Что такое самострой ? Чем грозит нежелание регистрировать дом? В каких случаях здание не регистрируют? Как находят незаконные постройки?
Что делать, если у вас нашли незарегистрированное строение?
Об этом в нашей статье. Также для вас подробная инструкция о том, как регистрировать самострой.
Представьте себе, что где-то в отдаленной деревне Московской области вы построили дом, в который приезжаете каждую неделю. Рядом практически никого нет, либо соседи такие душки, что точно не сообщат о незаконной постройке. Вроде, можно жить припеваючи, но по факту вы сидите на пороховой бочке, которая в любую секунду может воспламениться.
Что такое “самовольная постройка” или самострой ?
По сути, перед тем, как строить дом, вы должны получить в органах местного самоуправления разрешение. Самострои не являются собственностью. Поэтому их нельзя обменять, продать или передать по наследству.
Чем грозит нежелание регистрировать дом?
1. Все самовольно построенные дома подлежат сносу, а сам процесс производится за счет владельца объекта.
3. С 2015 года органы местного самоуправления могут не обращаться в суд с требованием снести самострой, а самостоятельно принять решение. В течение календарной недели после принятия решения о сносе, администрация должна оповестить владельца самостроя, указав срок сноса. Кстати, установлен максимальный срок, в который нужно ликвидировать объект — до одного года.
4. Если владелец постройки не найден, то по закону администрация должна опубликовать информацию о сносе здания в СМИ и на официальном сайте. Это же объявление должно быть размещено на стенде на территории самовольного строения.
5. Если владелец постройки не найдется после таких мер, то объект снесут через два месяца после размещения информации о сносе.
В каких случаях здание не регистрируют?
Список зданий опубликован в статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Не нужно регистрировать строительство:
- гаража на участке, который возводится для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
- объектов на садоводческих и дачных участках;
- сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (киоски, навесы);
- возведения конструкций вспомогательного использования;
- реконструкции зданий (если не затронуты несущие стены, изменения не выходят за первоначальные размеры дома);
- отдельные случаи, установленные субъектами РФ.
Как находят незаконные постройки?
Спрятать самострой теперь не так-то легко, поскольку в контролирующих органах установлена программа аэрофотосъемки. На территорию отправляются беспилотные самолеты, которые исследуют местность и картографируют все объекты недвижимости.
Инструкция: как зарегистрировать самострой?
Шаг 1 Собираем все документы и идем в суд. Для этого, вы должны быть собственником земельного участка, на котором находится спорное строение. Либо человеком, которому этот земельный участок достался в наследство или подарен.
Суд руководствуется следующими решениями: безопасна ли постройка, не нарушает ли она чьи-то права, правильно ли она возведена (сохранены ли границы).
После положительного решения суда вы можете зарегистрировать недвижимость.
Шаг 2 Узаконить самострой без суда можно по дачной амнистии (ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Дачная амнистия распространяется на случаи, когда дом построен на садовом или дачном участке, либо на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства.
Необходимо предъявить документы на земельный участок и документы, подтверждающие факт строительства (для гаражей и дачных домиков — это декларация об объекте недвижимого имущества, для объектов ИЖС — разрешение на ввод в эксплуатацию).
“Дачная амнистия” — это упрощенная схема постановки на кадастровый учет земельных участков и частных домов.
На сегодняшний день государство продлило сроки дачной амнистии до 1 марта 2021 года.
Любой случай индивидуален! И всегда есть шанс узаконить самострой без вмешательства суда. Обращайтесь для этого в Центральное кадастровое бюро, которое работает по Москве и Московской области.
Консультация специалиста для вас бесплатная!
Как узаконить самовольную постройку (до 2021 года)
О том, какие бывают нарушения в области использования земли, мы уже рассказывали здесь.
Сегодня мы рассмотрим тему о самовольных постройках.
Какие объекты признаются самовольно построенными
Возведенный на самовольно занятом земельном участке объект является самозастроем, так как разрешение на строительство выдается только при наличии документов, подтверждающих право на земельный участок.
В случае принудительного освобождения незаконно занятого земельного участка, одновременно рассматривается требование о сносе самовольной постройки.
Обратимся к норме Закона ( статья 1 от 25.10.2001 №136–ФЗ ):
«Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков».
Земельные участки выделяются для определенного вида использования в соответствии с планировкой территории, правилами землепользования и иными градостроительными документами.
Поэтому, когда объект построен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, он считается самовольным строением.
Самозастроем также признаются постройки, возведенные с нарушением строительных норм и правил.
Кто вправе снести незаконно построенный объект
В полномочия органов местного самоуправления (муниципалитетов) входят вопросы, относящиеся к области использования земель.
В случае, если самовольное строение создано на земельном участке, который не предоставлен в установленном законом порядке, муниципалитет имеет право принять решение о сносе объекта.
В течение семи дней со дня принятия данного решения лицу, осуществившему самовольную постройку, направляется его копия.
В решении указывается срок для сноса построенных незаконно объектов.
Установленный срок не должен превышать 12 месяцев.
Если не будет выявлен нарушитель (гражданин), построивший объект, орган власти, принявший соответствующее решение, вправе организовать снос самовольной постройки.
До момента сноса самозастроя информация о планируемом мероприятии размещается на официальном сайте органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Объекты сносятся уполномоченной службой по истечении двух месяцев после дня официального опубликования такого сообщения.
Органы местной власти не вправе принимать решения сносить возведенные самовольные постройки на земельных участках, находящихся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании граждан.
Решение о сносе таких строений на участках с вышеуказанным правом выносится судом.
В отношении строений на частной земле может быть проведен снос в административном порядке (не по решению суда) только в случае, когда сохранение объекта создает угрозу жизни.
Как признается право на самовольное строение
Признать право собственности на самовольную постройку можно в случаях если:
постройка соответствует параметрам, установленным градостроительной документацией;
объект не расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (например, санитарные зоны коммуникаций);
возведенное строение не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При соблюдении указанных условий право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
После вступления в силу такого судебного решения необходима его государственная регистрация в реестре недвижимости.
При наличии документов на земельный участок, находящийся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, на котором создана постройка, до 2021 года действует упрощенный порядок оформления собственности на отдельные виды зданий и сооружений.
Строения при этом должны находиться на земельных участках, предоставленных для следующих видов разрешенного использования земли:
Ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Индивидуального жилищного строительства.
Индивидуального гаражного строительства.
Дачного хозяйства, садоводства, огородничества.
Право собственности дает возможность владельцу объекта свободно им распоряжаться, в то время как самовольные строения не могут быть предметом каких либо сделок.
При отчуждении (продаже, дарении, наследовании) объекта недвижимости без оформления объекта недвижимости в соответствии с требованиями законодательства не обойтись, поскольку самовольная постройка не является имуществом.
Добавить комментарий
Форма обратной связи
Информация, размещенная на нашем сайте, посвящена правоотношениям, связанным с оформлением имущества: домом, квартирой, земельным участком.
На сегодняшний день (в связи с вступлением в силу закона «О государственной регистрации недвижимости») значительно упрощена учетно-регистрационная процедура Росреестра (органа регистрации прав).
Законодательно данный нормативный акт призван облегчить жизнь простым гражданам.
Но, к сожалению, на практике, при осуществлении сделок с объектами недвижимости (купле-продаже, наследовании, приватизации и т.д.), часто приходится сталкиваться с нарушениями законодательства и неправомерными действиями со стороны соответствующих должностных лиц при оказании государственных услуг.
Ознакомившись с подготовленными материалами, вы сможете отстоять свои права, исключить случаи нарушения закона, и при необходимости, обжаловать действия чиновников в досудебном (административном) порядке.
При возникновении проблемы, решение которой вы не нашли в размещенных материалах, обратитесь с вопросом к специалистам через форму обратной связи на сайте или позвоните по указанным телефонам:
Вы получите ответ специалиста, который поможет вам, опираясь на нормы закона, самостоятельно решать даже сложные проблемы.
Многие, приобретя земельный участок начинают строить на них дачные дома и другие самовольные постройки даже не подозревая, что существует определенный порядок возведения любых построек, закрепленный законодательно.
Законодательство не запрещает владельцу земельного участка самовольно возводить на своем земельном участке строения (дачный дом, баня, гараж и пр.), но любое из них должно соответствовать некоторым установленным законодательством требованиям:
разрешенное использование земельного участка должно предполагать возведение определенного типа строения,
наличие согласования на строительство.
Любое строение, возведенное на земельном участке без разрешений или не соответствующее строительным нормам и правилам градостроительства, считается самовольной постройкой — самостроем.
Если это строение не оформить в собственность, то, по нормам гражданского законодательства, его могут обязать снести. Самострой нельзя продать, подарить или оставить в наследство.
Поэтому принимая решение о возведении на своем земельном участке какого-либо строения без разрешения, необходимо понимать, что построить окажется проще, чем зарегистрировать это самовольно построенное строение.
Законодательство в отношении самовольно возведенных строений (самостроя) предусматривает отдельную процедуру их узаконивания.
Как уже говорилось, все земельные участки имеют свое законодательно установленное предназначение. Отношение того или иного земельного участка к определенной категории разрешенного использования закреплено в кадастровом плане земельного участка.
Поэтому при возведении различных построек на земельном участке, который для этого не предназначен (самовольная постройка), надо помнить, что узаконить их будет невозможно без перевода земельного участка в другую категорию. Но это довольно сложная задача, которую не всегда удается решить.
Зачастую вопросы «узаконивания» самовольных построек решаются в судебном порядке и судьи в ряде случаев склоняются к тому, чтобы признать право собственности за гражданином в отношении такого самостроя.
Что такое самовольная постройка (самострой)
Нормативной базой под определением «самостроя» служит Гражданский кодекс РФ.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является:
здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или
на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо
возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Статья 222 «Самовольная постройка» Гражданского кодекса РФ (ред. от 29.12.2017)
В этой же статьей сказано, что:
лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;
самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее самовольную постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд самовольная постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на самовольную постройку в размере, определенном судом.
Наличие зарегистрированного права на самовольную постройку не исключает возможности ее сноса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае:
создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или
на территории общего пользования либо
в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение 7 дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение:
направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки,
который устанавливается с учетом характера самовольной постройки,
но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение 7 дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено:
снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение,
не ранее чем по истечении 2-х месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.
Итак, возведенное без согласования и разрешения строение не только нельзя зарегистрировать на земельном участке, но и в судебном порядке может подлежать сносу. Однако, законодатель сделал ряд послаблений для самовольных построек на дачных земельных участках.
Как узаконить самовольно построенный дом на собственном земельном участке без суда
При наличии прав собственности на земельный участок остается только узаконить самовольно возведенные на нем постройки. Законодательство позволяет сделать это в упрощенном порядке в рамках, так называемой, «дачной амнистии», действие которой продлено до 2021 года.
Это важно знать: Формирование земельного участка под многоквартирным домом
Правом на упрощенную регистрацию самовольных построек обладают владельцы построек, которые находятся на земельных участках под определенные цели:
земельные участки под индивидуальное жилищное строительство,
ведение подсобного хозяйства и др.
При этом они должны быть получены до 30 октября 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Такое количество земельных участков являются в настоящее время подавляющим, и все самовольные постройки на них могут пройти упрощенную процедуру оформления (узаконивания).
Дачная амнистия касается большой разновидности земельных участков и самовольных построек, расположенных на них. Это не только дачные (садовые) домики, но и жилые дома, бани, гаражи, сараи. После юридической регистрации самовольные постройки становятся объектами недвижимости, которыми их собственник сможет распоряжаться по своему усмотрению — продать, выделить доли, подарить, завещать и т.д.
Даже в случае покупки или иного способа приобретения дома и внесения в него конструктивных изменений (достройка, перестройка) также потребуется узаконить их и оформить новые документы на строение с новыми параметрами.
Регистрация права собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке с разрешенным использованием под ИЖС или личное подсобное хозяйство
Регистрация права собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство, заключается:
в подаче заявления о постановке на государственный кадастровый учет и включении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и
в представлении необходимых документов для государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заявление может быть подано лично, по почте или через многофункциональный центр Госуслуг (МФЦ).
Для регистрации самовольной постройки на земельном участке необходимо представить в Росреестр:
паспорт заявителя (с копией),
доверенность, заверенная нотариусом, если собственник действует через представителя,
документ, подтверждающий право заявителя на земельный участок (если процедура оформления земельного участка пройдена и данные о нем содержатся в ЕГРН, то предоставлять не нужно),
кадастровый паспорт на самовольную постройку,
документ об оплате госпошлины.
По упрощенной регистрации объектов недвижимости в рамках «дачной амнистии» не требуется предоставление разрешения на строительство и ввод жилого дома в эксплуатацию. Срок такой процедуры законодательно установлен – до 1 марта 2021 года. Что будет дальше, пока не известно.
При узаконивании самовольной постройки на земельном участке в виде садового или дачного домика, а также иных строений на участке под садоводство или огородничество, процедура еще проще.
На этих земельных участках разрешения на постройки не требуется. В пакет необходимых для регистрации документов будут входить:
правоустанавливающие документы на земельный участок и
декларации на постройку.
Как узаконить самовольную постройку на земельном участке через суд
Не всегда свое право собственности на возведенную самовольную постройку можно зарегистрировать без вмешательства судебных органов. Судебный процесс займет больше времени, документов и сил. Сбор необходимых документов может затянуться на продолжительное время, поскольку многие последующие документы выдаются на основании предыдущих.
Перечислим только примерный пакет документов, которые понадобится предоставить в суд:
документы о праве собственности на земельный участок под самовольной постройкой,
заключение лицензированной организации о том, что самовольная постройка отвечает строительным нормам и пригодно к эксплуатации,
технический паспорт самовольной постройки,
градостроительный план земельного участка,
справка об инвентаризационной стоимости объекта.
Поскольку важным фактором является то, что самовольная постройка должна быть безопасна и ее расположение не должно нарушать права третьих лиц (например, соседей), то истцу необходимо это доказать. Поэтому заранее следует обратиться к соседям и взять их письменный ответ о том, что самовольная постройка им не мешает.
Основным моментом признания истца собственником самовольной постройки для суда являются заключения компетентных органов о том, что оно соответствует всем строительным нормам. Такое заключение могут дать БТИ и отдел архитектуры администрации соответствующей территории.
Для узаконивания прав на гараж, возведенный в гаражном кооперативе, потребуется представить суду следующие документы:
подтверждение о выделении земельного участка истцу,
платежные документы, что в период пользования гаражом исправно уплачивались членские взносы. Срок пользования должен быть не менее 10 лет,
выданный БТИ технический паспорт на гараж,
заявления от председателя и местной администрации об отсутствии претензий к признанию прав собственности истца.
Для справки. Перед процедурой узаконивания самовольной постройки придется заплатить государственным налоговым органам начисленные за последние 3 года налоги и штрафы за самострой, а также пени.