Собрание собственников нежилых помещений в нежилом здании: протокол

общего собрания собственников помещений

в многоквартирном доме по адресу: _____________________

Время проведения ___________________________

Место проведения ____________________________________________

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

(Ф.И.О. инициатора общего собрания, наименование юридического лица)

(Ф.И.О. членов инициативной группы, N их помещений)

Присутствовали: согласно листу регистрации, являющемуся неотъемлемой частью протокола:

– собственники жилых помещений, обладающие _____________% голосов;

– собственники нежилых помещений, обладающие ___________% голосов.

Всего присутствовало собственников, обладающих __________% голосов от общего числа голосов.

Примечание: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Принято решение: начать общее собрание.

1. Выбор председателя общего собрания и секретаря.

2. Выбор счетной комиссии.

3. О передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам.

По первому вопросу: инициатор проведения собрания гр. _______________________ обратился к присутствующим со вступительным словом, предложив избрать в качестве председателя собрания гр. ________________________, секретаря собрания гр. _______________________.

Избрать председателем общего собрания гр. _____________________.

Избрать секретарем общего собрания гр. _________________________.

По второму вопросу предложено избрать счетную комиссию (для подсчета голосов) в количестве ____ чел. и голосовать за состав комиссии в целом (или поименно).

Избрать счетную комиссию в составе _____________ чел. и голосовать за ее состав в целом.

Предложенный состав счетной комиссии:

Председатель счетной комиссии _________________________________________

Член счетной комиссии _________________________________________________

Член счетной комиссии _________________________________________________

По третьему вопросу, о передаче объектов общего имущества в виде ____________________________________________ (указать объекты общего имущества) в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе (безвозмездное пользование и т.д.), слушали инициатора проведения общего собрания гр. ______________________________.

Передать в пользование _____________________________ (указать третьих лиц) на возмездной основе по договору аренды (или в безвозмездное пользование) следующее имущество ________________________________________.

Примечание: решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Как правильно провести общее собрание в нежилом здании

Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?

Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.

Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.

В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:

Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015

Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил. Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».

Суд, указав на необходимость применения по аналогии норм жилищного законодательства, при разрешении спора руководствовался ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой доля лица в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения, если принятым до вступления в силу этого Федерального закона собственники на общем собрании или другим соглашением не решили иначе.

Суд рассматривал спор по иску управляющей компании к товариществу о взыскании задолженности по договору управления. Договор был заключен товариществом на основании решения общего собрания собственников. Суд при рассмотрении дела руководствовался Жилищным кодексом РФ, указав, что товарищество не вправе в одностороннем порядке отказаться от оплаты тех или иных видов расходов, установленных общим собранием и договором.

Суды взыскали с собственника нежилого помещения в здании задолженность по оплате расходов на содержание. Доводы собственника об отсутствии заключенного с ним договора суд отклонил, сославшись на обязанность собственника нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле, а также на решение общего собрания, принятого в соответствии с Жилищным кодексом РФ, о выборе способа управления.

Собственник обратился в суд в связи с несогласием о проведении текущего ремонта в здании. Решение о текущем ремонте было принято на общем собрании. Суд по аналогии сослался на пп. 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ и указал, что в компетенцию общего собрания входит решение о текущем ремонте общего имущества.

Принятое решение собрания о текущем ремонте не оспаривалось в суде, недействительным не признано, в связи с чем «принимается судебной коллегией в качестве надлежащего доказательства согласования собственниками порядка проведения ремонта общего имущества, которое обязательно для истца».

Суды указали, что к отношениям собственников нежилых объектов применяются по аналогии нормы жилищного законодательства.

Аналогичная позиция выражена также в определение Краснодарского краевого суда от 21.10.2016 N 44г-1755/2016 и других решениях.

Часто суды распространяют действие Жилищного кодекса РФ не только на собрания собственников, но и на другие вопросы, например, на порядок переустройства, реконструкции, установления платы за содержание общего имущества.

Рассматривался вопрос о наличии согласия всех собственников в нежилом здании на уменьшение общего имущества. Суд для разрешения спора посчитал возможным применение положений главы 6 Жилищного кодекса РФ, в частности статей 36 и 40, регулирующих вопросы пользования общим имуществом, по аналогии. Он указал, что «Протокол общего собрания собственников помещений нежилого здания подтверждением согласия собственников административного здания на уменьшение общего имущества в виде подвала, несущих и ограждающих конструкций, земельного участка не является, поскольку явно выраженного согласия именно на уменьшение общего имущества данный документ не отражает. »

Возник спор о размере платы за содержание общего имущества. Суд установил, что собственники на собрании размер такой платы не определяли, в связи с чем применил по аналогии ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае, если собственники не принимали решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта).

Далее суд указал, что в постановлениях Правительства города Москвы утверждены ставки планово-нормативных расходов на содержание и ремонт общего имущества, и пришел к выводу, что сумма расходов на содержание и ремонт общего имущества должна определяться исходя из согласованных сторонами в твердом размере платежей и тарифа, установленного в постановлениях уполномоченного органа власти.

Протокол № 4 общего собрания собственников помещений в административно-общественном здании по адресу: Н. Новгород, ул. М. Горького, д.195

общего собрания собственников помещений в административно-общественном здании

по адресу: Н. Новгород, ул. М. Горького, д.195

Время проведения: 15.00 –18.50

Место проведения: , 7 этаж, оф. 1.

Общее собрание собственников помещений в административно-общественном здании по адресу: Н. Новгород, ул. М. Горького, д.195 проводится по инициативе .

Присутствовали: согласно листу регистрации (Приложение ), являющемуся неотъемлемой частью протокола:

— собственники нежилых помещений, обладающие 84,51 % голосов от общего числа голосов.

Принято решение: начать общее собрание.

1. Выбор председателя и секретаря собрания.

2. Утверждение счетной комиссии, выбор председателя и секретаря счетной комиссии.

3. Утверждение отчета о финансово-хозяйственной деятельности по управлению Административно-общественным зданием «Пент Хаус Палас» по адресу: г. Н.Новгород, Нижегородский район, ул. М.Горького, д.195 за 2012 год.

4. Закрепление размера платы за содержание и техническое обслуживание нежилых помещений на 2013 год согласно калькуляции затрат на 2013 год, предварительно рассмотрев следующие вопросы:

4.1. Замена охраны из штата УК «Давос» на лицензированных охранников ЧОП (Частного охранного предприятия).

4.2. Исключить из ставки содержания общего имущества статью ТО лифтового оборудования с последующим включением этой статьи в счета по коммунальным платежам.

4.3. Утверждение ставки за содержание общего имущества и мест общего пользования административного здания согласно калькуляции расходов по управлению на 2013 год.

5. Продление договоров на управление административно-общественным зданием с ДК «Давос» и продолжение работы домоуправляющей компании в административно-общественном здании в 2013 году.

6. По заявлению собственника помещения П20 (холл административно — общественного здания) : рассмотрение вопроса об оплате за содержание холла, в виду принятия им решения о переводе этой площади в размере 472 кв м в МОП (места общего пользования).

7. Утверждение сметы от лифтовой компании НижЛифтСервис по спарке двух лифтов в административно-общественном здании.

8. Утверждение сметы на благоустройство и озеленение территории от компании НН».

9. Рассмотрение вопроса о благоустройстве центральной (уличной) лестницы и облицовке торца центрального входа гранитным камнем.

10. Утверждение сметы расходов на изготовление и монтаж ограждений эвакуационной лестницы с 4 по 14 этажи.

11. Утверждение сметы расходов на монтаж ограждения вентиляторов дымоудаления согласно спец. ТУ.

12. Утверждение сметы расходов на монтаж регуляторов давления в насосной для системы автоматического водяного пожаротушения.

13. Утверждение сметы на монтаж фасада подпорной стены у въезда на нижнюю парковку.

14. Рассмотрение вопроса об установке турникетов в холле здания с организацией пропускного режима.

15. По заявлению собственницы помещения П12 (отдельный вход) : рассмотрение вопроса о ремонте всех дополнительных выходов из здания, аналогично центрального входа.

16. Согласование установки опоры Нагорным РЭС у д. № 000 по ул. Горького в связи со сложившейся аварийной ситуацией на ВЛ-0,4кВ от ТП-231.

17. Согласование с Центра и Приволжья» перекладки трассы в весенне-летний период в связи с аварийной ситуацией на кабельной трассе, проходящей около дома № 000 по ул. Горького

18. Рассмотрение вопроса о подключении приточно-вытяжной вентиляции.

— предупреждение собственников об ограниченном программировании блока шлагбаума и соответственно об установленном лимите на реализацию брелков для шлагбаума;

— утверждение макета информационного стенда в холе ПентХаус Палас

1. По первому вопросу собрания выступила директор с предложением избрать в качестве председателя собрания , а в качестве секретаря –

Председателем собрания избрать Скворцову Светлану Вячеславовну.

Секретарем собрания избрать Дудник Елену Юрьевну.

2. По второму вопросу выступила председатель собрания с предложением утвердить счетную комиссию (для подсчета голосов) в количестве 2 человек в следующем составе:

Председатель счетной комиссии: .

Секретарь счетной комиссии: .

Утвердить счетную комиссию в составе 2 человек в следующем составе:

Председатель счетной комиссии: .

Секретарь счетной комиссии: .

3. По третьему вопросу с отчетом о финансово-хозяйственной деятельности по управлению Административно-общественным зданием «Пент Хаус Палас» по адресу: г. Н.Новгород, Нижегородский район, ул. М.Горького, д.195 за 2012 год выступила директор (Приложение на трех листах)

Принять к сведению отчет о финансово-хозяйственной деятельности по управлению Административно-общественным зданием «Пент Хаус Палас» по адресу: г. Н.Новгород, Нижегородский район, ул. М.Горького, д.195 за 2012 год.

4. По четвертому вопросу о закреплении на 2013 год платы за содержание и техническое обслуживание нежилых помещений на 2013 год, в т. ч. инженерных систем и оборудования, и расходов по управлению зданием, выступила директор и предложила рассмотреть следующие вопросы:

4.1. Замена охраны из штата УК «Давос» на лицензированных охранников ЧОП (Частного охранного предприятия).

сообщила, что преимуществами охранников ЧОПа является их презентабельный внешний вид и наличие лицензии на осуществление охранной деятельности. В случае возникновения проблем с сотрудниками ЧОПа, будет возможность обратиться к их организации с официальной претензией. Однако она предупредила, что услуги сотрудников ЧОПа будут стоить дороже, чем услуги охранников, которые в настоящее время работают в штате .

Для сравнения: услуги охранников ЧОПа в месяц стоят – 85 руб/час. Если учесть, что на наше здание нужно двоих, и на 24 часа/сутки, то в месяц получается — рублей, в год – 1 рублей. Охранники, в настоящее время работающие в , в этом году обошлись нам в 1 рублей, с учетом налогов с ФЗП, кроме того, они просят повышения ставки.

4.2. Исключить из ставки содержания общего имущества статью ТО лифтового оборудования с последующим включением этой статьи в счета по коммунальным платежам.

В прошлом году расходы по этой статье повышались два раза. Кроме того, в административно-общественном здании с самого начала работы УК эта статья входит в ставку 48 рублей и берется со всех собственников, на что в адрес УК «Давос» уже неоднократно поступали жалобы от собственников первых этажей и парковок. В связи с этим, возникло предложение поместить эту статью в счетах отдельной строкой, и взимать плату за данные услуги с собственников помещений, расположенных выше первого этажа. (При этом S=7178,20, на сегодняшний день расходы по этой статье составят 2,5 рубля с кв. м. в месяц)

4.3. Утверждение ставки за содержание общего имущества и мест общего пользования административного здания согласно калькуляции расходов по управлению на 2013 год.

На основании калькуляции затрат по содержанию общего имущества и мест общего пользования административного здания и расходов по управлению на 2013 год (Приложение ) предложила оставить размер платы за содержание общего имущества здания на 2013 год без изменения, т. е. в сумме 48 рублей за 1 квадратный метр в месяц, с условием исключения из ставки содержания общего имущества двух статей:

— затраты на охрану здания;

— ТО лифтового оборудования, с целью освободить от данных затрат собственников парковки II уровня помещения П19

Так же она отметила, что в этом году нет отдельного вопроса по тарифам на коммунальные платежи, т. к. на сегодняшний день, кроме ТО лифтов другие тарифы не повысились, в отличие от 2012 года, когда эти тарифы повышались 2 раза: 1 июля и 1 сентября. Если тарифов на коммунальные платежи коснуться какие-либо изменения в течение года, то информация будет размещена на сайте УК , а собственники оповещены письменно.

4.1. Разослать всем собственникам коммерческие предложения от Частных охранных предприятий для понимания экономической выгоды от смены сотрудников охраны нашего здания и провести по этому вопросу дополнительное заочное голосование.