживания в квартире);
нанимателем по договору с конкретным сроком или без него;
ссудополучателем при наличии договора безвозмездного пользования жильем.

Этих граждан не удастся выселить новому владельцу.

Особенности покупки такой квартиры

Я не буду рассказывать всю процедуру приобретения недвижимости. Поговорим лишь об отличиях покупки квартиры с прописанными людьми от покупки «чистого» жилья.

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.»

Таким образом, существенными условиями соглашения являются его предмет, цена и – в отличие от сделки недвижимости без обременения – список прописанных в квартире лиц.

2. Не только право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Росреестре, но и само обременение. П.1 ст. 131 ГК РФ:

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.»

П.1 ст. 8.1 ГК РФ:
«Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.»

Таким образом, покупая квартиру с прописанными людьми, внимательно читаем договор и проверяем сведения, внесенные в Росреестр. Если собственник обещает выписаться из жилья в ближайшее время, в соглашении следует прописать сроки снятия с регистрации его и родственников.

Совет: при покупке квартиры возьмите у работника паспортного стола или через МФЦ расширенную выписку из Домовой книги. В ней точно будет указано количество прописанных лиц и основания их регистрации в помещении.

Возможна ли такая сделка?

Никаких ограничений на куплю или продажу находящейся в собственности недвижимости российское законодательство не накладывает. Ситуация регламентируется Гражданским кодексом, согласно п. 2 ст. 209 собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Передавать право на квартиру запрещается только в случае ее ареста и запрета на совершение регистрационных действий. При таких обстоятельствах заключенная сделка признается недействительной.

Факт наличия юридически прописанного человека в момент подписания договора позволяет считать недвижимость обремененной. Суть этого понятия в том, что существуют условия, стесняющие или ограничивающие собственника при пользовании жильем. Многие покупатели идут на это, т.к. возникает соблазн сэкономить, ведь зачастую стоимость обремененной квартиры значительно ниже (иногда до 30%), чем свободной, а неплохие скидки привлекают.

Некоторые также рассчитывают в будущем за счет малой площади помещения и большого числа прописанных людей воспользоваться социальной программой улучшения жилья. В то же время покупка квартиры с прописанным человеком требует взвешивать, учитывать все возможные в будущем проблемы, предвидеть последствия:

отказ от добровольного выселения;
необходимость разбирательства в суде, длительные тяжбы, неисполнение судебного решения;
невозможность выселить человека на законных условиях (в случае разрешенного пожизненного пользования), сложности в дальнейшем продать или обменять обремененную жильцом квартиру;
право жильца прописать своего несовершеннолетнего ребенка;
завышенные коммунальные платежи, счета за «посторонних» лиц.

В первую очередь закон встает на сторону собственников (добросовестных приобретателей), но соблюдает права третьих лиц. В данном случае покупателю важно знать, кто именно остается прописанным. Нормы ст. 292 ГК (дублируются также Жилищным кодексом, ст. 31) гласят, что члены семьи бывшего собственника теряют свое право пользоваться квартирой – они обязаны освободить ее физически и сняться с регистрации по данному месту жительства. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Но главная опасность в том, что существует категория граждан, чье право пользоваться (проживать и быть зарегистрированным) проданным жилым помещением обеспечено на законодательном уровне. И покупка квартиры с прописанным человеком добавляет, порой затяжных по времени, хлопот.

«Опасные» зарегистрированные лица при покупке квартиры

Трудности выписать из купленной квартиры возникают, когда приходится столкнуться с лицами, чье право обусловлено:

фактом прописки в квартире на момент ее приватизации и письменным отказом от приватизационной сделки в пользу прочих лиц;
опосредованным наследованием, иначе завещательным отказом – специальным распоряжением наследодателя, позволяющим отказополучателю пользоваться жильем в течение указанного в завещании срока (часто пожизненно);
договором долевого участия – справедливо в отношении самих участников ЖСК и членов их семьи;
несовершеннолетием;
договором найма, безвозмездного пользования;
договором ренты, заключенным на условиях пожизненного содержания гражданина (получатель бессрочно-постоянной ренты) с иждивением.

В каких случаях жильцов выписать не получится никогда?

Существуют категории граждан, которых выписать не выйдет даже через суд. Это следующие лица:

Отказавшиеся от добровольной приватизации.
Пользующиеся квартирой на праве завещательного отказа.
Рентополучатели.

Также нельзя выписать несовершеннолетних детей без согласия их родителей или опекунов. Даже получив такое согласие, ребенка можно выселить только с обязательным предоставлением иного жилья.

Как выписать граждан после продажи квартиры?

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком?

Переход права собственности на квартиру оформляется вместе с покупкой жилплощади. Став полноправным собственником, покупатель вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению – а именно, продавать, сдавать в наем, обменивать, закладывать (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Прежний хозяин должен не просто освободить квартиру, но и сняться с регистрационного учета. Однако, происходит это далеко не во всех случаях.

Купив квартиру с прописанным человеком, новый собственник может предложить жильцу добровольную выписку. При согласии последнему останется посетить УВМ или «Мои документы», и там сняться с регистрации. Отказ выписываться добровольно порождает судебные разбирательства. Инициатором выступает заинтересованное в выписке лицо.

Как выписать прежних жильцов из купленной квартиры?

Итак, гражданин купил квартиру с прописанным человеком и как его выписать – выхода из создавшейся ситуации всего два:

Добровольная выписка – лучше, когда этот вопрос решается на стадии подписания договора. Согласные выписаться жильцы, которым просто требуется время, могут дать нотариально заверенное обязательство сняться с учета к определенной дате. Это также желательно прописать в договоре, окончательный же расчет по сделке может быть произведен после полного освобождения жилья и выполнения всех договоренностей.
Принудительное выселение – составляется исковое заявление и подается в суд. Процесс долгий, требует определенных юридических навыков, в стандартных случаях затруднения обычно не вызывает и ситуация в итоге разрешается благополучно.

Приняв решение приобрести обремененную квартиру и идя на сознательный риск, следует знать, что есть круг «особо опасных» лиц, принудительно выписать которых не получится. Они пользуются исключительными правами, и суд встанет на их сторону.

Если делить квартиру с посторонним не входит в планы покупателя, то лучше отказаться от приобретения недвижимости с прописанным человеком:

К опасным, требующим особого внимания случаям также относят сделки, в которых фигурируют:

дети (до 18 лет) или другие недееспособные граждане – потребуется согласие родителей, опекунов, органов опеки, попечительства, прописка в новое, не уступающее утраченному, жилье или открытие счета в банке на имя несовершеннолетнего и перечисление всех причитающихся ему денег;
временно выписанные или отсутствующие (например, проживающие за границей, находящиеся в армии, местах лишения свободы);
бывшие супруги.

Если случай сложный, то рекомендуется индивидуальная консультация юриста или специалиста агентства недвижимости.

Что делать, если прописанный сидит в тюрьме?

Согласно закону, для того, чтобы выписать гражданина, отбывающего наказание в тюрьме, требуется дождаться его освобождения. Он лично должен будет явиться в паспортный стол и сняться с учета по месту жительства. Это уместно в том случае, если он не отказывался от доли в данной квартире, а также не является ссудополучателем.

В случае, если после освобождения человек не выходит на контакт, с учета не снимается и проживает по другому адресу, выписать его можно через суд. В этом случае помех для выноса положительного решения нет.

Сроки

Добровольная выписка вполне укладывается в 3-х дневный срок. Если обращаться через «Мои документы», то уйдет по меньшей мере неделя. Допускается выписка из другого города – это растянет процедуру от 14 до 30 дней.

Прекращение регистрации в судебном порядке гораздо дольше. Минимальный срок на изучение обстоятельств дела судом – 2 месяца. Нередко слушания растягиваются до полугода. Особенно, если ответчик категорически не желает выписываться и подаёт всевозможные жалобы. Ускорить принятие окончательного решения может грамотный юрист.

Сколько будет стоить?

Перед тем как обращаться в суд нужно заплатить госпошлину. Размер на 2021 год составляет 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Оплаченная квитанция прикладывается к документам для искового заявления. Некоторые расходы могут быть связаны с обращением к нотариусу. Прейскурант цен лучше всего узнавать в нотариальной конторе. Непосредственная выписка в УВМ или «Мои документы» является бесплатной.

http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/propiska-vypiska/chto-delat-esli-kupil-kvartiru-s-propisannyimi-lyudmi.html: использовано 3 блоков из 7, кол-во символов 2132 (13%)
https://topurist.ru/article/54015-kupil-kvartiru-byvshie-hozyaeva-ne-vypisyvayutsya.html: использовано 2 блоков из 5, кол-во символов 2851 (17%)
http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom: использовано 1 блоков из 4, кол-во символов 2939 (17%)
https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-s-propisannyim-chelovekom/: использовано 2 блоков из 4, кол-во символов 5105 (30%)
http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/: использовано 5 блоков из 11, кол-во символов 3796 (23%)

Покупка квартиры с прописанными людьми

Покупка квартиры на вторичном рынке часто может быть связана с наличием различных обременений. Действующее жилищное законодательство выделяет два вида обременения в отношении жилого фонда – скрытого и явного.

Если оформление квартиры в качестве залога банку или иному кредитному учреждению является явным обременением, то наличие зарегистрированных лиц будет считаться скрытым.

Кого нельзя выписать?

В жилом помещении могут быть прописаны люди с двумя видами регистрации – постоянной и временной. В зависимости от вида регистрации будет изменяться и то, как следует поступать с прописанными в приобретаемой квартире людьми.

Если у людей, зарегистрированных в квартире, имеется временная регистрация, то здесь переживать ни о чем не приходится, так как в этом случае достаточно дождаться срока окончания действия такой регистрации (в дальнейшем новый собственник имеет право не продлять прописку, если не хочет иметь дело с теми, кто может претендовать на проживание на его квадратных метрах).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Если речь идёт о людях с постоянной пропиской, то здесь придётся выяснить, есть ли у людей право на постоянную регистрацию и пользование конкретной жилплощадью.

В соответствии с положениями действующего законодательства выписать из имеющейся жилплощади даже при совершении сделки по купле-продаже нельзя следующие категории людей:

лиц, являющихся несовершеннолетними, либо признанными по суду недееспособными (в силу возраста или имеющегося у них медицинского заболевания);
если проживающий в квартире человек отказался от проведения процедуры приватизации, но сохранил право проживания на приватизированной жилплощади (в соответствии с законодательством о приватизации);
если зарегистрированное в квартире лицо проживает на основании договора пожизненной ренты;
если лица, имеющие регистрацию в данной квартире, относятся к членам семьи предыдущего владельца.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

При приобретении жилплощади, в которой прописаны люди, следует понимать, что такая сделка чревата различными серьезными рисками:

по желанию зарегистрированного лица сделка может быть признана недействительной, что повлечет расторжение договора;
если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный человек, в регистрации сделки может быть отказано, если продавец не сможет предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;
в случае, если прописанный человек пожелает воспользоваться своим правом жить на той жилплощади, где он зарегистрирован, то собственнику помещения придется мириться с новым соседом.

Для того, чтобы минимизировать риск приобретения квартиры с таким скрытым обременением, потенциальный покупатель вправе затребовать от продавца документ, в котором будет содержаться информация о том, есть ли зарегистрированные на рассматриваемых квадратных метрах, а также на каком основании они там проживают.

Если продавец такой документ не предоставляет по каким-то причинам, покупатель вправе обратиться в домоуправление или паспортный стол и запросить карточку поквартирного учета. Запрос необходимо будет подкрепить документами, подтверждающими право его формировать (например, нотариально заверенной копией предварительного договора купли-продажи).

Если прописанные люди относятся к тем категориям, которые выписать нельзя, то потенциальный покупатель имеет право отказаться от покупки квартиры и расторгнуть предварительный договор (если это был договор задатка – его расторжение будет происходить через суд, чтобы покупатель не потерял деньги, которые он внес в качестве задатка по сделке).

Однако для этого сначала потребуется пройти процедуру заключения договора купли-продажи и переоформления права собственности на квадратные метры.

Покупка квартиры

Приобретение квартиры с прописанными в ней людьми будет происходить по общему правилу, действующему для сделок по купле-продаже недвижимого имущества:

покупатель рассматривает предложенный ему вариант квартиры и изучает все предоставленные документы для проверки юридической чистоты заключаемого соглашения (если еще на этом этапе становится известно о наличии зарегистрированных лиц в квартире, покупатель вправе затребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги или карточки поквартирного учета с целью определения прав зарегистрированных в квартире лиц);
устанавливается договоренность между сторонами сделки о проведении процедуры, в том числе, о размере скидки из-за существующего обременения;
подписывается предварительный договор (договор задатка), после которого продавец и зарегистрированные в квартире лица должны либо выписаться самостоятельно, либо должна быть инициирована процедура судебного выселения (если такое возможно осуществить);
следующим этапом становится подписание основного договора купли-продажи, а также передача денежных средств от покупателя к продавцу;
последним этапом станет оформление перехода права собственности на конкретную жилплощадь.

Его образец доступен по ссылке.

В содержании такого договора необходимо будет указать, какие конкретно лица и на каком основании зарегистрированы в данной квартире, а также в течение какого срока они снимутся с регистрационного учета в данной квартире либо по каким причинам с такого учета они не могут быть сняты.

Сделка купли-продажи дачи не отличается от других подобных процедур, например, купли-продажи земли под ИЖС. Подробнее читайте здесь.

Какие особенности имеет сделка купли-продажи земельного участка и что необходимо учесть при составлении договора? Мы рассказали об этом в нашей статье.

Как выписать людей новому собственнику?

Выписка прописанных в квартире людей новым собственником может быть осуществлена либо по договоренности с такими людьми (как правило, придется заплатить некоторую компенсацию прописанным), либо с использованием механизма судебного разбирательства.

К последнему новый собственник может прибегнуть в том случае, если прописанный человек отказывается сниматься с регистрационного учета, но имеет в собственности другую жилплощадь. Однако, если речь идет о несовершеннолетних или недееспособных лицах, выписать их не сможет даже суд.

Если же речь идет о совершеннолетних дееспособных лицах, которые проживают в квартире вместе с новым собственником, несмотря на договоренности выписаться и съехать, то при обращении в суд можно рассчитывать на успех только в следующих случаях:

если прописанные и проживающие лица систематически не уплачивают коммунальные услуги (при условии, что в договоре купли-продажи была оговорена необходимость внесения средств проживающим или прописанным, исходя из его личного потребления);
прописанные и проживающие в квартире всячески неоднократно наносят жилому помещению и находящимся в нем предметам мебели и интерьера такие повреждения, которые могут привести к порче и уничтожению имущества;
прописанные и проживающие в квартире лица всячески систематически нарушают права собственника помещения и тех, кто проживает с ним (детей, иных родственников).

В этом случае, даже если лицо относится к категориям тех, кого выписать нельзя, суд, при тщательном рассмотрении представленных доказательств, может принять решение в пользу нового собственника жилья.

Для того, чтобы обезопасить себя от такого риска, необходимо тщательно подготовиться и проверить все предоставленные продавцом документы по конкретным квадратным метрам. В противном случае можно потребовать существенную скидку у продавца.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!