Существенные и несущественные недостатки при приемке квартиры

Подписывать акт приема-передачи можно лишь тогда, когда новостройка будет принята госкомиссией (получено разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома). Возможно, застройщик побуждает сделать это раньше, но до присвоения дому адреса, проведения обмеров БТИ и внесения данных в квартирную ведомость специального образца процедура подписания акта передачи не может считаться официальной.

Когда нужна особая осторожность

Поставив подпись под актом приемки-передачи, дольщик берет на себя ответственность за полученное жилье и тем самым подтверждает, что его состояние отвечает указанным в договоре характеристикам. Во избежание неприятных финансовых последствий следует заранее ознакомиться со своими правами, на случай, когда при приемке квартиры будут выявлены нарушения договора. Как правило, они есть, но их характер может отличаться. Остановимся на случаях, когда обнаруженные несоответствия очень грубые.

Важно! Что именно относится к категории существенных недостатков, в правовых актах не оговаривается, но наличие таких недостатков делает проживание в квартире невозможным.

В п3. ст.7 федерального закона 214-ФЗ оговорено, что покупатель, при обнаружении во время приемки существенных несоответствий, делающих жилье «непригодным для предусмотренного договором использования», может даже отказаться от исполнения договорных условий и потребовать от застройщика возвращения денег и уплаты процентов. Сумма выплаты по процентам равна одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, актуальной на момент исполнения обязательства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В ч. 2 ст. 15 ЖК РФ уточняется, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам. Среди прочего в готовой квартире предполагается наличие окон, дверей, исправной сантехники и др. Но более важно, что передаваемый по акту объект должен располагать водопроводом, системой отопления, электричеством, газовыми коммуникациям, то есть полным набором коммунальных услуг за исключением подачи газа, что выполняется только после прохождения собственником специального инструктажа.

Важно! В теплое время проверить исправность системы отопления невозможно, но можно попросить застройщика предоставить акт выполненной опрессовки системы и проверить наличие неисправностей визуально.

К существенным недостаткам, дающим право разрывать соглашение в одностороннем порядке, требовать возврата денег и компенсации ущерба, относятся неустранимые дефекты и нарушения технологии. Так дольщик получает возможность требовать аналогичное жилье удовлетворяющего качества или деньги согласно стоимости подобной квартиры.

Как поступать при обнаружении существенных недостатков

В п. 6 п. ст.7 закона 214-ФЗ говорится, что за дольщиком остается право требовать от застройщика следующего:

• безвозмездного устранения обнаруженных недостатков в разумный срок;
• соразмерного снижения прописанной в договоре стоимости;
• возмещения собственных затрат на устранение нарушений.По закону «О защите прав потребителей» срок устранения недостатков, не должен превышать 45 дней. На случай нарушения этот же закон позволяет дольщику добиваться выплаты неустойки 1 % от стоимости жилья за каждый день просрочки. В свою очередь закон 214-ФЗ определяет «разумный срок» устранения недостатков.

Как доказать вину застройщика

Предпочтительнее чтобы обнаруженные факты несоответствия засвидетельствовало другое лицо, например специалист-строитель, а отказ от подписания акта приема-передачи следует обосновать актом выявленных недостатков. Также рекомендуется грамотно оформить претензию на имя застройщика с перечнем подлежащих устранению проблем. При отказе устранять несоответствия, доказательства их наличия с требованием устранения могут быть предоставлены в суд. В серьезных случаях и когда дело передается в суд, придется прибегать к независимой экспертизе.

Когда застройщик отказывается подписать совместный акта осмотра, различные требования и извещения с обозначенными сроками исправления недоделок рекомендуется вручать ему при свидетелях. Не принятый документ можно оставить в офисе застройщика, ознакомив ответственное лицо с его содержанием, а на личном экземпляре сделать надпись, что документ застройщику вручен, и что конкретный руководитель отказался подтвердить подписью его получение. В случае суда присутствовавший при этом свидетель сможет подтвердить факт вручения документов и его показания будут приняты.

Важно! Обращаться в суд и подготавливать доказательства предпочтительнее в сопровождении юриста, при содействии которого интересы дольщика в суде будут представлены наиболее компетентно. Юрист порекомендует, какие именно штрафные санкции стоит включать в иск. Такая поддержка необходима еще и потому, что застройщик, скорее всего, тоже прибегнет к юридической помощи. В итоге выигранного процесса с застройщика можно взыскать судебные издержки и средства, потраченные на услуги юриста.

Образец акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям ФЗ-214 можно скачать здесь.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Существенные недостатки объекта долевого строительства

Приняли решение об инвестировании в строительство квартиры в многоэтажке, нашли подходящего застройщика, подписали договор, заплатили деньги, а через время въехали в новую благоустроенную квартиру — это иллюзия. На деле всё обстоит гораздо сложнее. Зачастую дольщику приходится столкнуться не только с существенными недостатками объекта долевого строительства, но и с мошенничеством.

Мошенничество при малоэтажном строительстве

Инвестирование в строительство является довольно популярным не только среди дольщиков, но и среди мошенников. Применяемые мошеннические схемы разрабатывают и осуществляют не дилетанты, а те, кто досконально знает законодательство, все нюансы договорных отношений и способы получения денег с доверчивых граждан, не неся при этом никаких обязательств.

Наиболее распространенными среди мошеннических схем являются три вида:

1. Недобросовестный застройщик или мошенник всегда стремится заключить с инвестором (дольщиком) любой договор вместо ДДУ. Самым распространенным является предложение заключить предварительный договор КП (купли-продажи). Это позволяет мошеннику уклониться от исполнения установленных Законом 214-ФЗ гарантий. Такой документ лишь содержит обязательства заключения договора КП в будущем. И он не регистрируется в уполномоченном органе, не содержит сроков передачи квартиры правообладателю и других обязательств застройщика, а также не гарантирует того, что дом вообще когда-либо построится. При этом почти всегда значительная часть денег за квартиру перечисляется псевдо-застройщику.
2. Мошенники часто используют агентские договоры с посредническими фирмами, которые уполномочены заключить договор с инвестором. А чаще всего продают уже реализованные ранее квартиры. Любую мошенническую схему при наличии зарегистрированного договора долевого участия реализовать просто не получится. Чаще всего такой договор не сдается застройщиком на регистрацию, либо сдается со значительной задержкой, что позволяет за это время подписать ещё один договор на проданную квартиру.
3. Гораздо реже встречается заключение ДДУ без наличия у застройщика разрешительной документации. Что также снимает с недобросовестного застройщика все обязательства по ДДУ, поскольку у него отсутствует право на строительство такого жилья, и даже построенная многоэтажка никогда не будет принята госорганам в эксплуатацию.

Причины, по которым квартира не сдается вовремя

Не только мошеннические схемы становятся причиной нарушения сроков передачи жилья в собственность и тем самым лишают дольщика права на использование квартиры по назначению.

Еще одна причина — использованы некачественные материалы при строительстве.

Важно: До момента, когда дольщик становится правообладателям квартиры законодательство обязывает застройщика сдать многоэтажку в эксплуатацию с подписанием акта ввода специально созданной госорганом комиссией.

Согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса России, такой документ выдаётся на дом, если он соответствует всем заявленным в договоре с застройщиком характеристикам, тех. регламенту, проектной документации и т. д. Аналогичные требования устанавливает и ст. 7 Закона 214 ФЗ.

Но даже когда получен акт ввода в эксплуатацию, это не всегда означает, что комиссия добросовестно выполнила свои обязанности, так как дом все равно может содержать существенные недостатки.

Если построенный объект долевое строительства не соответствует условиям договора или указанным в ч. 1 ст. 7 Закона 214 требованиям, и это несоответствие значительно ухудшило качество такого объекта либо если существенные недостатки объекта долевого строительстваделают его непригодным для целевого использования, то по своему выбору дольщик может потребовать от застройщика:

• безвозмездно исправить все недостатки в разумные сроки;
• соразмерно уменьшить цену, указанную в договоре;
• возместить затраты, связанные с устранением вышеуказанных недостатков (часть 2 ст. 7 Закона 214- ФЗ.

Требования дольщика по устранению недостатков построенного жилья, могут предъявляться застройщику в виде претензии как до приемки построенного объекта, так и после этого, на протяжении гарантийного срока, который должен устанавливаться договором и не может составлять менее 5 лет.

В течение гарантийного срока, который начинается с момента, когда построенный объект был принят участником долевого строительства по акту или другому документу, застройщик должен устранить все недостатки, выявленные и приобретенные строением в процессе его эксплуатации, если причиной этому были недобросовестные действия застройщика, его бездействие и т. д.

Если существенные недостатки в новостройке выявлены после подписания акта приема-передачи квартиры, то исходя из этого застройщик теоретически считается выполнившим все обязательства перед дольщиком по условиям договора, а дом считается переданным правообладателю без недостатков.

Меры воздействия на застройщика

В случае, когда коммуникации перестали функционировать после сдачи дома, или, к примеру, если застройщик сдал квартиру без газа,за это должна отвечать управляющая компания и поставщик услуг. Застройщик же несет ответственность по гарантии за все то, что он построил (создал), и к нему можно выдвигать требования по качеству коммуникаций и домостроения. Для этого необходимо подать заявление на устранение недостатков в квартире застройщику.

Фактически, в случае выявления недостатков или нарушения работы какой-либо из инженерных систем, несоблюдения качества материалов, выполнения услуг ненадлежащего качества, ответственность несет соответствующий субъект правоотношений: застройщик, управляющая компания или поставщик услуг.

Каждая из организаций отвечает за свой сегмент и несет бремя ответственности, касаемо исправления выявленных недостатков или нарушений. От этого, в свою очередь, будет зависеть кто именно должен компенсировать затраты дольщика.

К примеру, если существенные недостатки выявлены при составлении акта передача квартиры, за их исправление (устранение) отвечает застройщик, когда дом с недостатками введен в эксплуатацию — отвечает комиссия.

Самый эффективный способ повлиять на застройщика – суд. Однако, это долгая и не дешёвая процедура для дольщика. Поэтому можно подать жалобу в региональную инспекцию госстройнадзора и получить решение по проведенной проверке – это тоже достаточно действенная мера.

Если же будет выявлено, что обнаруженные недостатки существовали и на момент приема комиссией дома и ввода его в эксплуатацию, в этом случае дольщику прямая дорога в прокуратуру с заявлением о привлечении лиц, принявших дом с грубыми нарушениями к соответствующему виду ответственности.

Как действовать при выявлении нарушения

При выявлении существенных нарушений на момент принятия у застройщика квартиры после ввода дома в эксплуатацию, вместо подписания передаточного акта, необходимо составить акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям, прописанным положениями п. 2 ст. 7 Закона 214 либо условиям договораи в нём указать выявленные недостатки. Застройщику вручить извещение об устранении нарушений при строительстве. Если недостатки были выявлены дольщикам уже в принятом объекте в пределах гарантийного срока, то следует составить, к примеру, претензию на некачественный монтаж пластиковых окон.

Если застройщик уклоняется от исполнения требований законодательства договорных или гарантийных обязательств, следует обратиться в надзорные органы с соответствующим заявлением. К таким органам относится прокуратура, государственная жилищная инспекция, инспекция Госстройнадзора или обратиться с требованием о восстановлении нарушенного права в суд.

Если срок устранения недостатков застройщикомнарушен, это наделяет дольщика правом заявить требования о выплате неустойки. Также необходимо определить является ли такой недостаток устранимым или его наличие будет делать жилое помещение непригодным для проживания.

В последнем случае дольщик может в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать от застройщика добровольно либо через суд возвратить уплаченные деньги в счёт создания объекта долевого строительства. А также уплатить проценты за пользование деньгами.

Если дольщик отказывается от договора по вышеописанным основаниям, то неустойка не подлежит начислению. Однако, если дольщик является гражданином, то сумма заявленного требования о взыскании процентов удваивается.

Исходя из правил, прописанных положениями ст. 15 Закона о защите прав потребителей дольщик может потребовать взыскать с недобросовестного застройщика компенсацию за причиненный ему моральный вред.

Таким образом внимательный и скрупулезный подход к выявлению недостатков и приемке объектов долевого строительства дольщикам гарантирует возможность выявить существенные недостатки. В результате они смогут предъявить своевременно застройщику претензию или обратиться надзорные либо судебные органы для урегулирования конфликта или проблемы, обязать застройщика устранить недостатки либо потребовать с него неустойку, а то и вовсе в одностороннем порядке отказаться от договора.

Нельзя забывать, что несоблюдение процессуальных норм, сроков подачи жалоб, претензий и заявлений, нарушение правил составления иска, сбора и подачи доказательственной базы в суде может стать причиной вынесения решения не в пользу дольщика и лишить его права на последующий пересмотр дела.

Это сделает невозможным восстановление нарушенного права, а полученная компенсация далеко не будет соответствовать реально причиненному ущербу. Безошибочно, со стопроцентной гарантией соблюдения норм законодательства может сделать это только правоприменитель, обладающий практическим опытом в сфере регулирования споров в долевом строительстве.

Недостатки при приемке квартиры

На современном строительном рынке все больше распространяется схема долевого участия приобретения квартир. Дольщик (человек, который вкладывает деньги в квартиру еще на этапе проектирования жилого дома) зачастую становится перед фактом приема квартиры у застройщика, которая не совсем соответствует оговоренным в договоре долевого участия условиям или вовсе противоречит нормативам, СНИПам и прочим требованиям.

Так как в квартире еще никто не жил, то невозможно поговорить с прежним собственником, выяснить проблемы жилища и определиться с его положительными и отрицательными сторонами. Чтобы переезд в новую квартиру не превратился в сплошной кошмар, необходимо сразу решать все возникшие проблемы.

Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки

В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:

• Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка. Несоблюдение этого требования дает вам основание требовать от застройщика проведения дополнительных работ и приведение квартиры к прописанным нормам, поскольку с учетом стоимости отделочных материалов данное несоответствие является очень существенным недостатком.
• Соответствие плану, который был оговорен в договоре. Для этого проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, их длину и ширину. Бывает, что площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
• Работоспособность коммуникаций. Данную процедуру довольно сложно осуществить, особенно если квартира сдается без отделки. Но в случае обращения в специальную компанию по проведению экспертизы наличия существенных дефектов это не составит труда. Электричество, разводка любых коммуникаций, водопровод, газопровод, вентиляция – все должно работать исправно.
• Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах не должно быть следов плесени или грибка. Любые разбитые или сломанные элементы (окна, двери, замки) застройщик должен отремонтировать или заменить за свой счет. Все эти дефекты являются существенными и дольщик вправе не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, а также погасить неустойку.
• Наличие оговоренных аксессуаров. Если в договоре указано наличие умывальников, унитаза и розеток, значит, они должны быть. Несмотря на то, что их стоимость по сравнению со стоимостью квартиры мизерна, это не дает повода прощать застройщику такие недоработки.

Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам, которые не только изучат ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам договора. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов. Так, в перечень для осмотра входят:

• Полы. Стяжка должна укладывается на слой гидроизоляции (в ванной и туалете), которая хорошо видна при черновой отделке, так как обычно выходит на стены. В других комнатах укладывается обычная звукоизоляция. Отсутствие данных прослоек – грубое нарушение нормативов. Перепад высоты пола, наличие ям, трещин, пустот легко выявить строительным уровнем или простым постукиванием кулаком по покрытию.
• Стены осматривают очень внимательно, трогают руками – они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, пятна плесени или грибка здесь недопустимы.
• Потолок в случае предчистовой отделки должен быть готов под покраску. Высоту комнат тоже измеряют и сравнивают с документами, поскольку занижение даже на 10 мм является недопустимым.
• Отопление должно быть готовым к использованию, так как сдача дома может произойти в любой момент, включая осенне-зимний период. Проверяется целостность радиаторов, труб, работоспособность системы и терморегуляторов.
• Водоснабжение и канализация. Здесь должны быть установлены фильтры очистки, счетчик, обратный клапан и дополнительная запорная арматура. Все соединения следует проверить на герметичность, а канализацию – на работоспособность.
• Вентиляция – один из самых важных элементов для полноценного существования человека, так как обеспечивает здоровое и безопасное дыхание. Отсутствие тяги показывает, что вентиляционные каналы забиты, что недопустимо.
• Электрические и другие сети. Необходимо проверить исправность всех розеток, выключателей, а также электрощитовых и узлов. Наличие и исправность прочих сетей (интернет, телефон, домофон) также необходимо проверить, поскольку в дальнейшем провести или заменить их будет очень непросто.
• Качество монтажа окон и отделки откосов. Здесь обнаруживается очень много проблем по итогу выполненных работ: начиная от отсутствия ручек или даже подоконников и заканчивая ненадлежащим функционированием того или иного элемента.

Несмотря на все моменты, принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным.

Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке квартиры с черновой отделкой. При этом не все показатели можно определить на глаз. Лучше воспользоваться специальным инструментом, а еще лучше – пригласить профессионального специалиста из соответствующей компании проведения строительных экспертиз. Он поможет найти реальные проблемы в жилище и составит акт, который можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком.

При обнаружении дефектов в новостройке у сторон есть два пути:

• Застройщик устраняет все проблемные моменты сам в соответствии с перечнем выявленных и зафиксированных дольщиком недостатков.
• Застройщик оплачивает дольщику стоимость устранения недостатков.

Для фиксации обнаруженных недочетов обязательно должен составляться дефектный акт. Он станет реальным документом, подтверждающим правоту и обоснованность претензий дольщика, и может быть использован в качестве доказательства в суде, если стороны не смогут решить вопросы мирным путем.