ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

Недвижимость — это объект государственных и экономических интересов, выделенный в отдельную категорию. Устанавливается особый правовой режим, в результате которого требуется государственная регистрация прав, что способствует идентификации субъекта и объекта права.

Описание закона

Федеральный закон регулирует отношения, которые возникают в результате отчуждения недвижимого имущества из государственной собственности субъектов РФ или же из муниципальной собственности недвижимого имущества. Закон был принят Государственной думой 4 июля 2008 года, а одобрен Советом Федерации спустя 7 дней. Последние изменения были внесены 1 июля 2017 года.

Краткое содержание закона «»Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»»:

• Определяет отношения, которые регулируются действующим Федеральным законодательством;
• Перечисляет особенности отчуждения арендуемого имущества;
• Описывает порядок осуществления преимущественного права арендатором;
• Описывает, что было изменено в Федеральном законе за последнее время.

Текст 159-ФЗ о выкупе муниципального имущества

Если государственным органом власти Российской Федерации было принято решение включить арендуемую муниципальную собственность в нормативно-правовые акты для последующей приватизации, она может быть принята органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Срок регистрации муниципальной собственности — 30 дней с момента отправления уведомления в совещательные органы или координационный совет.

Чтобы просмотреть изменения, дополнения и поправки в законе «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», перейдите по следующей ссылке.

Последние изменения, внесенные в ФЗ-159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» с изменениями

Последние изменения в закон «Об особенностях отчуждения муниципальной собственности» были внесены 1 июля 2017 года. Изменилась ч 3 ст 10 и дополнена ч 4 ст 10.

Часть 3 статья 10

В ч 3 статьи 10 закона «О муниципальной собственности» к содержанию абзаца было добавлено следующее предложение «за исключением случая, предусмотренного частью 4 настоящей статьи.»

Часть 4 статья 10

В ч 4 ст 10 говорится об отношениях, которые возникают в результате отчуждения муниципальной собственности. Они регулируются статьями 1-6 и 9 действующего Федерального закона.

Ниже также рассмотрены другие статьи

В ст 3 описывается, в какие моменты реализуется преимущественное право на приобретение арендуемой муниципальной собственности.

Право реализуется в следующих случаях:

• Арендуемое имущество находится во временном владении. Срок владения — 24 и более месяцев. Период владения подтверждает договор аренды имущества, за исключением случая, который предусматривается частью 2.1 статьи 9 действующего законодательства;
• Задолженности по арендной плате за подобную муниципальную собственность нет. Также отсутствуют штрафы, пени и прочие неустойки в день, когда был заключен договор купли-продажи;
• Арендуемого имущества нет в утвержденном списке в соответствии с частью 4 статьи 18 закона «О развитии среднего и малого предпринимательства в РФ». В нем определен перечень имущества (муниципального и государственного), которое передается во владение и пользование среднему и малому предпринимательству. Список исключений перечисляется в статье 9 настоящего Федерального закона.

Изменения в последнюю редакцию не вносились.

В ст 6 определяются последствия, которые возникают в случае несоблюдения условий при совершении сделок в момент отчуждения муниципального или государственного имущества.

Если условия сделки по приватизации муниципального или государственного имущества были нарушены или не соблюдены, то в соответствии с Федеральным законом сделка признается ничтожной.

Если в момент продажи арендуемой недвижимости было выявлено нарушение преимущественного права на покупку субъекта среднего или малого предпринимательства, гражданин может потребовать перевести на себя обязанности и права имущества в процессе судебного заседания. Срок — 2 месяца с момента обнаружения нарушения условий договора купли-продажи муниципальной собственности.

Изменения в последнюю редакцию не вносились.

В ст 8 определяется измененное содержание Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Например, некоторые статьи претерпели ряд изменений:

• Статья 9 была дополнена пунктом 6. Содержание пункта звучит так: «формирование инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и обеспечение ее деятельности»;
• Статья 13 была дополнена частью 5. В содержании говорится о том, что все совещательные результаты и решения федеральных органов исполнительной власти должны быть опубликованы в СМИ, а также размещены на официальном сайте государственного органа исполнительной власти.

Чтобы подробнее проанализировать закон «Об отчуждении государственной и муниципальной собственности», просмотреть изменения и поправки, перейдите по следующей ссылке.

Выкупать арендуемые площади стало проще

В июле были внесены изменения в закон №159-ФЗ, по которому любой предприниматель имеет право выкупить помещение, арендуемое у государства.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным.

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Федеральный закон №159, регулирующий вопросы отчуждения недвижимого имущества, был принят 22 июля 2008 года. С тех пор в документ, именуемый в народе законом «о малой приватизации», неоднократно вносились изменения, целью которых было расширение области действия закона и предоставление возможности приобретения арендуемого имущества как можно большему количеству предпринимателей.

Суть документа заключается в предоставлении поддержки представителям малого и среднего бизнеса: для них законом установлены льготные условия приватизации арендуемого недвижимого имущества.

Представители МСП пользуются преимущественным правом на отчуждение такого имущества по рыночной стоимости. Важным моментом является возможность выкупа недвижимости в рассрочку – его срок определяется действующим законодательством и на сегодняшний день составляет 3-5 лет.

Изначально предполагалось, что льготные условия приватизации будут действовать до первого июля 2010 года, но позже этот срок неоднократно продлевался: сначала до первого июля 2013 года, затем еще на два года. Совсем недавно было принято решение о продлении льгот по ФЗ №159 до первого июля 2018 года.

Если этот срок больше не будет продлеваться, приобрести недвижимость на действующих сегодня условиях будет невозможно.

Воспользоваться льготами по ФЗ №159 могут потребительские кооперативы, коммерческие фирмы и частные предприниматели.

Не могут воспользоваться преимуществами закона государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Закон не только наделяет предпринимателей особыми правами, но и устанавливает для них различные ограничения.

Еще одно имеющееся ограничение – на момент вступления в силу рассматриваемого закона информация о продаже имущества на торгах не должна быть опубликована.

Воспользоваться положенным правом на выкуп объекта лица и организации могут в том случае, если арендуемая недвижимость находилась в их владении (или временном пользовании) согласно соответствующим договорам непрерывно два года или больше до первого июля 2013 года. Раньше такое право возникало при условии непрерывной аренды недвижимости на протяжении двух лет до вступления Закона №159-ФЗ в силу. Таким образом, количество лиц, имеющих право на льготы, значительно увеличилось.

Ограничения, действующие ранее относительно предельной площади выкупаемых помещений, на сегодняшний день сняты (раньше невозможно было выкупить объекты, площадь которых превышала 2000 кв. м).

Этот фактор имеет значение при рассмотрении документов.

Для отчуждения недвижимости уполномоченный госорган, который принял решение о возможности приватизации объекта, официально уведомляет об этом арендаторов. Он должен направить им предложения о выкупе объекта.