Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.
Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.
Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД.
Если собственникам помещений МКД совcем уж нечем занятmся, они могут даже зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП:
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить «свой» участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.
Зачастую желание собcтвенников помещений МКД зарегистрировать свое право собственности на земельный участок обьясняется незнанием законов, а именно:
Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.
Это важно знать: Налог на земельный участок под многоквартирным домом
И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.
Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать – только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).
Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона.
Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его регистрации в ЕГРП нет ни какой необходимости.
Для поиска кадастрового номера земельного участка можно воспользоваться публичной кадастровой картой России
Если после прочтения статьи у Вас осталось непреодолимое желание зарегистрировать право на общедолевую собственность в росреестре, то Вам следует предпринять следующие шаги:
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом. Участок признается неделимым. Доля собственника в праве общей собственности на имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения и не может быть выделена в натуре.
На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания. С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходит в общую долевую собственность.
Формирование земельного участка под многоквартирным домом
Проживая в многоквартирном доме, люди даже не задаются вопросом, кому принадлежит земля под строением. Собственники квартир просто пользуются жилищем, потребляют ресурсы и не имеет представления о том, что вправе пользоваться еще и земельным наделом под МКД. Мы с соседями обратились с этим вопросом к юристу, и оказалось, что в наших силах приватизировать земельный участок под домом и обезопасить себя.
Насколько мне было известно, земля под «многоквартирником» состоит на балансе коммунальщиков или уже находится в распоряжении жильцов. Разбирая в вопросе, стоит ориентироваться именно на этот нюанс. Передача земли в общедомовое пользование граждан является обязательным условием, но только при определенных обстоятельствах. Больше подробностей вы сможете узнать из представленной статьи.
Когда территория под МКД передается жильцам безвозмездно?
В ЖК РФ прописано, что земля под «многоквартирником», введенного в пользование до 2005 года, передается собственникам жилищ бесплатно. Передача права может быть произведена бесплатно, но только при определенных обстоятельствах, а точнее:
- земельный надел под строением соответствует плану и границам, установленным муниципалитетом;
- все землеустроительные работы завершились до 2005 года;
- территория перед домом была зарегистрирована в кадастровой палате и имеет официальный план.
Когда условия не соблюдаются, то надел в распоряжение проживающих в нем людей, не перешел. Чтобы избежать подобных вопросов и проблем, при покупке жилья, возведенного до 2005 года, стоит заранее проверить, входит ли земля в приобретенную собственность. Даже если надел официально не сформирован, переживать не стоит, поскольку владельцем выступает муниципалитет или государство. Кроме собственников жилищ, никто другой приватизировать территорию не сможет.
Это важно знать: Формирование земельного участка под многоквартирным домом
Несколько иначе обстоит вопрос с землей под новостройками. Изначально, владельцем дома является застройщик, но в момент продажи квартиры, все полномочия передаются владельцам жилищ.
Как узнать, кто владеет территорией под «многоквартирником»?
Есть несколько схем, которые позволят выяснить, кому именно принадлежит территория под многоквартирником. Самый простой вариант – это посетить интернет-ресурс Росреестра и уточнить требуемые сведения. Здесь будет видно, как выделена территория, и кому именно принадлежит надел под домом.
Второй способ проверить, как обстоит вопрос с правом собственности на землю, – это просмотреть наличие налоговых платежей. Собственники обязаны раз в год оплачивать налог на землю. Когда земля находится в распоряжении квартировладельцев, то среди платежей должен быть и документ об уплате налоговой суммы.
Какие территории можно перевести в распоряжение жильцов?
Пределы дворовой территории заранее определяются местными властями, а сам процесс регулируется ЖК и ЗК РФ. На участке могут быть расположены различные объекты, необходимые для комфортного проживания граждан. Разумеется, участок обладает небольшими размерами, но власти стараются ее уменьшить ее больше.
Подобное состояние вещей часто можно встретить в крупных городах, где каждый квадратный метр земли весьма ценен. Именно этот момент приводит и к проблемам, которые могут возникнуть у жителей, планирующих приватизировать территорию. Чиновники постараются максимально ограничить права жильцов. Отстаивать свои права нужно обязательно, но при этом помнить, что приватизировать, возможно, только тот надел, который не заходит на чужой участок. Когда двор состоит из частей, например, часть двора – это кусок улицы или придомовой территории соседнего МКД, приватизировать такие помещения нельзя.
Права граждан на землю под «многоквартирником»
Несмотря на наличие у граждан прав приватизировать землю под МКД, есть ряд тонкостей, которые стоит учитывать в случае пользования помещением.
Речь идет о следующих моментах:
- даже после приватизации, территория под МКД считается общедомовой;
- на участке располагаются все помещения и объекты, не являющиеся жилыми, но необходимые для полноценного обслуживания жильцов, например, лестницы и коридоры, крыши и лестничные площадки;
- в собственных целях жильцы дома использовать надел вправе, но при условии, что это не затрагивает и не ущемляет права и возможности других физ.лиц, соседей;
- приватизирование участка предполагает наложение ответственности за обслуживание земли. Обычно, люди ухаживают за двором и всеми постройками;
- любые изменения, связанные с распоряжением землей выносится на собрании жильцов. Здесь важно, чтобы более 50-ти процентов голосов от числа жильцов МКД. К примеру, речь идет о сдаче части территории в аренду.
Следует отметить, что прибыль, полученная в результате подобной деятельности квартировладельцев, расходуется исключительно на благоустройство территории.
Заключение
Завершить представленный материал можно несколькими выводами:
- Надел передается жильцам безвозмездно, но при условии, что строение было возведено до 2005 года.
- Каждый жилец может самостоятельно узнать, кому была передана земля под домом. На наличие прав у людей, проживающих в помещении, указывает факт оплаты налоговых сумм.
- Приватизирование участка под МКД ведет к тому, что земля переходит в разряд общедомовой собственности, после чего, жильцы могут распоряжаться территорией по усмотрению общего собрания.
Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы?
Кто может использовать землю под МКД? Может ли кто-то её продать? Приватизирован ли участок под вашим домом? Познакомившись с законами Жилищного Кодекса, вы сможете узнать больше о своей собственности и защитить свои права.
Земельный участок под МКД – чья собственность?
Наверняка вы думаете, что земля общего пользования в многоквартирном доме находится в собственности жильцов или, в крайнем случае, у коммунального объединения.
И это отчасти правильно.
Закон предусматривает безвозмездную передачу придомовой территории в общедолевую собственность жильцов.
Значит ли это, что земля под домом обязательно принадлежит вам? Нет.
Разница между новостройками и «старыми» домами
Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2005 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:
- участок под домом имеет план с чётко обозначенными границами, которые установил местный орган самоуправления;
- все землеустроительные работы были закончены до 2005 года, когда начал действовать Жилищный Кодекс РФ;
- придомовой участок внесён в Росреестр и имеет кадастровый план.
Если же условия не были выполнены, то земля в многоквартирном доме так и не перешла в собственность жильцов.
Не волнуйтесь, если участок ещё не сформирован.
Его владельцем пока является публично-правовое образование, то есть муниципальное образование или государство.
Никто, кроме жильцов дома, по закону не сможет его приватизировать.
Поэтому жителей и так можно считать владельцами двора, однако до приватизации их полномочия несколько ограничены.
А что сказать о новостройках, введённых в эксплуатацию после 2005 года? Земля под многоквартирным домом кому принадлежит в таком случае?
В таких домах владельцы квартир автоматически являются собственниками, ведь без соблюдения вышеупомянутых условий строение не смогли бы сдать в эксплуатацию. Первоначально владельцем является застройщик, однако в момент продажи права переходят жильцам.
Звоните юристу
Подберем специалиста за вас
Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?
Есть несколько способов выяснить, кому принадлежит территория под МКД. Самый простой – перейти на официальный сайт Росреестра и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».
Там вы сможете увидеть территорию своего города или посёлка, разделённую на отдельные сектора, а также ознакомиться с детальной информацией об участке под вашим МКД.
Другой способ узнать, приватизирован ли участок под вашим домом, – проверить наличие налоговых платежей. Владельцы должны ежегодно уплачивать земельный налог.
Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?
Границы и размеры дворовой территории определяют местные власти, руководствуясь Жилищным и Земельным Кодексом РФ.
Земля под многоквартирным домом включает детские площадки, автостоянки, различные спортивные площадки и всю территорию, за которой ухаживают жильцы.
Конечно, участок под МКД имеет небольшие размеры. Зачастую местные власти стараются ограничить придомовую территорию, сделав её как можно меньше.
Особенно это касается крупных городов и мегаполисов, в которых каждый квадратный метр представляет собой огромную материальную ценность. Поэтому во время приватизации жители могут столкнуться с серьёзным противодействием и ограничениями со стороны чиновников.
Если же двор состоит из общественной собственности, скажем, занимает часть улицы или двора другого дома, то его приватизировать нельзя. Официальные размеры придомовой территории в таком случае будут уменьшены по отношению к фактическому размеру.
Законодательство о земле под МКД
Все вопросы, касающиеся земли под МКД регулируются на основании Жилищного Кодекса и нескольких отдельных законов.
Существует множество тонкостей и оговорок относительно участка под МКД.
Можно выделить несколько основных пунктов:
Приватизированная территория под многоквартирным домом считается общедолевой собственностью.
К ней относятся все элементы и помещения дома, которые не являются жилой площадью, однако необходимы для эксплуатации квартир и ухода за зданием, включая крышу, несущие элементы, коридоры, лестничные площадки, технические здания, земельный участок многоквартирного дома и много другое.
Распоряжаться землёй имеют право лишь владельцы квартир, однако делать это они могут только в рамках Жилищного Кодекса РФ. Приватизация автоматически возлагает ответственность за содержание территории. Это логично, ведь люди сами заинтересованы в том, чтобы их двор был чистым и ухоженным.
Любые изменения относительно придомовой земли могут быть приняты лишь на общем собрании жильцов дома, при этом, чтобы решение было правомерным, необходимо более половины голосов от числа жильцов многоэтажки.
Для проведения каких изменений требуется разрешение общего собрания? Например, для сдачи небольшой части территории в аренду физлицу. Нередко это делают с целью получить прибыль, которую можно использовать для облагораживания территории и ремонта дома.
Другим важным изменением является уменьшение земельного участка.
Иногда об этом может попросить городской совет или застройщик, желающий использовать часть участка вашего дома для реализации определённого проекта.
Оценить выгоду таких предложений и принять решение можно также только на общем собрании жильцов многоквартирного дома.
Владельцы общедолевой собственности могут обременить участок под МКД правом ограниченного использования. Что это значит? Жильцы могут принять решение ограничить пользование двором лицам, которые не проживают в доме.
Они могут даже установить забор вокруг двора, однако он не должен мешать жителям соседних домов. Если наложенное ограничение будет нарушать права других граждан, госслужбам придётся изменить решение жильцов дома.
- При случайном повреждении или разрушении дома вследствие стихийного бедствия, боевых действий и т. д., за владельцами квартир остаётся право собственности на общедолевую землю с элементами озеленения, техническими постройками и другими элементами.
Подведём итог. Придомовая земля находится в общедолевой собственности владельцев квартир.
Полезное видео
Предлагаем посмотреть интересную передачу о том, какую выгоду могут получить собственники квартир от придомовой территории и как лучше распорядиться землей:
Чтобы узнать, чья земля под многоквартирным домом, необходимо перейти на сайт Росреестра, который содержит детальную информацию о каждом участке города.
Важно помнить, что приватизация не несёт с собой огромных преимуществ, однако она позволяет полностью защитить двор от самовольных построек и лучше следить за его чистотой.