НДС при сдаче в аренду нежилого помещения

калькулятор валют

Вопрос: ООО сдает в аренду нежилые помещения. С 1 марта 2013 г. вступает в силу Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (далее — Закон), в частности ст. 8.1 ГК РФ, предусматривающая государственную регистрацию прав на имущество. В п. 8 ст. 2 Закона указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона. Тем самым ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации) с 1 марта 2013 г. как противоречащая положениям ГК РФ применению не подлежит. Отмена государственной регистрации сделок (договора аренды) не изменяет процедуры регистрации аренды как обременения.

Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В п. 2 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В п. 1 ст. 4 Закона о регистрации регламентировано, что государственной регистрации подлежат обременения прав на недвижимое имущество. Согласно положению п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право на имущество (обременение имущества — аренда) возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Таким образом, договор аренды считается заключенным с момента его подписания и передачи арендуемых помещений по передаточному акту арендатору, а аренда как обременение возникает с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

С какого момента оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества признается объектом налогообложения по НДС?

В связи с письмом по вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по сдаче в аренду нежилых помещений Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) реализация услуг на территории Российской Федерации признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Пунктом 5 ст. 38 Кодекса установлено, что услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

В этой связи при оказании услуг по сдаче в аренду нежилых помещений объект налогообложения налогом на добавленную стоимость возникает с момента фактической реализации таких услуг.

На основании положений ст. 54 Кодекса налогоплательщики исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода.

В соответствии со ст. 163 Кодекса налоговый период для налогоплательщиков налога на добавленную стоимость установлен как квартал.

Согласно п. 1 ст. 167 Кодекса моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав) или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).

Таким образом, моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при оказании услуг по сдаче в аренду имущества является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.

Арендодатель-физлицо признан предпринимателем: ВС РФ уточнил, как считать НДС

Автор: Дурново Д. В.,главный редактор ИД «Аюдар Инфо»

Физическое лицо, даже если оно не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, ндс при сдаче в аренду принадлежащего ему нежилого помещения становится плательщиком НДС в отношении полученного от арендатора дохода. На это не раз указывали компетентные органы, а также высшие судьи. Причем ФНС обращала внимание на такие решения, включая их в обзор важных правовых позиций по вопросам налогообложения (см., например, Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17 и п. 17 Обзора судебных актов КС РФ и ВС РФ, принятых в III квартале 2018 года).

Обозначенный подход, понятно, приведет к ответственности «не заметившего» своей предпринимательской деятельности «физика»-арендодателя: с него взыщут НДС, пени и штраф. Но как при этом будет произведен расчет налога относительно полученной суммы дохода: с применением базовой или расчетной ставки? Иными словами, НДС «накинут» сверху или выделят из полученной суммы дохода?

С чего все началось?

Основанием для доначисления НДС послужил вывод инспекции о получении З. дохода от осуществления предпринимательской деятельности по сдаче объектов недвижимого имущества в аренду. (Действительно, З. являлся арендодателем принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества. Арендатором выступало юридическое лицо, использующее объект в производственной деятельности. Цель сдачи помещений в аренду – систематическое получение прибыли.)

А коли есть предпринимательская деятельность, новоиспеченный плательщик НДС (ст. 143 НК РФ) обязан исчислять и уплачивать этот налог в отношении рассматриваемых операций (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Определяя размер недоимки, налоговый орган руководствовался положениями п. 1 ст. 154 и п. 3 ст. 164 НК РФ: НДС был исчислен по ставке 18 % от согласованной с арендатором арендной платы (то есть определен в дополнение к установленной арендной плате). Причем суд, куда обратился З., пытаясь обжаловать подход контролеров (в части начисления недоимки, соответствующих сумм пеней и штрафов), оказался на стороне последних. Все три инстанции!

Признавая правомерным избранный инспекцией порядок расчета, суд исходили из того, что в договорах аренды отсутствовало
упоминание о включении налога в согласованную сторонами арендную плату, а платежки на ее перечисление содержали указание: «Без НДС». Поскольку включение налога в арендную плату не следовало ни из договоров, ни из обстоятельств, предшествующих их заключению, суды отметили: в данном случае налог не может исчисляться по расчетной ставке 18/118. При этом они сослались на разъяснения, данные в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33:

по смыслу положений п. 1 и 4 ст. 168 НК РФ предъявляемая покупателю сумма налога должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой;

бремя обеспечения выполнения требований ст. 168 НК РФ лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет НДС по итогам соответствующего налогового периода;

если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены.

Чем закончилось?

Но коммерсант (уже зарегистрированный ИП) не сдавался – он подал кассационную жалобу в Верховный суд. И не напрасно!

Высшие судьи указали на моменты, которые не были приняты во внимание судами.

Во-первых, необходимо учитывать, что по своей экономико-правовой природе НДС является налогом на потребление товаров (работ, услуг), то есть косвенным налогом, перелагаемым на потребителей (п. 3 ст. 3 НК РФ).

Во-вторых, при совершении налогооблагаемых операций сумма НДС определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по оплате реализации (п. 2 ст. 153 и пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). При этом исчисленная сумма НДС предъявляется продавцом к уплате покупателю (п. 1 ст. 168 НК РФ).

По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.

Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к уплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника – собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).

Пленум ВАС в п. 17 Постановления № 33 занял иную позицию: бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на продавце как налогоплательщике. Соответственно, в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС прямо не определено в договоре (не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора), по общему правилу предъявляемая покупателю сумма налога выделяется продавцом из указанной в договоре цены расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ). Увеличение цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

Как было отмечено выше, в договорах аренды плата за пользование помещениями установлена без выделения в ней сумм НДС; не выделялся налог и в расчетных документах, платежных поручениях арендатора. Причем данный факт является следствием того, что при заключении договоров З. не рассматривал себя в качестве плательщика НДС и не предполагал необходимость учета данного налога при определении окончательного размера арендной платы, а не свидетельством согласия сторон договора на возможность увеличения арендной платы в случае возникновения необходимости предъявления налога. Напротив, в материалах дела имеется письмо арендатора (ООО), что тот не согласен на увеличение арендной платы в связи с доначислением НДС коммерсанту.

Таким образом, в отношениях сторон цена услуг окончательно сформирована в тех размерах, которые указаны в договорах аренды вне зависимости от того, признавался бы коммерсант плательщиком НДС на момент заключения договоров или нет. Заключение договоров аренды налогоплательщиком изначально в статусе предпринимателя не привело бы к установлению большей арендной платы.

В результате Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила судебные акты арбитражных судов первой, апелляционной и кассационной инстанций. Налоговый орган должен был исчислить налог по ставке 18/118. С учетом сделанных выводов дело направлено на новое рассмотрение.

Стоит также отметить, что данное дело ФНС включила в обзор решений ВС РФ и КС РФ по налоговым делам за IV квартал 2018 года.

Аренда муниципального имущества и НДС 2018 — 2021

Организация или ИП может выступать налоговым агентом по НДС в нескольких случаях. Один из них – это аренда на территории РФ федерального имущества, имущества субъектов РФ, муниципального имущества у органов госвласти и управления и (или) органов местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ). Причем обязанности налогового агента возникают, только если такие органы выступают именно в качестве арендодателей.

Соответственно, арендатору не придется исполнять обязанности налогового агента, если арендодателем будет:

Исчисление НДС

НДС при аренде муниципального имущества считается по традиционной формуле: посредством умножения налоговой базы на ставку. Если в договоре сумма НДС не выделена и указано, что налог включен в арендную плату, то налоговая база определяется на дату ее перечисления так:

Кстати, база считается отдельно по каждому арендованному объекту.

Напомним, что ставка НДС с 01.01.2019 повышена с 18% до 20%. Соответственно, и расчетная ставка в 2021 году будет применяться не 18/118, а 20/120.

Составление счета-фактуры

Налоговый агент в течение 5 календарных дней со дня перечисления арендной платы арендодателю должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Хотя прямо этот срок для налоговых агентов в НК не прописан, в одном из своих писем ФНС рекомендовала ориентироваться на общеустановленный срок для выставления счетов-фактур (Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@ ).

Уплата исчисленного НДС агентом

Принятие к вычету уплаченного в бюджет НДС

Если налоговый агент является плательщиком НДС, то он вправе принять уплаченный в бюджет НДС к вычету (при применении спецрежимов или освобождения от уплаты налога по ст. 145 НК РФ вычеты не положены). Для этого должны выполняться несколько условий (п. 3 ст. 171 НК РФ):

• арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;
• у арендатора есть платежные документы, подтверждающие перечисление НДС в бюджет, и счет-фактура;
• услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Представление декларации

Налоговый агент должен представить декларацию по НДС в свою ИФНС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Сведения об исчисленном НДС при аренде госимущества отражаются в разделе 2 декларации. В отношении каждого такого арендодателя заполняется свой раздел 2, если арендуется несколько объектов у разных госорганов.