+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Изъятие земельного участка под аварийным многоквартирным домом

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2017г. г.Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе

председательствующего судьи Майковой Н.Н.

при секретаре Демидовой А.О.

с участием прокурора Сивашова Д.А.

представителя ответчика Галицкой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Заместителя прокурора Ленинского района г.Саратова в интересах неопределённого круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании бездействия и обязании осуществить действия по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и изъятию жилых помещений в аварийном доме, с целью дальнейшего выкупа данных помещения, либо соглашению с собственником предоставления им взамен изымаемых жилых помещений в порядке ст. 32 ЖК РФ,

Заместитель прокурора Ленинского района г.Саратова в интересах неопределённого круга лиц обратился к администрации муниципального образования «Город Саратов» с административным иском: — о признании бездействия и обязании осуществить действия по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом № 8 по ул.Клубная г.Саратова, признанный аварийным в установленном порядке и подлежащим сносу и изъятию жилых помещений в аварийном доме, с целью дальнейшего выкупа данных помещения, либо соглашению с собственником предоставления им взамен изымаемых жилых помещений в порядке ст. 32 ЖК РФ.

Просит суд обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» о признании бездействия и обязании осуществить действия по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и изъятию жилых помещений в аварийном доме, с целью дальнейшего выкупа данных помещения, либо соглашению с собственником предоставления им взамен изымаемых жилых помещений в порядке ст. 32 ЖК РФ

В обоснование своих требований Заместитель прокурора указал, что Проверкой установлено, что 08.08.2006 года в соответствии с заключением №212А межведомственной комиссии по признанию помещений жилыми помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу и реконструкции многоквартирный дом №8 Клубная г. Саратова признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно п.п. 1.1, 1.2 распоряжения администрации МО «Город Саратов» №295-р от 14.07.2014 года данный дом должен быть расселен в течение 3 месяцев со дня издания распоряжения и снесен в срок до 01.07.2015.

К бездействию, в частности, относится неисполнение органом государственной власти, органом местного самоуправления, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами).

Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда осуществляется муниципальным образованием «Город Саратов» с 2008 года в рамках реализации ведомственных целевых программ в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Расселению в рамках ведомственных целевых программ подлежат многоквартирные дома, признанные до 1 января 2012 года в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Требования п.п. 1.1, 1.2 распоряжения администрации МО «Город Саратов» № 295-р от 14.07.2014 года, собственниками дома 8 по ул. Клубная г. Саратова не исполнены.

Состояние жилого дома создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан.

Дальнейшее проживание в указанном доме создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан (нанимателей и собственников) проживающих в нем, а также неопределенного круга лиц, а именно подростков и взрослых, постоянно и временно, находящихся в вышеуказанном жилом доме или около этого дома.

Следствием данных нарушений является создание угрозы для жизни и здоровья людей, как неопределенного круга лиц, чья жизнь, здоровье подвергаются опасности, так и лиц проживающих в вышеуказанном доме в частности.

До настоящего времени не принято должных мер, направленных на снос аварийного дома в соответствии с требованиями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Требования о сносе помещений собственниками многоквартирного дома № 8 по ул.Клубная г. Саратова до 01.07.2015года (распоряжение № 295-р от 14.07.2014) не исполнены.

Представитель административного истца Сивашов Д.А. полностью поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Галицкая К.В. исковые требования не признала, просила в иске отказать, поскольку для реализации права собственников жилых помещений, расположенных по адресу: г.Саратов, ул. Клубная 8 на выкуп жилых помещений, необходимости соблюдения процедуры изъятия земельного участка по многоквартирным домом необходимости не имеется. Учитывая комплекс мероприятий, необходимых для изъятия земельного участка, отсутствие предусмотренного законом срока и обязанности по его изъятию, не усматривает бездействия ответчика в данной части. Собственники жилых помещения не лишены возможности обратиться в администрацию МО «Город Саратов» либо в суд по вопросу о выкупе жилого аварийного помещения в порядке ст. 32 ЖК РФ.

Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 150 КАС РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему выводу.

Частью 4 статьи 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 4 статьи 3 ЖК РФ гласит, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Кодексом, другими федеральными законами.

Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ способом защиты гражданских прав является пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 39 КАС РФ прокурор вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также в других случаях, предусмотренных федеральными законами. Административное исковое заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина, являющегося субъектом административных и иных публичных правоотношений, может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Согласно п.3 указанного Решения комитет по управлению имуществом города Саратова от имени администрации муниципального образования «Город Саратов» предъявляет в суд иски о выкупе жилых помещений.

Таким образом судом установлено, что согласно представленным документам земельный участок под вышеуказанным домам сформирован и поставлен на кадастровый учет, о чем суду предоставлены выписки из ЕГРП.

Кроме того изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что орган местного самоуправления, признав дом аварийным и подлежащим сносу, не осуществил необходимых действий, отвечающим требованиям закона.

Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Признать незаконным бездействие администрации МО «Город Саратов», выразившиеся в неприятии мер по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом № 8 по ул. Клубная г.Саратова, признанный аварийным в установленном порядке и подлежащим сносу и изъятию жилых помещений в аварийном доме, с целью дальнейшего выкупа данных помещения, либо соглашению с собственником предоставления им взамен изымаемых жилых помещений в порядке предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Обязать администрацию муниципального образования «Город Саратов» осуществить действия по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом № 4 по ул. Клубная г.Саратова, признанный аварийным в установленном порядке и подлежащим сносу, и изъятию жилых помещений в указанном аварийном доме, с целью дальнейшего выкупа данных помещений либо соглашению с собственником предоставления им взамен изымаемых жилых помещений в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд. Г.Саратова в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Это важно знать:  Как приватизировать земельный участок под многоквартирным домом

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Заместитель прокурора Ленинского района г. Саратова обратился в суд с административным исковым заявлением в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», в котором просил при.

Заместитель прокурора Ленинского района г. Саратова обратился в суд с административным исковым заявлением в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», в котором просил при.

Что будет, если государство решит изъять ваш дом?

Что будет, если государство решит изъять ваш дом для своих нужд? Изучаем статью 32 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

Домовладельца подстерегает много опасностей. От пожара, наводнения, урагана и кражи можно застраховаться, но есть еще одна напасть, которая никакой страховкой не лечится: участок, на котором расположен ваш дом, может понадобиться государству. Участок в таком случае изымают, строения на нем сносят. Правда, владельцу полагается компенсация — но не факт, что вам понравится ее размер.

Рисунок: Ирина Фатеева

Как власти облегчают себе жизнь

Для каждой из этих кампаний ранее издавался специальный законодательный акт, существенно упрощавший процедуру изъятия, прописанную в Гражданском и Земельном кодексе. Но теперь этого властям делать не надо. В конце 2014 года был принят Федеральный закон №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ». Там как раз прописана процедура изъятия земель у собственников властями разных рангов по упрощенной схеме. С апреля 2015 года этот закон вступил в действие. В нем предусмотрено все, чтобы власти без проблем и быстро могли изъять у собственника его участок. Кстати, согласно первоначальному замыслу авторов, этот закон как раз должен был защитить собственника от произвола властей, но благодаря многочисленным доработкам и дополнениям, развернулся в обратную сторону.

Кстати, в законе речь идет не о собственнике, а о правообладателе: кроме собственников, право на компенсацию имеют арендаторы и прочие землепользователи. Вопрос лишь в том, будут ли их права соблюдены в той же степени, что и права собственника. Пока что практика предыдущих изъятий ставит это под сомнение. Хотя и в указанном законе, и в новой редакции статьи 279 ГК РФ кроме прав собственности упоминаются право постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, право аренды и пожизненного наследуемого владения участком.

Как это работает?

Как же происходит процесс избавления правообладателя от принадлежащей ему недвижимости? Сначала на основании генплана развития района, включающего возведение объектов государственного и местного значения, власти формируют перечень участков для изъятия. Сообщение о предстоящем изъятии публикуют в СМИ и на сайте муниципалитета, к которому относятся участки.

Далее власти проверяют документацию и оценивают участок на основании кадастровой стоимости. Затем правообладателю по почте отправляют проект соглашения. В нем указывают сроки и порядок изъятия недвижимости, цену или описание компенсации, порядок ее получения. Это письмо счастья должно быть отправлено правообладателю не позднее семи дней со дня сообщения об изъятии в СМИ. Получил правообладатель это письмо или нет — никого не волнует, время пошло. С этого момента до процедуры изъятия остается ровно три месяца. Если правообладателю повезло, и он все-таки вовремя узнал о предстоящем изъятии, то на этом этапе он может включиться в борьбу за свои интересы. Но опыт показывает, что судиться с властями, пытаясь отстоять свой участок, практически бесполезно. Это возможно лишь в том случае, когда в опубликованном перечне подлежащих изъятию участков вашего нет, и вас хотят лишить земли по ошибке — или же власти по старой привычке решили зарезервировать землицы с запасом. Теперь властям этого делать нельзя, и в этом случае закон будет на вашей стороне.

Если ваш участок действительно попал в перечень, то реально добиться лишь увеличения компенсации до более или менее адекватного размера. Полностью отстоять землю не получится.

Власти должны предложить правообладателю заключить соглашение о выкупе участка. В цену выкупа войдет рыночная стоимость земли, стоимость дома и прочих построек, затраты на переезд и обустройство на новом месте, упущенная выгода. С землей все более-менее ясно. Ее оценят по кадастровой стоимости, которая в последнее время приблизилась к рыночной.

С участком разобрались. Не так просто со всем остальным. Дома и строения должны быть зарегистрированы. Если регистрации у вас нет, то это самострой, компенсации не подлежит. Но даже если регистрация есть, то стоимость строений государственные оценщики частенько занижают процентов на 30%. Поэтому правообладатель имеет право нанять своего оценщика, благо это недорого. Оценщик учитывает цену на аналогичные дома в данном районе и дополнительные плюсы и минусы оцениваемого дома. На основании его экспертного заключения правообладатель может направить властям встречные предложения по размеру компенсации. Например, в виде протокола разногласий к соглашению о выкупе. Если дом застрахован и есть страховой договор, то логично указать цену оттуда, если она устраивает. Сумма затрат на переезд и обустройство и упущенная выгода тоже являются поводом для переговоров с властями. На переговоры правообладателю отпущено три месяца. За это время можно попытаться зарегистрировать еще не зарегистрированные строения — к счастью, дачная амнистия продлена до 2018 года, поэтому для регистрации права нужен только документ, подтверждающий владение землей. А вот делать ремонт дома, реконструкцию и т.д. смысла не имеет, поскольку это в выкупную цену не войдет.

Надо быть готовым к тому, что спор относительно размера компенсации по истечении трех месяцев в итоге будет рассматриваться в суде. Суд, в свою очередь, тоже назначит экспертизу. Задача собственника в этом случае состоит в том, чтобы в качестве эксперта-оценщика был выбран как раз его оценщик. Тогда проблем должно быть меньше.

Кстати, еще один нюанс: вообще-то кадастровая стоимость участка сейчас достаточно близка к рыночной, а в некоторых случаях даже превышает ее из-за существенного падения цен на землю в 2015 году. Но в некоторых районах и даже отдельных садоводческих товариществах она неадекватно низкая. Это плохой симптом — явный признак того, что власти положили глаз на эти участки и собираются сэкономить на компенсации.

Вообще-то компенсация владельцу участка может быть произведена как в денежной форме, так и в натуральной. То есть вместо изъятого участка с домом могут предложить аналогичный в другом месте. Но обычно власти в этом не заинтересованы. Если такое предложение и последует, то оно будет невыгодно для правообладателя. Обычно власти предпочитают расплачиваться деньгами — за исключением случаев, когда изъятый с участком дом является единственным жильем владельца участка. Тогда по закону ему обязаны предложить жилье взамен утраченного. Но тут сразу вспоминаются предолимпийские скандалы в Сочи, когда у людей изымали дома с участками в ста метрах от моря и переселяли в горные поселки. Мотивировка предельно простая: других возможностей нет, предлагаем, что можем — берите, а то и этого не будет. Не хотите? Тогда берите деньгами.

Надо понимать, что конфисковать участок властям не помешает ни отсутствие данных о собственнике в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), ни отсутствие точных границ участка, ни наличие имущественного спора о правах на землю и строения, ни несогласие собственника с размером компенсации. Соответствующие изменения были внесены и в статью 32 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд».

Так что права-то собственник имеет, но принцип, заложенный в новом законе таков: принудительное изъятие — отдельно, спор о компенсации и прочие мелочи — отдельно. Стало быть, землю и жилье изымут, а судиться и добиваться достойной компенсации потом еще можно очень долго.

Зато процесс изъятия существенно ускорился. Раньше по закону должен был пройти год с момента получения собственником проекта соглашения о компенсации до собственно изъятия участка, а теперь этот срок сокращен до трех месяцев плюс время на суд о принудительном изъятии и вступление решения в законную силу.

Это важно знать:  Незаконные постройки на земельном участке в 2020 году: как узаконить самовольную постройку

Одна из немногих хороших новостей для правообладателей — запрещено изымать участки для госнужд, если будущий объект (ЛЭП, трубопровод, дорога и т. д.) не были ранее предусмотрены в генплане поселения. Правда, и тут есть исключения. Участки могут все-таки изъять при создании заповедников и нацпарков, для выполнения международного соглашения, для выполнения работ, связанных с недропользованием, для сноса или реконструкции многоквартирного дома, признанного аварийным.

Но новый закон не допускает такого беспредела, какой был учинен в свое время в постановлении по изъятию земельных участков в Новой Москве , когда правительство Москвы дало себе право просто изъять участок в резерв из неизвестно каких соображений.

Тактика владельца изымаемого участка должна быть предельно проста: не растрачивать понапрасну силы, пытаясь отстоять свой участок и дом, а просто постараться получить за них максимальную компенсацию.

Как уже говорилось, правообладатели, не являющиеся собственниками, тоже имеют право на компенсацию. Но все-таки если существует вероятность изъятия участка в связи со строительством в «опасной близости» какого-то объекта государственного или местного значения, то желательно, конечно, озаботиться приватизацией участка заранее, до получения письма счастья о его предстоящем изъятии. Так оно как-то надежнее.

Участки под многоквартирными домами

Под изъятие может попасть и участок с многоквартирным домом. В этом случае в выкупную цену жилого помещения включаются кадастровая стоимость жилого помещения, доля стоимости общего имущества в многоквартирном доме и убытки, которые понес собственник, включая затраты на пользование временным жильем, затраты на поиск нового жилья и переезд, а также, в ряде случаев, упущенная выгода. Собственнику может быть предоставлено вместо изымаемого жилья другое жилое помещение с зачетом его стоимости, исходя из выкупной цены.

В той же статье 32 ЖК РФ регламентируются действия властей при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В этом случае собственникам помещений в доме власти предъявляют довольно безумное требование о сносе или реконструкции за свой счет в течение шести месяцев. Если собственники все-таки умудрятся выполнить это требование, участок останется за ними, и они могут, допустим, построить на нем новый дом. Если им позволят, конечно. При невыполнении требования земельный участок и помещения в таком доме подлежат изъятию для муниципальных нужд. Что интересно, ни о какой компенсации и размере выкупной цены в этом разделе статьи закона не сказано ничего.

Но вообще-то, как показывает практика, помещения в итоге все-таки выкупаются властями у собственников по описанной выше схеме. Тем, кто жил по договору социального найма, предоставляется другое помещение по такому же договору. Конечно, в случае расселения аварийного жилья может быть множество нюансов. Ведь зачастую власти не заинтересованы побыстрее дать новое жилье жильцам аварийных домов, а иногда и вовсе не имеют такой возможности. Включен ли дом в адресную программу по переселению? Какова выкупная цена аварийного жилья? Что считать равнозначным жильем, предоставляемым взамен изымаемого? Как быть с расселением коммуналок из аварийного дома? Вопросов в этом случае масса, но это уже совсем другая история.

Изъятие земельного участка или жилого помещения для государственных или муниципальных нужд: обеспечение жилищных прав собственника

Угрюмов Артем, ЮФ «Центр Правовой помощи».

Спорные вопросы, возникающие при изъятии помещения или земельного участка, являются достаточно сложными и зачастую решаются в суде. Для защиты своих имущественных прав собственнику целесообразно обратиться к квалифицированному юристу или хотя бы ознакомиться с общими правилами, регулирующими порядок изъятия и получения соответствующей компенсации.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Кроме того, поддерживает жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, выполняет обязанности по содержанию жилья и иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством. Но защищен ли собственник тем же законодательством в случае, например, изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, под которыми следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными действующим законодательством, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков?

Важно знать, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии соответствующего жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Отметим, что решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

С согласия собственника выкуп жилого помещения возможен также и до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Отметим, что совершать указанные действия собственник вправе лишь до достижения соглашения о выкупе жилого помещения или же до принятия судом решения о выкупе жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2013 г. N 18-КГ12-94; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2012 г. N 5-КГ12-71).

Но как выглядит ситуация, когда идет речь о многоквартирных домах? Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Разумеется, в качестве многоквартирных домов нельзя рассматривать индивидуальные жилые дома, разделенные между несколькими сособственниками.

Особые правила предусмотрены ЖК РФ для изъятия жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу. Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для его сноса, причем сделать это должны за счет собственных средств собственники жилых помещений этого дома в срок, установленный органом, принявшим решение о признании дома аварийным. В том случае, если собственники жилых помещений не осуществят снос дома, органы местного самоуправления вправе принять решение об изъятии у них жилых помещений с последующим принудительным выкупом жилых помещений. Также отметим, что в отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах законодатель не требует соблюдения вышеизложенных правил в части предварительного уведомления собственников жилых помещений об изъятии жилого помещения и его выкупе. Указанные положения распространяются также по аналогии на случай сноса многоквартирных жилых домов так называемого смешанного заселения, где часть жилых помещений принадлежит на праве собственности гражданам, а другая используется в качестве социального жилья.

Актуальным аспектом рассмотрения дел об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд является механизм определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение. Выкуп жилого помещения осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и других условиях), определенных соглашением с собственником жилого помещения и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Соглашение о выкупе жилого помещения является, по сути, разновидностью договора купли-продажи, т.к. оно направлено на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Но содержание соглашения о выкупе жилого помещения выходит за рамки обычного договора купли-продажи. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены и т.д. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Это важно знать:  Для чего нужно межевание земельного участка

Важно, что при выкупе жилого помещения одновременно прекращается и право собственника на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому при определении стоимости выкупаемого жилого помещения должна учитываться и стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

В практике зачастую имеют место случаи занижения выкупной цены жилых помещений при сносе жилых домов. Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту — профессиональному оценщику, который в своей деятельности обязан руководствоваться требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отметим, что сам факт продажи жилого помещения собственником в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд не должен влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Также обращаем внимание на то, что обратиться к профессиональному оценщику вправе любая сторона, но расходы по оценке должен нести орган, принявший решение об изъятии жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника в полном объеме. Указания в ЖК РФ на то, что следует включать в выкупную цену, в первую очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного разбирательства. Обращаем внимание, что соглашением может предусматриваться сохранение за собственником жилого помещения права пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного события.

Важно знать, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника. Данные разъяснения содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно требованиям ЖК РФ изъятие жилых помещений в многоквартирном доме возможно только одновременно с изъятием земельного участка, на котором расположен данный дом, т.е. законодательство не допускает в случае признания многоквартирного дома аварийным изъятия только лишь жилых помещений, без изъятия земельного участка.

В соответствии с требованиями ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким образом, до тех пор, пока участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет, он не может быть выкуплен или изъят. Вместе с тем, как следует из смысла ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», инициировать проведение кадастрового учета участка под многоквартирным домом могут лишь сами собственники. Соответственно, при буквальном толковании законодательства можно прийти к выводу, что если участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет, то собственники вполне могут не допустить изъятия участка под многоквартирным домом и жилых помещений, расположенных в данном доме, если они не будут обращаться с заявлением в органы власти о проведении кадастрового учета указанного участка.

Более того, по общему правилу государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Данное правило предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В свою очередь, регистрация в ЕГРП права собственности на участок под многоквартирным домом возможна также только по инициативе самих собственников или уполномоченных ими лиц. Таким образом, можно сделать аналогичный вывод, что собственники также могут блокировать изъятие участка под многоквартирным домом, а следовательно, и изъятие жилых помещений в многоквартирном доме, не обращаясь в уполномоченный орган за регистрацией их права собственности на участок.

Зачастую в многоквартирном доме находятся не только жилые, но и нежилые помещения. Как правило, данные помещения расположены на первых этажах. В соответствии с нормами действующего ЖК РФ можно сделать вывод, что в случае признания многоквартирного дома аварийным подлежит изъятию участок под многоквартирным домом и каждое жилое помещение, расположенное в нем, нежилые помещения изъятию не подлежат. Однако необходимо иметь в виду, что изыматься должны не только жилые, но и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, признанном аварийным.

Подводя итог, отметим, что элементами процедуры изъятия жилого помещения в связи с изъятием жилого помещения для государственных или муниципальных нужд являются: во-первых, государственная регистрация письменного решения официального властного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; во-вторых, годичный срок со дня получения письменного уведомления собственником, в течение которого выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника; в-третьих, формы расчетов с собственником изымаемого жилого помещения (выкуп или предоставление другого жилья взамен изымаемого); в-четвертых, внесудебный (соглашение) или судебный порядок принятия решения об изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд; в-пятых, специальный (двухгодичный) срок исковой давности, который устанавливается для властного органа, в течение которого он может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В практике вышеперечисленные требования соблюдаются не всегда. ЖК РФ предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения, с иском о выкупе жилого помещения, иными словами, с требованием об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых истцом. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 г. N 18-КГ12-88; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 октября 2012 г. N 18-КГ12-34).

Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и совершают иные незаконные действия. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда.

Как показывает судебная практика, данная категория дел является достаточно сложной, в связи с чем за помощью по защите своих имущественных прав целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

»

Следующая
Земельные участкиСколько стоит межевание земельного участка, особенности процедуры

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector