Ранее мы писали о возможности получения дохода от использования общего имущества другими лицами. Теперь расскажем подробнее о том, какие вопросы нужно решить на общем собрании, чтобы получать такой доход.
Они перечислены в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ:
1. о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в МКД (сдаче в аренду части общедомового имущества).
2. об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.
Также из этой нормы следует необходимость принятия решения
3. об определении существенных условий договоров об использовании общего имущества (аренды).
Часто целесообразно вместе с ними решить вопросы:
4. о порядке (направлениях) расходования денежных средств, полученных по договорам об использовании общего имущества, об отчетности по расходованию.
5. о ревизии наличия заключенных договоров об использовании общедомового имущества (аренды) и сроках демонтажа имущества, размещенного при отсутствии договоров и без согласия собственников.
6. о наделении уполномоченного лица правом на представление интересов собственников в суде по вопросам использования общего имущества с предоставлением ему необходимых полномочий.
Теперь остановимся на каждом вопросе подробнее.
1. Часто суды требуют принятия решения собственников о том, что общее имущество может использоваться иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Просто выбрать уполномоченное лицо для заключения договоров — не всегда достаточно.
Суды отметили, что предоставление председателю права заключать договоры не равнозначно принятию решения о пользовании имуществом, поскольку данное право может быть реализовано председателем лишь как следствие принятия общим собранием собственников соответствующего решения о пользовании общим имуществом собственников третьими лицами. Указание в протоколе цены и имущества не свидетельствует о том, что собственники приняли решение о пользовании общим имуществом третьими лицами.
Вариантом принимаемого решения по этому вопросу может быть такое:
«Разрешить использование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии».
2. Лицо, заключающее договоры об аренде, использовании общего имущества, должно быть наделено этим полномочием общим собранием. Если собрание не наделяло кого-либо таким полномочием, то потом очень вероятны (но не обязательны) проблемы со взысканием спорных сумм по договору.
Иногда право управляющей компании на заключение договоров управления часто прописывают в договоре управления. Минус такого способа в том, что он не прозрачен для жителей, которые договоры не изучают ни до утверждения их условий на общем собрании, ни после. Однако практика показывает, что этот вариант вполне жизнеспособен.
Суд этот довод отклонил, ссылаясь на протокол общего собрания, на котором было принято решение предоставить в аренду подвальное помещение для использования под студию танцев и заключить договор аренды с предпринимателем, определён размер арендной платы. При этом договором управления предусмотрено право управляющей организации от имени собственников заключать договоры аренды на общее имущество.
Однако бывает, что условий договора управления все-таки недостаточно, либо их формулировки не позволяют УК заключать договоры об использовании общего имущества без дополнительных решений общего собрания.
УК по договору управления была наделена полномочием «выполнять дополнительные поручения по управлению домом при наличии решения общего собрания собственников за дополнительную плату, в размере, утвержденном общим собранием собственников, в том числе: заключать и сопровождать договоры на право пользования общим имуществом». Такая формулировка требовала принятия дополнительных решений собственников, которых не принимались. Суд счёл это нарушением при заключении договора аренды.
Даже если УК уполномочена на заключение договоров аренды в договоре управления или каком-нибудь положении об использовании общего имущества, то мы все равно рекомендуем продублировать это решение отдельным вопросом повестки на собрании, чтобы избежать неприятностей.
Чтобы УК, ТСЖ была заинтересована в нормальной работе с пользователями общедомового имущества, то выбор ее в качестве уполномоченного лица должен быть предварительно с ней согласован, как и условия сотрудничества, отчетности.
3. Условия договора можно утвердить в целом применительно к каждому предполагаемому объекту использования либо утверждать их каждый раз на общем собрании при поступлении предложений от заинтересованных лиц.
Многие собственники поручают определять условия договоров аренды самой УК, ТСЖ или совету дома.
В конце самого п. 3.1 ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ прописано, что заключение договоров осуществляется «на условиях, определенных решением общего собрания». Не стоит думать, что эти слова относятся лишь, например, к установлению сервитута и не относятся к договорам об использовании общего имущества: такая формулировка была в этом пункте изначально, когда там еще не предусматривалось решений о сервитутах и норма регламентировала лишь договоры об использовании общего имущества в целом.
Это важно знать: Животные в коммунальной квартире
Другой вопрос, возникающий на практике, — сколько нужно голосов по утверждению условий договоров. Если про количество голосов по решению о предоставлении имущества в пользование иным лицам, о выборе уполномоченного на заключение договоров лица в ст. 46 Жилищного кодекса прямо написано, что нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, то по определению условий возникают споры.
Так как однозначного мнения по этому вопросу нет, то лучше быть готовым к худшему из возможных вариантов и набирать максимум – две трети голосов.
Среди утверждаемых условий может быть не только размер платы, но и срок аренды, объект использования, обязанность после использования привести все в первоначальное состояние, условия оплаты электроэнергии, если она потребляется размещаемым иными лицами оборудованием и т.д.
Эти условия должны быть разумными, цены – не заоблачными. Иначе пользователи имущества либо разбегутся, либо затянут инициаторов собрания в судебные процессы по оспариванию необоснованных размеров платы.
4. Порядок расходования денежных средств можно определить сразу, а можно – на следующих собраниях оп мере накопления средств.
Не стоит слепо доверять распоряжение средствами совету дома, так как потом могут быть проблемы как с отчетностью по расходованию, так и в связи с несовпадением желаний большинства жителей с действиями совета дома.
Лучше, если направления расходования будет определять само собрание собственников, так как это их общий доход. Часто деньги тратятся на дополнительные работы по текущему ремонту, благоустройство, вознаграждение совету МКД или даже погашение текущих платежей жителей по коммуналке.
Если договоры заключает УК, то справедливо предусмотреть отчисление ей какого-либо процента за ведение счета договорную, претензионную и исковую работу с пользователями имущества.
Условие об отчетности – важный пункт, но его обычно забывают и вспоминают только тогда, когда деньги потрачены неизвестно на что и никто не отчитывается по этим затратам. В зависимости от выбранного уполномоченного лица это может предоставление отчета на годовом собрании или размещение отчета в определенных местах общего пользования.
5. Общие собрания по вопросу использования общедомового имущества обычно проводятся тогда, когда оно уже кем-то используется без согласования. Для таких пользователей разумно предусмотреть сроки заключения договоров или требование о демонтаже оборудования при несогласии с утвержденными на собрании условиями. Для выявления фактов незаконного использования имущества лучше поручить эту работу УК, ТСЖ или совету дома – тем, кто хорошо ориентируется в МКД. (по согласованию с этими лицами).
6. Иногда незаконно использующие общее имущество лица не спешат убирать свое оборудование и оплачивать аренду. В таких случаях приходится обращаться в суд. Незаконное использование общедомового имущества нарушает право любого собственника, поэтому каждый может обратиться в суд в защиту своих интересов. Однако эффективнее это делать централизованно, уполномочив конкретное лицо (по согласованию с ним) на представление интересов остальных жителей. Обычно это то же лицо, что и заключает договоры аренды. В решении по этому вопросу не забудьте переписать необходимые полномочия представителя из ст. 54 ГПК РФ, например, на подписание и подачу искового заявления.
Использование общего имущества в многоквартирном доме
В связи с поступающими обращениями граждан о случаях отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в том числе подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации доводит следующую информацию.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество в МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.
Часть 4 статьи 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Это важно знать: Является ли двухквартирный дом многоквартирным домом
Аналогичная норма закреплена частью 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.
В этой связи доля в праве собственности на общее имущество в МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.
Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в МКД и только приобретателю такого помещения.
Возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.
Статьей 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в МКД.
Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества в МКД.
Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей приводит к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества в МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества в МКД, в том числе в целях получения дохода, осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (части 2-4 статьи 36, статья 44 ЖК РФ). При этом соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). В случае, когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома либо общее имущество передается во временное пользование – большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Указанное требование распространяется на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 146 ЖК РФ), а также случаи, когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив (часть 2 статьи 129 ЖК РФ).
- Автострахование
- Жилищные споры
- Земельные споры
- Административное право
- Участие в долевом строительстве
- Семейные споры
- Гражданское право, ГК РФ
- Защита прав потребителей
- Трудовые споры, пенсии
- Главная
- Управляющая организация препятствует пользованию подвалом жилого дома. Определение порядка пользования общим имуществом собственников
Здравствуйте, вот такая ситуация мы переехали проживаем на 1 этаже, в квартире нет балкона, нет кладовок. Мы хотели занять подвал, но попасть туда не можем, бывшие хозяева квартиры держали этот подвал 3 года, но они потеряли ключ. В управляющей компании нам говорят что он не положен, ключ от подвала не дают чтоб сделать дубликат. Как быть посоветуйте. Заранее спасибо.
Исходя из текста вопроса, предположу, что в подвале вашего многоквартирного жилого дома имеются так называемые «кладовые» или «ячейки», которые использовались жильцами дома для целей хранения там продуктов питания (овощей), иного имущества. При этом пользовались указанными кладовыми не все собственники жилых помещений, а лишь те, за кем когда-то еще при вселении данные кладовые были «закреплены» застройщиком либо иным лицом, которое предоставляло квартиры гражданам. При переходе права собственности на квартиру условное право пользования кладовыми «на словах» передавалось новому собственнику.
Предположу также, что в договоре с управляющей организацией отсутствуют условия на которых собственники вправе пользоваться помещениями подвала, порядок пользования в том числе кладовыми не определен (решение общего собрания собственников по этому поводу не пренималось).
Это важно знать: Ответственный квартиросъемщик в муниципальной квартире
В ситуации, когда управляющая организация не допускает собственников в помещение подвала следует учитывать следующее.
Общей долевой собственностью всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, на основании статьи 36 ЖК РФ , являются в том числе:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Под процитированный пункт 2 подпадают и кладовые и колясочные и иные места общего пользования, традиционно используемые собственниками жилого дома по своему назначению.
То есть в силу закона собственник жилого помещения вправе пользоваться общим имуществом (его частью).
Вместе с тем, следует принять во внимание следующее.
Ограничение доступа в подвал жилого дома
Как указано в п. 3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток«.
В соответствии с п. 5.5.9 указанного постановления Госстроя, «технические подполья и подвалы, в которых расположены газопроводы, запрещается использовать под склады и другие нужды. В эти помещения должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающего их эксплуатационного персонала. Входные двери в эти помещения должны запираться на замок, а ключи храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда в местах, согласованных со специализированными организациями. Отбор проб воздуха из подвалов и технических подполий должен быть без захода в них через стационарные наружные трубки диаметром 25 мм, выведенные из этих помещений».
Таким образом, учитывая особый режим такого вида общего имущества как подвал жилого дома с находящимися в нем инженерными коммуникациями, следует констатировать, что ограничение пользования (запрет открытого доступа) со стороны управляющей (обслуживающий жилой дом) организации, в отсутствии принятого общим собранием собственников помещении решения об определении порядка пользования подвалом, правомерен.
Определение порядка пользования общим имуществом — подвалом жилого дома.
В законодательстве отсутствует специальная норма, регламентирующая процедуру или особенности определения порядка пользования как подвалом жилого дома, так и в целом общим имуществом собственников. Однако, это не исключает возможность применения статьи 247 ГК РФ , согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Определить порядок пользования помещениями подвала правомочно общее собрание собственников помещений дома.
Согласно ч. 5, статьи 161.1. ЖК РФ , Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме.
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
На возможность определения порядка пользования общим имуществом здания указывал и Высший Арбитражный Суд РФ.
Как разъянснено в п. 6, Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»,
Полагаем, что в случае недостижения согласия о порядке пользования, собственник помещения в многоквартирном жилом доме, не лишен права обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом жилого дома (в данном случае помещениями подвала).
По нашему мнению, с момента определения порядка пользования общим имуществом собственников помещений дома (на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом общего собрания, или решения суда) управляющая организация обязана предоставить доступ в спорные помещения подвала. В обратном случае у собственников имеется возможность обратиться в суд с негаторным иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» 26.04.2012г.