Наиболее волнительным и долгожданным моментом для любого дольщика является день приемки нового жилья. Однако нередки случаи, когда застройщик требует от каждого, кто будет принимать участие в осмотре квартиры, наличия нотариальной доверенности.
Это обусловлено тем, что подготовленные к любым неожиданностям дольщики перед приемкой квартиры пользуются услугами квалифицированных специалистов и независимых экспертов, которые могут грамотно провести контрольный обмер площади, выявить и зафиксировать в смотровом листе недостатки и дефекты, оставленные застройщиком. Генеральным подрядчикам абсолютно невыгодно присутствие профессионалов на месте приемки квартиры, поэтому они любыми способами стараются ограничить доступ третьих лиц к детальному осмотру объекта.
В этом случае у участников долевого строительства возникает вопрос: «Насколько это законно?», ведь оформление каждой нотариальной доверенности требует от будущего собственника дополнительных затрат.
Законное требование застройщика на доверенность
В настоящее время законом регламентируется порядок передачи дольщиком своих прав третьим лицам. При этом нотариальная доверенность необходима лишь в одном случае, когда будущий владелец квартиры не может лично присутствовать при ее осмотре и подписании всех необходимых документов, а именно: акта приемки-передачи, смотрового листа.
Такие ситуации нередки, если дольщик временно находится/проживает в другом городе/стране. В этом случае он может оформить нотариальную доверенность на любое лицо с указанием полного перечня полномочий своего представителя.
В то же время ограничений на доступ к объекту третьих лиц нет и выписывать нотариальную доверенность на сопровождающих не нужно, если собственник лично присутствует при приемке недвижимого имущества. Важно знать, что в этом случае требования застройщика необоснованны и не подкреплены законом, поэтому вы вправе подать претензию на его действия и добиться доступа в квартиру независимых экспертов.
Юридические нормы и порядок действий дольщика
Правовые отношения между застройщиком и будущим собственником жилья регламентируются Законами «О долевом строительстве», а также «О защите прав потребителей». По этим актам дольщик после получения письма от генерального подрядчика о готовности квартиры к передаче обязан принять объект в указанный срок (в течение 7 дней). При этом закон не ограничивает присутствие на объекте третьих лиц при осмотре и подписании документов.
Если застройщик не допускает в квартиру экспертов, требует наличия у них нотариальных доверенностей, ссылаясь на то, что до передачи недвижимости объект является его собственностью, направьте в его адрес претензию. Если и после этого он будет настаивать на своем, не допуская вас с сопровождающими лицами в квартиру, можете смело подавать на него иск в суд.
Как лучше оформлять письмо-претензию?
Решив отстоять свои законные права, необходимо:
- составлять претензию только в письменном виде (в свободной форме);
- отправлять либо письмом с уведомлением, либо регистрировать лично в отделе делопроизводства/у секретаря компании-партнера;
- при отсутствии реакции застройщика направить повторное письмо с требованием мотивированного письменного отказа.
Получив от генерального подрядчика письменный отказ, в котором попросту не может быть аргументов, подкрепленных законом, вы вправе подать иск в суд и требовать неустойку за каждый день «просрочки» передачи недвижимого имущества.
Доверенность на приёмку квартиры. Советы юриста
В это статье рассказываем, в каких ситуациях доверенность на приёмку квартиры необходима, а в каких она не требуется. А также что делать, если застройщик требует нотариальную доверенность, когда она не нужна.
Доверенность нужна
Вы могли купить квартиру из другого города или просто не иметь возможности приехать в указанный час на осмотр. Для таких ситуаций мы сделали услугу «Приёмка квартир» доступной дистанционно.
Для дистанционной приёмки необходимо оформить доверенность на специалиста по приёмке квартиры и заверить её у нотариуса. После оформления доверенности специалист сможет приехать в указанный день на осмотр квартиры, провести все необходимые замеры, составить смотровой лист с перечнем дефектов и предоставить его застройщику. Вся информация о приёмке и фотоотчет отправятся вам на почту.
Доверенность НЕ нужна
Если вы собираетесь присутствовать на приёмке квартиры, оформление доверенности на кого-либо из сопровождающих не требуется. Однако, чтобы помешать тщательному осмотру квартиры, застройщик может потребовать от вас оформления нотариальной доверенности на специалиста по приёмке. Рассказываем, почему это незаконно и что делать в таком случае.
Во взаимоотношениях с застройщиком ваши права регулируют три закона:
Гражданский Кодекс Российской Федерации.
Федеральный Закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
По закону вы обязаны принять квартиру в указанный договором срок, либо в течение семи дней после получения уведомления о завершении строительства. При этом ни в одной правовой норме нет ограничений относительно того, кто может приходить с вами на приёмку квартиры. Это означает, что на осмотр можно приглашать кого угодно — родных, друзей или специалистов по приёмке квартиры.
Как уже говорилось выше, нотариальная доверенность необходима только в том случае, если квартиру принимает другой человек без вашего участия. Но если вы сами собираетесь присутствовать на приёмке, требование доверенности на сопровождающих — безусловное нарушение прав потребителя.
Что делать, если застройщик требует оформления нотариальной доверенности:
- Написать на портале комитета по строительству http://gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/obrasheniya-grazhdan/feedback/
- Написать на портале “Сердитый гражданин” http://www.angrycitizen.ru/
- Составить претензию и обратиться с ней к застройщику. В претензии указываете, что на приёмку хотите прийти в сопровождении специалиста, а отказать в этом у застройщика нет права. Составляется в свободной форме. Если застройщик не отреагировал на претензию, требуйте мотивированный отказ в письменной форме. Причин для отказа не содержит ни одна правовая норма. Застройщик либо напишет в отказе заведомо проигрышные в суде мотивы, либо разрешит прийти со специалистом.
- Если застройщик составил официальный отказ, необходимо обращаться в суд с иском о защите прав потребителей. Вы вправе требовать неустойку за каждый день просрочки передачи квартиры, а также компенсацию морального вреда за нарушение ваших прав.
Помните, при покупке недвижимости вы не обязаны разбираться в строительных тонкостях. Поэтому застройщик не имеет права мешать Вам привлекать экспертов к оценке качества квартиры.
Приемка квартиры у застройщика — необходимые документы и правила
Виды отделки квартиры
Первые вопросы по приемке могут возникнуть в связи с отделкой приобретаемой квартиры. Цена нового жилья достаточно сильно зависит от того вида отделки, который произведен в квартире. И при приемке данного жилого помещения стоит определить, а совпадает ли тот результат, который передает застройщик с тем, что было заявлено в договоре.
Для того чтобы адекватно подойти к этому вопросу, нужно разобраться, какие виды отделки существуют, и чем они друг от друга отличаются.
- Отделка под ключ. Данный вид отделки является самым дорогостоящим вариантом. Связано это с тем, что квартиры отделываются не по типовому проекту, а индивидуально, с учетом пожеланий приобретателя. Для данных работ застройщик, как правило, привлекает стороннюю организацию, затрачивает дополнительные средства, этим и обусловлена повышенная стоимость таких квартир.
- Чистовая отделка. Данный вариант, конечно, более скромный по сравнению с первым, но отнюдь не самым дешёвый. Если покупатель выбрал для себя данный вариант, то по завершении строительства он получит квартиру вполне пригодную для проживания. В таких объектах производится типовая отделка, установлено сантехническое оборудование, газовая или электроплита (зависит от этажности дома), на стенах поклеены обои, на полу присутствует покрытие. В принципе, данный вариант очень удобен для тех, кто не планирует делать ремонт в приобретаемом помещении. Для тех же, кто планирует обустроить все по своему вкусу больше подойдут следующие варианты.
- Черновая отделка. В данном случае, в квартире есть все необходимые коммуникации и межкомнатные перегородки, квартира подготовлена к косметическому ремонту. Такой вариант вполне удобен для тех, кто планирует самостоятельно обустроить свое жилье, однако, существенно отодвинет дату заселения в такую квартиру.
- Квартира без отделки. Такой вариант выглядит, как бетонная коробка. В квартире отсутствуют межкомнатные перегородки, присутствуют только несущие конструкции. Для кого данный вариант будет выгодным? Для тех, кто хотел бы создать индивидуальную планировку квартиры на свое усмотрение. В таком объекте реализовать полет соей фантазии удастся на все 100%. Однако нужно быть готовым к существенным финансовым вложениям в квартиру, а также к тому, что придется потратить достаточное количество сил и времени.
Каждый покупатель самостоятельно определяет более выгодный для него вариант, и в соответствии с этим выбирает квартиру.
Документы
Основными документами при приемке квартиры станут договор участия в долевом строительстве, смотровой лист и акт приема-передачи.
- Договор долевого участия в строительстве. Данный договор заключается между застройщиком и покупателем квартиры. В нем содержатся все существенные условия приобретения – срок сдачи объекта, цена, виды работ, которые гарантированно должен произвести застройщик. Именно данный перечень необходимо особо внимательно изучить перед тем, как принимать квартиру.
- Смотровой лист. Этот документ заполняется в процессе осмотра квартиры. Все обнаруженные недостатки заносятся именно в него.
- Акт приема-передачи квартиры. Данный акт является конечным документом в принятии квартиры. Подписывая его, покупатель подтверждает, что принимает объект, с недостатками или без них.
Что должен содержать акт приема-передачи квартиры
В данном документе обязательно указываются стороны (застройщик и покупатель), дата приема, принимаемый объект. В том случае, если в процессе принятия объекта обнаружены существенные недостатки, их также необходимо указывать в данном документе. В таком случае квартира будет принята с оговорками. Кто же будет устранять недостатки?
Данная обязанность, безусловно, возлагается на застройщика. Однако, существует два пути решения проблемы. В первом случае покупатель ждет, пока застройщик устранит недостатки.
В другом возможном случае, новый собственник своими силами устраняет все недостатки строительства и отделки, затем обращается к застройщику за возмещением. Однако, возмещать свои расходы, скорее всего, придет в судебном порядке. Выбор процедуры остается за покупателем.
Правила приемки квартиры от застройщика
Когда объект готов к сдаче, застройщик приглашает покупателя для его приемки.
Инструкция
Покупатель должен визуально осмотреть все детали строительства, отделки, подведения коммуникаций на наличие дефектов и недоделок. В том случае, если таковые имеются, данная информация четко фиксируется в смотровом листе, сведения об имеющихся недостатках также вносятся в акт приема-передачи.
С момента подписания акта квартира считается переданной.
Что нужно иметь при себе
Для приема квартиры новый собственник должен иметь при себе документ, удостоверяющий личность – паспорт.
Нелишним будет захватить инструменты, которые могут проверить вентиляцию, водоотведение, проводку, оконные конструкции, двери и иные существенные элементы строительства и отделки.
Приемка квартиры от застройщика без отделки
В принципе алгоритм приема такой же, как и при других видах отделки. Основная задача — проверить жилье на наличие строительных недостатков. Однако, в данном случае объем проверяемой работы будет значительно сужен.
Раз отделки нет, то и качество ее проверять не придется. Нужно убедиться лишь в исправности коммуникаций, наличии оконных конструкций и входных дверей.
Сроки передачи квартиры
Итак, строительство окончено, дом введен в эксплуатацию. Когда же застройщик должен передать объект недвижимости участникам долевого строительства? Данный срок четко регламентирован законодателем.
Он не может превышать 2 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Именно в этот срок квартира должна быть осмотрена покупателем или дольщиков, и подписан акт приема-передачи.
Доверенность на приемку квартиры от застройщика
По общему правилу, квартиру принимает то лицо, которое указано в договоре долевого строительства. Однако, данное лицо может привлечь эксперта в области строительства для приемки квартиры либо попросту быть занятым. Что делать в данной ситуации.
Принять квартиру может другое лицо, однако, на него должна быть надлежащим образом оформлена нотариальная доверенность с правом осуществления таких действий.
Для подписания акта приема-передачи представителю необходимо будет предъявить данную доверенность, а также паспорт для подтверждения своей личности.
Нюансы
Нюансов в приемке жилого объекта в данном случае достаточно много. Если в случае с вторичным жильем, до новых жильцов, там уже проживали люди, и все возможные недостатки давно выявлены и устранены, то в данной ситуации все совсем наоборот.
Необходимо разбираться в тонкостях строительства и отделки для того, чтобы достоверно оценить качество проделанной работы. Ведь недостатки, допущенные строителями или отделочниками, могут быть опасны для здоровья, а в некоторых случаях и для жизни тех, кто заселится в новое жилье (к примеру, токсичные материалы, использованные при отделке).
В любом случае даже самые несущественные ошибки принесут ненужные хлопоты новым хозяевам жилого помещения.
Нужно не только внимательно изучить сам передаваемый объект, но также понимать, какие документы придется заполнить, и каким объемом прав при приемке обладает новый собственник.
Именно поэтому многие прибегают к помощи третьих лиц в данном вопросе, ведь кто, как не специалист, способен быстро и четко оценить проделанную застройщиком работу. Однако, если дольщик решил самостоятельно участвовать в данном процессе, необходимо изучить всю возможную информацию из разных источников, прислушаться к мнению тех, кто уже прошел через это, а также тех, кто имеет то или иное отношение к строительству.