Большинство юридических лиц или индивидуальных предпринимателей ведут свой бизнес в арендованных помещениях. Иногда возникают обстоятельства, когда исполнять свои обязательства перед владельцем недвижимости больше невозможно. В этом случае переуступка права аренды нежилого помещения может оказаться гораздо выгоднее простого расторжения договора. В статье рассказываем об особенностях подобных сделок, правовых нюансах и законодательных требованиях к процедуре их проведения.
Суть и особенности переуступки
Переуступка прав аренды (ППА) предполагает передачу права пользования коммерческим помещением третьему лицу. Законодательно – это сделка гражданского характера. ППА представляет собой вариант субаренды, при котором плата передается напрямую владельцу недвижимости, минуя предыдущего арендатора. Последний после подписания договора ППА получает отступные и полностью утрачивает права/обязанности относительно помещения. Иными словами, при согласии владельца торгово-производственной площади происходит замена одного арендатора другим. Такие сделки в Москве составляют около 25% от всех случаев аренды коммерческих помещений.
Переуступка договора аренды нежилого помещения осуществляется по нескольким причинам:
изменение финансовых возможностей арендатора – он больше не может оплачивать право пользования коммерческими площадями или они перестают быть нужны;
планируется разместить в удобном помещении дочернее предприятие;
первоначальный арендатор становится новым юридическим лицом;
оформляется продажа бизнеса, расположенного в помещении.
Дополнительно ППА может выступать способом извлечения прибыли, ведь предыдущий арендатор получает плату от нового. Такие сделки наиболее популярны в отношении высокодоходных объектов с удачным расположением и планировкой при подписании договора на 1-5 лет.
Законодательная база
Если владельцем объекта является муниципалитет или государство, а также в случае, когда обеими сторонами заключаемого договора являются юридические лица, право на переуступку определяется аукционом. Претенденты соревнуются, предлагая на торгах наиболее выгодные условия сотрудничества, а не размер арендной платы. Победителя определяет специально сформированная комиссия. Процедура подготовки и проведения торгов регламентирована Федеральным законом №135, статья 17.
Согласно действующим требованиям, переуступка прав по договору аренды нежилого помещения предполагает пользование коммерческими площадями на условиях, установленных для предыдущего арендатора. Несмотря на ограничения, новый пользователь объекта получает некоторые права:
возможность использования перенайма или субаренды;
передача площадей в бесплатное пользование третьим лицам;
использование права аренды в качестве залога или части уставного капитала организации.
Преимущества ППА
Переуступка выгодна всем сторонам сделки: владелец обходится без простоя помещения, первый арендатор получает отступные, второй – удачное место для ведения прибыльного бизнеса. Если инициатор сделки пользовался привилегиями собственника объекта, они переходят его правопреемнику. Это может быть сниженная стоимость аренды, отсрочка платежа и т. д. Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве наиболее активно ведется в центральных районах, поэтому речь идет о высокодоходных коммерческих площадях. Перед подписанием договора легко оценить коммерческий потенциал объекта, поскольку там уже функционирует бизнес.
Оформление договора
Переуступка коммерческой недвижимости осуществляется строго в соответствии с заключаемым договором. Для осуществления ППА арендатору необходимо письменное разрешение собственника объекта. Стороны должны подписать трехсторонний документ (двухсторонний в случае проведения аукциона), в котором обязательно указывают такие пункты:
Это важно знать: Депозит в договоре аренды нежилого помещения
способ передачи и размер компенсационной выплаты первоначальному арендатору;
обязательства третьего участника по содержанию объекта;
размер, сроки, способ внесения платы за аренду;
прочие соглашения, достигнутые на этапе переговоров.
Образец договора по переуступке прав аренды нежилого помещения можно использовать в качестве опоры для составления собственного документа. Чтобы соглашение гарантированно соответствовало законодательным требованиям и учитывало все наиболее важные аспекты взаимоотношений участников сделки, стоит доверить задачу профессиональному риелтору. Опытный специалист быстро найдет заинтересованное в переуступке лицо, подготовит документы для подписания, проконсультирует по возникшим вопросам.
Обратите внимание, что договор ППА можно заключить на любой срок, но если он будет действителен более 12 месяцев, необходима регистрация в Росреестре. Когда переуступка права аренды муниципального нежилого помещения или частного объекта проходит при участии квалифицированного риелтора, вы можете быть уверены в оперативной нотариальной заверке и своевременной передаче информации в госорганы. От участников потребуются только фактические данные (наименование юридического лица, ИИН, удостоверение личности), ранее составленный договор о пользовании недвижимостью и технические документы на объект.
Специалист Minds Capital готов предоставить актуальный образец договора по переуступке прав аренды нежилого помещения, обеспечить сопровождение сделки, консультативную поддержку. Для этого достаточно заполнить короткую заявку на сайте или заказать обратный звонок.
Аренда помещений с правом выкупа от города Москва: ППА от ДИГМ
Аренда коммерческого помещения, находящегося в собственности города Москва – выгодное решение проблемы размещения малого и среднего бизнеса. Арендные ставки, предлагаемые муниципалитетом, более выгодные, нежели стандартные рыночные предложения. Хотя за последние несколько лет и в этой области арендных отношений выросли расценки, она остается очень востребованной. Снимать помещение от города москва можно по обычному договору или предусматривающему право выкупа.
Аренда от города: как получить помещение?
Заполучить в длительное распоряжение помещение по выгодной ставке можно несколькими путями. Первый – участие в соответствующих торгах. Дело в том, что муниципалитет выделяет строго определенное количество помещений, которые могут быть сданы, поэтому аренда нежилых помещений от города выставляется на аукцион. Победить в нем достаточно сложно ввиду большого количества желающих. В обход торгов получить помещение могут предприятия, чья деятельность относится к списку приоритетных направлений (здравоохранение, социальное и бытовое обслуживание, образование и так далее).
Третий вариант – переуступка прав аренды. Она заключается в том, что владелец предприятия, которое все же получило право снимать помещение на льготных условиях, фактически продает его и передает новому владельцу договор аренды с муниципалитетом. Новый гендиректор в дальнейшем может распоряжаться предприятием как угодно: переименовывать, изменять род деятельности, перепродавать.
ППА в Москве: переуступка прав аренды
ППА – это переуступка или продажа права аренды (это одно и то же). Она заключается в приобретении организации, которая заключила с городом сделку долгосрочной аренды. Конечно, продавец прекрасно осведомлен о выгодах нового владельца, поэтому потребует за бизнес цену выше рыночной. Однако такой договор все равно имеет преимущества – новый владелец остается в выигрыше, несмотря на дополнительное вознаграждение продавцу. Чтобы максимально выгодной была переуступка прав аренды москва позволяет выбрать наиболее удобное помещение именно под ваш бизнес.
Единственным нюансом, который следует учитывать уже на этапе подбора желанных квадратных метров – если здание в ближайшем будущем подлежит сносу или глобальной реконструкции, вас вскоре попросят освободить помещение. Конечно, вам будет предложена другая аренда от города или компенсация, но вопрос поиска нового места дислокации снова станет актуальным.
Поскольку право аренды переуступается вместе с продажей компании, новый ее владелец получает право снимать существующее помещение на тот срок, что указан в договоре с муниципалитетом. Особенно ппа в москве для оборонных и промышленных предприятий, НИИ, поскольку им предоставляются максимально выгодные условия – разница в сравнении с рыночной стоимостью аренды может быть до пяти раз.
Это важно знать: Закон об аренде нежилых помещений
ППА от города Москвы: продажа права аренды и выкуп помещений
Арендуемое имущество может быть выкуплено, если это оговорено в договоре, заключенном государством/городом с представителем малого или среднего бизнеса. Обратите внимание, что аренда с правом выкупа означает приоритетное право арендатора на приобретение занимаемой площади и действует только в случае, если закреплено документально. При этом не имеет значения, каким образом было получена официальная возможность осуществлять аренду – в результате победы на торгах или путем продажи права.
Дополнительно возможность выкупа может быть оговорена и закреплена в документах даже после заключения договора, по которому организация снимает постройку или помещение в ней. В любом случае ппа от города москвы осуществляется не непосредственно муниципалитетом, а предыдущим владельцем договора. Существуют определенные требования, которым должен соответствовать арендатор, желающий получить приоритетное право выкупа:
- он должен являться субъектом среднего или малого бизнеса;
- имущество снимается непрерывно в течение 2 и более лет;
- задолженности по каким-либо платежам должны отсутствовать;
- выкуп помещений у города возможен, если арендуемое помещение не включено в утвержденный список муниципального и государственного имущества, предназначенного для передачи во временное пользование или владение субъектам предпринимательства.
При соблюдении всех этих правил, Департамент городского имущества Москвы может принять решение о возможности приватизации указанного помещения с площадью до 1000 квадратных метров. Также выкуп помещений у города москва возможен с большими параметрами (более 1000 квадратных метров), но в этом случае возможность осуществления такого права рассматривает правительство города. Важно, что при несоблюдении хотя бы одного пункта требований (чаще всего это задолженности), Департамент вправе отказать в выкупе.
Выкуп помещений у города Москвы – исключения
Некоторые типы имущества могут быть запрещены к выкупу, поэтому даже продажа ппа от дигм не будет основанием для получения преимущественного права выкупа. Это в первую очередь касается объектов, которые могут принадлежать исключительно публичным собственникам (РФ, ее субъектам) или входят в перечень помещений, которые предоставляются в долгосрочную аренду представителям бизнеса. Если в первом случае поделать ничего нельзя, то во втором в некоторых случаях аренда выкуп помещения все же возможна.
Это в основном касается объектов нежилого фонда, но аналогичная практика существует и продолжает развиваться и сфере жилищного строительства. В частности, крупные девелоперы уже довольно скоро могут начать предлагать покупателям квартиры, приобретаемые именно по такой схеме.
ППА от ДИГМ – что предусматривает договор аренды с правом выкупа
Если вас интересует ппа от города, стоит заранее узнать, какие условия, права и обязанности получают обе стороны в стандартном варианте. Основные обязанности арендодателя:
- предоставление помещения в срок до 30 дней с момента заключения договора;
- проведение капремонта, устранение аварийных ситуаций;
- помещение под выкуп в случае соблюдения арендатором всех требований должно быть подготовлено к переоформлению права собственности.
Главные обязанности арендатора:
- использование помещения по назначению, обеспечение его нормального технического и санитарного состояния;
- своевременный расчет по всем платежам, включая стоимость полного выкупа;
- перепланировки и субаренда только с согласия арендодателя.
Как уже указывалось, возможна продажа ппа, досрочное прекращение договора или же погашение выкупной стоимости раньше оговоренного срока. При этом после подписания сторонами соглашения, претензии относительно видимых недостатков помещения (которые невозможно не заметить во время обычного осмотра) не принимаются.
Если вы приняли решение куплю ппа, это будет хорошим началом для вашего собственного дела. Обратите внимание, что приобретая права на аренду, вы получаете вместе с ними и соответствующие обязанности, поэтому с ними стоит ознакомиться максимально подробно, проанализировать данные, указанные в текущих документах.
Переуступка прав аренды нежилого помещения
Чем выгодна сделка
Такая ситуация типична при найме площадей в центре города или в деловых районах. Нежилые помещения в офисных, торговых центрах часто сдает муниципальное управление. Предложение пользуется спросом, так как ставки здесь ниже, чем в коммерческих структурах. Помещение сдают в аренду организациям или частным лицам, выигравшим аукцион.
Участие в аукционе не гарантирует получение необходимой площади. Однако предприниматель может заключить сделку с выигравшим участником, передав ему отступные.
Переуступка прав аренды нежилого помещения выгодна по многим причинам:
- договор заключают на любой возможный срок;
- новый собственник может воспользоваться своим правом на льготы и добиться выгодных условий найма;
- арендные права целиком переходят к новому владельцу;
- при перенаеме можно использовать права как уставной капитал.
Если нежилую площадь сдают на длительный срок, современный ремонт, раскрутка площадки могут превратить ее в привлекательный объект для инвестирования. И тогда переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве превращается в выгодный бизнес.
Важно! Если срок контракта по перенаему менее года, не требуется нотариальное заверение или регистрация. Соглашение подтверждается в письменном виде. При более длительном сроке – сделка регистрируется в Росреестре.
Законодательная основа
Переуступка прав регламентируется ст. 615 Гражданского кодекса РФ и другими законодательными актами. Все возможности и обязанности принадлежат новому владельцу в полном объеме. Он может:
- сдавать площадь в субаренду или переуступать права;
- передать помещение в безвозмездное пользование;
- использовать арендные права как залог по обязательством;
- передать их в уставной капитал компании;
- реконструировать объект в пределах, ограниченных соглашением.
Тем не менее арендные права сильно отличаются от возможностей владельца. Арендатор не может использовать эту площадь как обеспечение по кредиту, заключать сделки с обременением, продавать.
Есть и другие ограничения:
- вместе с правами передают и все финансовые обязательства, наподобие долга перед коммунальными службами;
- если сделку заключают юридические лица, дарение арендных прав запрещается;
- перенаем возможен только при согласии арендодателя. Владелец должен дать письменное разрешение.
Важно! Договор аренды может включать пункт о запрете на ППА. В этом случае перенаем невозможен, а права нового арендатора признаются недействительными.
Требования к договору
Переуступка выполняется посредством заключения возмездного соглашения. Проведение регламентируют ст. 388–390 ГК РФ. Сделку можно заключать с физическими лицами, предпринимателями и юридическими лицами.
Образец договора переуступки прав аренды нежилого помещения можно найти на соответствующих сайтах. Форма его произвольна. Но чтобы документ был действительным, он должен включать следующие пункты:
- наименование или ФИО владельца, арендатора и третьего лица, а также ИНН. При участии юридических лиц указывают номер и дату госрегистрации;
- предмет сделки – нежилая площадь, права на которую передают;
- метод вычисления арендной платы, график выплаты;
- условия расторжения договора;
- дополнительные пункты, связанные с выполнением определенных обязанностей;
- подписи участников и дата.
Заключение соглашения
- участники согласовывают и оформляют договор по переуступке;
- составляют акт передачи бумаг. Новый собственник принимает первый договор, документы, свидетельствующие об оплате, а также кадастровый и технический паспорт и другие идентификационные бумаги;
- если срок перенаема больше 1 года, его регистрируют в Росреестре. Для этого подают заявление, квитанции об оплате, бумаги, подтверждающие право заключать сделки, договор аренды и переуступки, протоколы и бумаги, идентифицирующие стороны-участники и сам объект.
При подготовке договора о переуступке тщательно изучают все предыдущие соглашения и акты передачи. Если любая из предшествующих сделок оформлена или выполнена с нарушениями, все последующие договоры становятся недействительными.