1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Комментарий к Ст. 59 ЖК РФ
В результате предоставления по отдельному договору изолированной комнаты (комнат) в квартире такая квартира оказывалась заселенной двумя или более нанимателями (семьями). Такие же последствия наступали в результате раздела жилой площади (ст. 86 ЖК РСФСР; ЖК РФ не предусматривает такого основания изменения договора социального найма). Это возможно также, когда по договору обмена в одну квартиру вселяются граждане, пользующиеся в ней отдельными комнатами по самостоятельным договорам найма. Как исключение ЖК РФ допускает предоставление комнаты (комнат) в социальный наем (ч. 6 ст. 57, ч. 4 комментируемой статьи). Во всех этих случаях имеются отдельные договоры найма изолированных комнат в одной квартире. Такие квартиры именуют коммунальными (иногда — густонаселенными). По поводу пользования отдельными комнатами такой квартиры существует два или более жилищных правоотношения, основанных на договорах социального найма.
Возможна также ситуация, когда в коммунальной квартире одна комната (несколько комнат) принадлежит гражданину на праве собственности (чаще всего в результате приватизации), а другие комнаты квартиры используются другими гражданами по договорам социального найма. Это тоже коммунальная (густонаселенная) квартира.
Коммунальной именуют также квартиру, в которой разные комнаты принадлежат на праве собственности различным субъектам (ст. ст. 41 — 43 ЖК). Правила комментируемой статьи распространяются на такие коммунальные квартиры только в том случае, если одна комната (или несколько комнат) находится в государственной или муниципальной собственности, она предоставлена в социальный наем и освободилась.
По ряду причин правоотношение, основанное на договоре социального найма, может прекратиться (например, вследствие смерти нанимателя, когда в жилом помещении не проживают члены его семьи; выезда всех пользователей на постоянное жительство в другое место; выселения их и т.п.). Возникает вопрос: должно ли освободившееся жилое помещение заселяться на общих основаниях или оно подлежит передаче пользователям других комнат данной квартиры? Ответ на него содержится в комментируемой статье, правила которой направлены на обеспечение принципа посемейного заселения квартир.
2. В ЖК РФ предлагается, условно говоря, ступенчатое решение вопроса о заселении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, которое находилось в социальном найме. Причем если решение принято на первой ступени, то нет нужды рассматривать третью, и т.д.
Во-первых, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам других жилых помещений этой квартиры, если они являются малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При этом не имеет значения формальный момент — факт признания таких граждан малоимущими, а также факт принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях. Важно, что они по установленным правилам являются малоимущими и нуждающимися в жилье.
Освободившееся жилое помещение передается указанным гражданам «на основании их заявления». Иногда граждане, обладающие правом получить в свое пользование освободившееся помещение, могут быть не заинтересованы в этом, например потому, что в случае улучшения жилищных условий в общем порядке им будет предоставлено новое благоустроенное жилое помещение, а присоединение освободившейся комнаты приведет к исчезновению оснований нуждаемости в жилье. Если граждане не выразили свою волю на получение освободившегося в квартире жилого помещения, то принудительно наделить их правом пользования таким помещением невозможно. Но если граждане желают получить освободившуюся комнату, то отказ им в этом недопустим.
Во-вторых, на первой ступени решение о заселении освободившейся комнаты может быть не принято не только при отсутствии в квартире граждан, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье (как это сказано в ч. 2 комментируемой статьи), но и потому, что проживающие в квартире граждане (малоимущие и нуждающиеся) не желают получать освободившуюся комнату. В этих случаях освободившееся жилье предоставляется в социальный наем проживающим в квартире гражданам, которые являются малоимущими, хотя обеспечены жильем более учетной нормы (ч. ч. 4, 5 ст. 50 ЖК), т.е. не относятся к числу нуждающихся в жилье, но на каждого пользователя приходится менее нормы предоставления (ч. ч. 1, 2 ст. 50 ЖК). Естественно, что такая передача освободившейся комнаты производится по желанию граждан, проживающих в соседней комнате (комнатах) коммунальной квартиры («на основании их заявления»). Если граждане изъявили волю на получение освободившейся комнаты, то отказать им нельзя.
Это важно знать: Бесхозяйный объект недвижимого имущества
В-третьих, если в коммунальной квартире освободилась комната, а проживающие в соседней комнате (комнатах) граждане не являются малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, то освободившаяся комната передается этим гражданам по договору купли-продажи. Кроме того, освободившаяся комната может быть продана гражданам, которые проживают в этой квартире и не относятся к числу малоимущих, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, если проживающие в этой же квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье или малоимущими, но обеспеченными общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, отказались от получения освободившейся комнаты.
Понятно, что договор купли-продажи заключается, только если на то есть воля граждан. Другая сторона (орган местного самоуправления, орган государственной власти) при волеизъявлении граждан на заключение договора купли-продажи комнаты обязана заключить такой договор. В случае неисполнения этой обязанности граждане вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК).
В-четвертых (четвертая ступень), освободившаяся в коммунальной квартире комната предоставляется гражданам (ст. ст. 49, 51, 52, 57 ЖК), не проживавшим в этой квартире, если:
— в квартире не живут малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане;
— в квартире нет граждан, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Освободившаяся комната заселяется в общем порядке также в том случае, когда граждане, имеющие право получить ее в социальный наем (первая и вторая ступени, ч. ч. 1, 2 комментируемой статьи) или в собственность на основании договора купли-продажи (третья ступень, ч. 3 этой же статьи), отказались от своего права.
Название книги
Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы
Латынова Елена Васильевна
3. Предоставление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире
Жилищный кодекс РФ (извлечение).
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещения предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании из заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1—3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Какие вопросы разрешаются в суде при рассмотрении дел о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире?
Статьей 59 ЖК определены три очереди нанимателей или собственников жилых помещений, имеющих право на предоставление им освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения. Каждая последующая очередь вправе претендовать на освободившееся жилое помещение, если в коммунальной квартире отсутствуют наниматели или собственники предыдущих очередей или эти наниматели и собственники отказались от присоединения освободившегося жилого помещения.
К гражданам, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., правила ч. 1 ст. 59 ЖК применяются, если они относятся к категории малоимущих.
Если в коммунальной квартире проживают наниматели или собственники, имеющие по закону одинаковое право на присоединение освободившегося жилого помещения, и по этому поводу возник спор, он разрешается в судебном порядке.
Суд должен в своем решении аргументировать, почему одна из сторон является наиболее нуждающейся и почему именно ей суд предпочел передать освободившееся жилое помещение.
При определении, кто из нанимателей или собственников имеет преимущественное право, учитывается размер занимаемых жилых помещений, состав семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировка помещений и т. п.).
Положения ст. 59 ЖК могут применяться в случаях освобождения в коммунальной квартире жилого помещения, относящегося к муниципальному фонду. Эта же норма распространяется на жилые помещения, в отношении которых было прекращено право собственности и оно передано в собственность государству. Например, когда у умершего собственника жилого помещения в коммунальной квартире отсутствуют наследники. В таком случае его имущество как выморочное становится государственной собственностью.
Это важно знать: Как узаконить мансарду в многоквартирном доме
Правом на присоединение освободившегося жилого помещения не обладают граждане, проживающие в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (служебное жилье, общежития, маневренный фонд и т. п.), и, соответственно, нельзя присоединять такие жилые помещения. Однако имеют место случаи, когда в таких документах, как выписка из домовой книги, освободившееся жилое помещение числится служебной комнатой. Эти сведения могут быть устаревшими. О принадлежности освободившейся комнаты к служебному жилому помещению свидетельствуют такие документы, как решение органа, осуществляющего управление муниципальным жилищным фондом, о включении комнаты в специализированный жилищный фонд. Если служебное жилое помещение предоставлено для проживания работников организаций, обслуживающих жилищный фонд, то такими документами являются договор аренды между собственником дома и жилищной организацией, а также договор найма, поднайма (субаренды) между такой организацией и гражданином, освободившим жилое помещение в коммунальной квартире.
Чаще всего собственник жилого дома отказывает нанимателям или собственникам в присоединении освободившегося жилого помещения по причине его аварийности, ветхости, необходимости реконструкции или сноса и т. п.
Присоединение освободившегося жилого помещения для гражданина является правом, а любое право гарантируется Конституцией. Право гражданина может быть ограничено, но только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности.
В федеральном законе, регулирующем правоотношения, возникающие при освобождении жилых помещений в коммунальной квартире, отсутствуют такие ограничения права на присоединение, как аварийность, ветхость дома или распоряжение, например, префекта об имеющихся планах через пять лет отремонтировать дом.
Из этого следует, что отказ по таким основаниям является незаконным. К тому же необходимо иметь в виду, что не всегда мотивы отказов достоверны.
Законодатель в ст. 59 ЖК назвал комнаты в коммунальных квартирах, на которые распространяются нормы этой статьи, «освободившимися», поэтому необходимо различать понятия «освободившееся» и «свободное» жилое помещение. Правила ст. 59 ЖК не распространяются на случаи, когда жилое помещение в коммунальной квартире, которое наниматель или собственник желают присоединить к занимаемому, было уже свободным к моменту заселения в квартиру претендента на такое жилое помещение.
. В суде рассматривался спор о присоединении освободившейся в коммунальной квартире комнаты. Ответчиком было принято решение о присоединении спорной комнаты к жилому помещению семьи Ивановых, тогда как семья Петровых считала, что ее права таким решением нарушены.
Суд указал, что при решении вопроса о присоединении комнаты наймодатель должен был принять во внимание следующие существенные для правильного рассмотрения вопроса обстоятельства:
1) на семью Ивановых из трех человек в комнате площадью 14,1 кв. м приходилось по 4,7 кв. м, а на семью Петровых из 4 человек в комнате площадью 18,1 кв. м. приходится по 4,5 кв. м;
2) Петров является сейчас и являлся тогда инвалидом III группы;
3) семья Петровых состояла на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с 1991 г., а семья Ивановых – с 1992 г.;
4) дети в семье Петровых являются разнополыми, в то время как в семье Ивановых два мальчика.
Однако эти существенные условия не были учтены при решении вопроса о присоединении комнаты Ивановым. Поэтому суд на основании этих данных сделал вывод о большей нуждаемости семьи Петровых в освободившейся жилой площади.
. Удовлетворяя требование истца о присоединении освободившейся комнаты в коммунальной квартире, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель нуждается в улучшении жилищных условий. Проживание истца с матерью в одной комнате создавало для них серьезные неудобства, тогда как проживающие в этой же квартире Л. и С. занимали разные комнаты.
Однако кассационная инстанция пришла к заключению, что такой вывод был сделан судом без всесторонней, полной и объективной проверки всех действительных обстоятельств дела, без учета прав и обязанностей сторон, без оценки всех доказательств по делу в их совокупности.
В частности, суд не дал оценки тому обстоятельству, что Л. и С. также нуждаются в улучшении жилищных условий, не проверил надлежащим образом их доводы о том, что истец лишь прописан в квартире, но фактически в ней не проживает.
Не дал суд оценки и тому, что в случае присоединения освободившейся комнаты к жилому помещению, занимаемому истцом, на каждого члена его семьи будет приходиться по 17,8 кв. м жилой площади, а у Л. и С. будет лишь по 10,4 кв. м на каждого члена семьи. Учитывая эти обстоятельства, решение суда первой инстанции было отменено.
. При рассмотрении дела о присоединении свободного жилого помещения судом были установлены следующие обстоятельства. Дом, в котором находится это жилое помещение, заселялся после капитального ремонта гражданами, которые раньше в нем не жили, поскольку проживавшим в нем лицам до начала ремонта были предоставлены другие жилые помещения. Комната размером 16 кв. м была предоставлена истцам, а вторая комната размером 12 кв. м в той же квартире – гражданину 3., однако он от получения ордера отказался в связи с переводом на работу в другую местность. При таких условиях комнату размером 12 кв. м нельзя было считать освободившимся жилым помещением. Суд пришел к выводу, что эта комната являлась, так же как и вторая комната, свободным жилым помещением. Она должна была быть предоставлена в пользование одновременно с помещением, предоставленным истцам, а при отказе 3. от вселения в нее подлежит распределению в общем порядке. В связи с этим в удовлетворении иска было отказано.
Это важно знать: Где будут давать квартиры военным
. Истица обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении ей по договору купли-продажи освободившиеся комнаты в коммунальной квартире. Однако ей было отказано по тем основаниям, что дом включен в распоряжение префекта об адресной программе комплексной реконструкции районов. Решением Городской межведомственной комиссии от 05.02.2004 дом был признан аварийным.
Истица посчитала отказ в выкупе освободившихся площадей незаконным. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Федеральный закон, регламентирующий правоотношения при освобождении жилых помещений в коммунальных квартирах, не содержит ограничения в праве выкупа или присоединения освободившихся площадей в аварийном доме, а также при реконструкции районов. Распоряжение префекта и решение Городской межведомственной комиссии не являются федеральными законами и не могут служить основанием для ограничения права на выкуп жилых помещений.
Кроме того, решение Городской межведомственной комиссии носит рекомендательный характер, в то время как решение о признании дома аварийным принимает Правительство Москвы. Если дом признан аварийным, он подлежит немедленному отселению. В течение года после признания Городской межведомственной комиссией дома аварийным никого из жильцов дома об этом не извещали. Кроме того, сведения об аварийности дома должны быть внесены БТИ в технический паспорт дома. В выписке из технического паспорта дома таких сведений не содержится. Учитывая эти обстоятельства, суд удовлетворил заявление истицы.
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
СТ 59 ЖК РФ.
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном
порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного
члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы
предоставления, на основании их заявления.
Комментарий к Ст. 59 Жилищного кодекса РФ
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, предоставляется:
а) нанимателю, если он на момент освобождения жилого помещения признан или может быть признан малоимущим и нуждающимся в жилом помещении по основаниям ст. 51 Кодекса;
б) собственнику (несмотря на то, что ему принадлежит часть коммунальной квартиры на праве собственности), если он признан или может быть признан малоимущим и нуждающимся в обеспечении жильем (п. 2 ч. 1 ст. 51 Кодекса).
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 этой статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч. 1 и 2 ст. 50 Кодекса), на основании их заявления.
Разграничение ч. 1 и 2 настоящей статьи проводится по признакам «нуждающиеся в жилых помещениях» или «в обеспечении жильем» (ч. 1 ст. 51 Кодекса) и «обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления» (ч. 2 ст. 59, ч. 1 и 2 ст. 50 Кодекса).
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам (иным гражданам, не проживающим в этой коммунальной квартире), которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи (включая малолетних детей) менее нормы предоставления, по рыночной цене с учетом остаточной стоимости помещения.
4. В случаях, когда в коммунальной квартире не проживают граждане, указанные в ч. 1, 2 этой статьи, неприобретения другими гражданами освободившегося помещения по договору купли-продажи (ч. 3 ст. 59), вселение этого освободившегося помещения осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ст. 51, 52, 57 Кодекса.