Принципиальное отличие сделок с комнатами в коммунальных квартирах от сделок с отдельными квартирами обусловлено наличием других комнат и их собственников, либо нанимателей в коммунальных квартирах. Вопросы приватизации и проведения сделок с комнатами в Москве регулируется законодательством г. Москвы (Закон города Москвы №24 от 16 июня 1999 года). В настоящее время в Москве разрешена приватизация отдельной комнаты в коммунальной квартире и разрешение ни иных нанимателей (соседей), ни собственника жилищного фонда не требуется. Однако на продажу такой комнаты согласие соседей и муниципальных структур потребуется.
Может быть три варианта:
- первый — все комнаты приватизированы;
- все комнаты не приватизированы;
- третий — в квартире есть и те, и другие.
Если вы не уверены, или не можете получить сведения о форме собственности всех площадей в квартире от соседей, то стоит обратиться в Росрегистрацию и взять выписку, в которой перечисляются все владельцы, собственники комнат, а также указывается наличие неприватизированных площадей.
Если все комнаты приватизированы
Если в вашей коммунальной квартире все комнаты приватизированы, то соседи обладают правом преимущественной покупки вашей комнаты (статья №250 ГК РФ), но если они не захотят им воспользоваться, вы сможете продать свою комнату любому другому человеку (но не дешевле, чем предлагали соседям). Отказ от права преимущественной покупки должен быть нотариально заверен. Нотариус составит официальное уведомление, в котором излагаются все условия продажи вашей комнаты, включая цену, а также оговаривается, что отсутствие ответа в течение месяца расценивается как отказ от права (п. 2 статьи № 250 ГК РФ).
Уведомление отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о получении, т.е. ваши соседи должны расписаться при его получении, и через месяц в случае их отказа с их стороны или молчания, вы можете продавать свою комнату. Если вы не известите ваших соседей о продаже комнаты, то любой из них, являющийся собственником доли в квартире, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 статьи № 250 ГК РФ).
Если комнаты не приватизированы
Иногородние обмены совершаются только с условием равного количества въезжающих и выезжающих лиц из города Москвы; граждане, не имеющие постоянной регистрации и не имеющие гражданства РФ, а также лица без гражданства, не могут являться участниками обмена.
И те, и другие
При продаже приватизированной комнаты и наличии в коммунальной квартире неприватизированных площадей, приоритетным правом покупки обладает и город, так как часть квартиры находится в муниципальной собственности, и другие наниматели, проживающие в данной квартире. Как получить отказ от города? Вам нужно обратиться в районную управу за разрешением на продажу комнаты третьим лицам, и за отказом от преимущественного права покупки, как только вы получаете эти документы, вы можете продавать свою комнату. Надо также быть готовым к тому, что управа может потребовать согласия остальных нанимателей комнат. И, конечно, если в квартире помимо вас есть еще собственники комнат — обязательно нужно получать от них отказ.
Глава 2. Сделки с недвижимостью – какие они?
Права собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю в процессе совершения сделки. Обычно мы говорим о сделке купли-продажи квартиры, однако разновидностей сделок гораздо больше. Перечислим основные виды сделок с недвижимостью.
Когда в сделке участвуют только две стороны – продавец и покупатель, она называется прямой. Но таких сделок в Петербурге совершается не слишком много. Основная масса покупателей стремится улучшить свои жилищные условия, продав старую квартиру и купив другую, как правило, большую по площади. Продавец, в свою очередь, может отказаться от большой квартиры и переехать в меньшую. Такого рода сделки относятся к категории обменов. Обмены могут быть равнозначными, когда люди переезжают из одного района в другой в одинаковые квартиры. Впрочем, правильнее будет сказать, в одинаковые по стоимости, поскольку даже одинаковые квартиры, расположенные в одинаковых типах домов, в разных районах стоят по-разному. Если один из участников обмена доплачивает другому, получается сделка обмена с доплатой. Именно сделки такого рода превалируют на петербургском рынке.
Это важно знать: Снятие залога с недвижимого имущества в Росреестре
«Обменных» покупателей в агентства недвижимости приходит много, и у каждого – относительно небольшая сумма денег, которых хватает как раз для оплаты разницы между стоимостью старой и новой квартиры. Поэтому риэлторы научились составлять так называемые «цепочки».
Гражданин А. продает свою однокомнатную квартиру, доплачивает и переезжает в двухкомнатную. Гражданин Б. покидает свою двухкомнатную (в которую переедет А.) и мечтает о трехкомнатной – разумеется, с доплатой. Семья В., занимающая трехкомнатную квартиру, собирается разъехаться в две однокомнатные. Одна в нашей «цепочке» уже есть. Остается найти продавца, который хочет только продать, но ничего не будет покупать. По крайней мере, не сейчас. Или покупателя, который «живыми» деньгами сдвинет цепочку с места. Это самая примитивная «цепочка», с минимальным количеством участников. Риэлтор должен «объединять» гораздо больше людей и объектов. Подписание всех договоров и передача денег происходит в один день. Под дверью кабинета нотариуса собираются все без исключения участники «цепочки». Если хотя бы одно «звено» этой «цепочки» в последний момент передумает продавать или покупать квартиру (не факт, что это будет обычная блажь или упрямство, обстоятельства бывают разные), развалится вся скрупулезно собираемая месяцами сделка. Поэтому, участвуя в «цепочке», никогда заранее не знаешь, куда «соломку подстелить».
Одна из разновидностей обменных сделок – междугородный обмен. Это под силу агентствам, которые или имеют филиалы в разных городах, или заключают договоры о сотрудничестве с местными фирмами. Безусловно, такие сделки удобны клиентам, поскольку им не приходится тратить время и деньги на разъезды. Продавец (или покупатель) обращается в филиал агентства в своем городе, а подбор квартиры в другом городе происходит дистанционно, то есть сотрудники агентства сопровождают сделку сразу в двух городах. При междугородных сделках роль агентства недвижимости возрастает чрезвычайно, поскольку риэлторы координируют работу страховщиков, банков, оценщиков, контрагентов в двух городах сразу. (См. схему сделки по технологии холдинга «МИЭЛЬ» в главе 5.)
Проходит довольно много сделок, которые на риэлторском сленге носят название «альтернативы» (продажа и альтернативная покупка). Клиент в этой сделке сначала выступает в роли продавца, а потом – покупателя. Если обычная сделка купли-продажи может происходить с участием двух агентств недвижимости (в одном есть продавец, в другом – покупатель), то «альтернативы», как правило, происходят в одном и том же агентстве. Для альтернативных сделок у риэлторов разработана особая форма договора на услуги: важно, чтобы продажа и покупка происходили одновременно. В период, когда цены растут быстро, любое промедление означает, что на вырученные деньги удастся купить менее комфортное жилье, чем изначально предполагалось. Если альтернативный договор заключен, человек не окажется на улице.
В Петербурге беспрецедентно много коммуналок. Люди, которые в них живут, естественно, хотят переехать в отдельные квартиры, но для этого нужно, чтобы кто-то (городская администрация или частный инвестор) коммуналки расселил.
Расселение первых коммунальных квартир и даже целых домов происходило еще в начале 90-х. Агентства недвижимости расселяли коммунальные квартиры по заявкам клиентов, которые хотели жить на больших площадях в центре города. К концу 90-х годов подобные заявки стало сложно удовлетворять, поскольку самые интересные квартиры уже перешли в частную собственность, а жить во вторых-третьих дворах даже Невского проспекта люди, располагающие крупными суммами, не хотели.
Расселение «коммуналок» продолжается и сейчас, только по другим причинам. Расселяются дома, которые идут под реконструкцию: город принял программу по расселению аварийного жилого фонда (а это в основном коммунальные квартиры) и реконструкции кварталов, застроенных домами первых массовых серий («хрущевками», которые будут снесены).
Расселение – сложная и волнительная процедура не только для риэлторов, но и для самих жильцов «коммуналки». Представьте себе, что в квартире живет 8-10 семей. Они получают возможность улучшить условия жизни за счет покупателя, разъехаться, чтобы больше по утрам не встречаться на кухне с неприятными соседями.
Для нынешних жильцов «коммуналок» особенно важны два момента. Во-первых, никакого расселения не получится, если хотя бы один обитатель квартиры не согласится переезжать или передумает, неважно на каком этапе. Во-вторых, частное лицо, которое решило купить эту квартиру, готово выложить за нее определенную сумму денег. Если аппетиты жильцов значительно превысят плановую сумму, покупатель может отказаться от приобретения именно этой квартиры, и риэлторы подыщут ему другую. Не надо забывать, что покупателю еще предстоит потратиться на дорогостоящий ремонт.
Каждый жилец коммуналки в результате расселения имеет шанс переехать в квартиру, которая ему нравится, получить денежную компенсацию или меньшую площадь с доплатой. Иногда расселение – единственная возможность для большой семьи из нескольких поколений разъехаться по разным квартирам. Жильцы, как правило, требуют квартиры с лучшими условиями, чем те, в которых они находятся перед расселением. Это касается, в первую очередь, площади жилья. Кроме того, многие не хотят переезжать в другой район или в новые дома. Обычно на расселение требуется в 3–4 раза больше квадратных метров, чем есть в старой квартире. Хорошо, если потенциальный покупатель к этому готов.
Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке дарения
Поскольку коммунальных квартир не стало ощутимо меньше, возможна покупка комнаты в общей квартире, то есть покупка доли в коммуналке. Каждый обитатель коммуналки имеет не только право собственности на комнату, в которой он живет, но и долю в остальных помещениях общего пользования: кухне, ванной и т. д. Доля зависит от площади комнаты: чем больше квадратных метров у жильца в собственности, тем больше его доля в общем имуществе. Для продажи доли в общем имуществе необходимо согласие всех совладельцев. Кроме того, соседи имеют преимущественное право на покупку комнаты. То есть продавец сначала должен предложить свою комнату им и только потом, через месяц, если все соседи откажутся, можно выставлять свою долю на продажу. Доля комнат достигает 20 % в общем объеме предложений.
Квартира также может перейти в собственность по договору дарения и по наследству. Естественно, когда человек дарит квартиру, о деньгах речь не идет, особенно если речь идет о родственниках. Между тем оформлять такую сделку необходимо с участием нотариуса. И налог платить все равно придется.
Особенности купли-продажи квартиры, которая находится в совместной собственности нескольких лиц
Право собственности нескольких человек возникает при:
— получении по наследству квартиры несколькими наследниками;
— приватизации коммунальной квартиры; — приобретении (приватизации) квартиры после заключения брака и до момента его расторжения; — вложения денежных средств в покупку квартиры несколькими людьми;
— приватизации квартиры всеми членами семьи в собственность, на момент приватизации проживающими в ней.
Вопросы приобретения права общей собственности вызывают немало сложностей. Как показывает практика собственники не могут прийти к согласию в отношении содержания, пользования их общей собственностью, особенно если это неделимое имущество и сложно выделить в натуре доли.
Различия между долевой и обшей собственности на квартиру?
Есть два различных вида общей собственности: общая собственность совместная и общая собственность долевая. При первом варианте на праве собственности имущество принадлежит нескольким лицам (с определением доли каждого). Во втором варианте доли не определены.
Когда возникает право собственности (общей долевой)?
На основании законодательства РФ общая собственность на имущество признается долевой, кроме случаев, когда закон устанавливает возникновение права на совместную собственность на это имущество. К примеру права общей долевой собственности можно отнести приватизированную коммунальную квартиру.
Может ли собственность общая совместная стать собственностью обшей долевой?
Участники общей совместной собственности могут преобразовать собственность из совместной в долевую. Этот переход может производиться с согласия участников, которые имеют право совместной собственности. Документ необходимо составить в письменной форме и его необходимо заверить у нотариуса. В соглашении собственники обязаны четко определить доли, причитающиеся каждому из них.
Особенности права распоряжения обшей долевой собственностью?
Особенность права собственности на квартиру, которая находится на основании права собственности — общей долевой, заключается в том, что собственниками могут быть сразу несколько лиц. Совершая любые действия в отношении этого имущества необходимо согласовывать их со всеми сособственниками. Соглашение должно быть обязательно достигнуто. В случае с квартирами все участники общей долевой собственности не могут продать свою долю, даже если они получили согласие на это. Обязательным условием совершения этой сделки является — выдел в натуре доли. Исключение могут составлять коммунальные квартиры.
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ
Какое право собственности возникает в коммунальных квартирах?
Коммунальная квартира согласно законодательству находится в собственности — общей долевой. Доли соответствуют комнатам закрепленным за каждым. Места общего пользования считаются имуществом общим.
Что нужно для того, чтобы продать свою комнату в коммунальной квартире?
Перед тем, как продать свою комнату в коммунальной квартире, надо определиться с долями в местах общего пользования. Для этого нужно составить соглашение между собственниками, которое необходимо заверить у нотариуса.
Если сособственники не смогли прийти к общему соглашению или они уклоняются от участия в нем, каждый из них вправе подать в суд.
Как можно продать комнату в коммунальной квартире без доли в местах общего пользования?
Ваша комната и места общего пользования квартиры не могут отделяться друг от друга, так как связаны между собой. Ваша доля в местах для общего пользования, принадлежит собственнику и следует судьбе главной вещи.
Ограничения возможные при совершении сделки купли-продажи Вашей комнаты в коммунальной квартире?
Чтобы продать Вашу комнату в коммунальной квартире Вам необходимо знать о наличии некоторых ограничений:
1) сделки (купля-продажа), при которых вселение граждан приводит к ухудшению условий проживания, могут быть признаны недействительными судом по иску других собственников.
2) В коммунальную квартиру вселяются люди, проживание которых не допускается действующим законодательством (например, люди, страдающие тяжелыми формами заболеваний).
Что на самом деле означает право преимущественной покупки доли в коммунальной квартире?
Если Вы захотите вдруг продать Вашу комнату в коммунальной квартире на Вас будет распространяться норма закона о праве преимущественной покупки Вашей доли остальным собственникам коммунальной квартиры. Это означает, что если Вы — собственник комнаты захотите ее продать, то сначала Вы должны предложить ее другим собственникам.
Остальные собственники будут иметь право купить эту долю по определенной цене и на определенных условиях, на которых она будет продаваться. В случае, когда собственники откажутся от покупки Вашей комнаты, Вы можете продать свою квартиру кому хотите, но только через месяц, после того момента как были извещены другие собственники.
Кто из собственников обладает преимуществом при осуществлении права преимущественной покупки?
Все собственники имеют одинаковое преимущественное право покупки. Если возник спор между соседями, то право на приобретение доли возникает у того, кто первым заключил договор.
В какой форме нужно известить соседей о преимущественном праве покупки комнаты?
Извещение о продаже в общей собственности доли надо сделать в письменной форме.
Извещение о продаже Вашей доли можно направить заказным письмом. В случае если между собственниками конфликтные отношения, и Вы не уверены, что соседи добросовестны (не откажутся от факта получения извещения), то Вы можете подать заявление нотариусу. Все нотариальные конторы совершают такое действие, как передача заявления собственнику.
Из участников общей собственности Никто не вправе передавать свое право преимущественной покупки лицам, не являющимся собственниками.
Что делать, когда комната в коммунальной квартире продана с нарушением преимущественного права покупки?
Если преимущественное право покупки нарушено, и комната была продана без извещения соседей, то каждый из участников долевой собственности обладает правом требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Это требование можно заявить в судебном порядке.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА В КВАРТИРЕ
Зачастую собственники квартир производят какие-то изменения в них. Согласно законодательству собственник обязан получить от органов местного самоуправления документ разрешающий перепланировку. Это сложная процедура, поэтому собственники производят перепланировку без разрешений. Однако при продаже возникнут проблемы. Существует по-этажный план, расхождения с ним — основание для отказа в регистрации сделки.
Для решения этой проблемы собственники жилых помещений должны определить какой вариант развития событий им больше подходит: восстановление прежней планировки или законодательная регистрация новых изменений.
В большинстве случаев проще восстановить первоначальный вид, так как получение разрешения потребует от Вас времени, и денежных вложений на оформление документов и на дальнейшее согласование. Список необходимых документов для этого огромен. Служба проверки правомочна рассматривать заявление при наличии согласования с другими органами (архитектуры и т.д.). Срок рассмотрения заявлений как минимум 1 месяц.
Все согласования в службах проводятся платно, следовательно разрешение на перепланировку будет стоить не мало, еще время, потраченное на инстанции.