Покупка квартиры без нотариуса

Прежде чем разобраться, можно ли составить договор купли-продажи без нотариуса, необходимо разобраться в сути этого понятия.

Закон дает нам следующее определение – это двухстороннее соглашение, согласно которому одна сторона передает другой стороне определенный предмет. Указанная вещь с установленного момента становится собственностью покупателя, он должен принять эту вещь и оплатить за нее определенную денежную сумму.

Гражданский Кодекс РФ представляет расширенный перечень видов для толкования:

• контрактация (продажа именно сельскохозяйственной продукции);
• поставка товаров (заключительный этап);
• поставка для государственных нужд (особенность в конечном потребителе);
• продажа недвижимости (квартиры, дома, дачи и т.д.);
• продажа предприятия (целого имущественного комплекса);
• розничная (самая распространенная сделка, которая оформляет повседневные правоотношения покупателя и продавца);
• энергоснабжение (предмет – энергия).

Сфера недвижимости является самой интересной и востребованной темой. Участники правоотношений пытаются минимизировать свои расходы. И популярным в связи с этим является вопрос, возможно ли и как оформить договор купли-продажи квартиры без нотариуса.

Что говорит закон

Более узким нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы в сфере недвижимости, является ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03.07.2016 г., в который были внесены существенные изменения.

И ответ на вопрос, можно ли заключить договор купли продажи квартиры без нотариуса, лежит в этой плоскости. Сегодня такую сделку можно провести без участия нотариуса. Законодатель обязательной нормы для общих случаев не предусмотрел. Но стороны могут самостоятельно принять такое решение.

Это тот случай, когда субъективные причины становятся основным мотивом для обеспечения безопасности совершения сделки и придания ей определенных правовых гарантий.

Такая возможность закреплена в ст. 160 ГК, где сказано, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в тех случаях, когда это предусмотрено непосредственно добровольным соглашением сторон. Причем в законе такой обязанности удостоверения может и не быть.

Стоимость оформления квартиры достаточна высокая и большинство участников сделки пытаются сэкономить, поэтому к услугам нотариуса не обращаются. Действующим законодательством закреплено, что простой письменной форы для этого случая будет совершенно достаточно.

Ответ на вопрос, действителен ли договор купли-продажи без нотариуса, содержит положительный ответ. Однако, как и в любом правиле, здесь есть свои исключения или особые условия.

Обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по отчуждению имущества, которое принадлежит:

• недееспособному – лицу, которое по своим физическим и моральным качествам неспособно осуществлять права и обязанности. Этот факт должен быть удостоверен судом. Такое лицо не вправе совершать какие-либо виды сделок;
• несовершеннолетнему – лицу, не достигшему 18 лет;
• на праве долевой собственности, даже если лицо совершеннолетнее и дееспособное.

Это связано с защитой таких лиц, соблюдением прав всех лиц, интересы которых может затронуть заключения данной сделки.

Как оформить договор купли-продажи без нотариуса

По общему правилу существует два способа оформления сделки купли-продажи:

1. простая письменная;
2. заверенная нотариально.

Юридическую силу они будут иметь одинаковую.

Перед составлением договора обязательно проверьте такие важные моменты, как:

1. дееспособность продавца;
2. наличие несовершеннолетних собственников;
3. количество правообладателей и наличие конфликтных отношений между ними;
4. сам объект продажи: не находится ли он в залоге, не подлежит ли сносу, подлинны ли все правоустанавливающие документы. Существует ли эта квартира в принципе.

Важно: выписку из ЕГРП покупатель может заказать и получить самостоятельно.

Непосредственно процедура заключения сделки заключается в следующем: покупатель и продавец приходят в Городское бюро регистрации прав на недвижимость, сдают оформленный и подписанный договор. После проведения регистрации покупателю выдается правоустанавливающий документ.

Приступая к непосредственному составлению договора, необходимо указывать следующие пункты:

• паспортные идентификационные данные продавца и покупателя, включая ИНН;
• предмет договора – квартира с детальным описанием и метражом;
• цена, обычно указывается в рублях, но не исключено указание любой иной валюты;
• согласование фактического и юридического освобождения квартиры;
• должно быть прописано, что недвижимость не является предметом судебных споров, никому не отчуждена и под арестом не находится;
• обязательно необходимо зафиксировать, что стороны действовали добровольно, осознавали значение своих действий;
• кто несет расходы по переоформлению квартиры. В стандартной ситуации – покупатель, но часто практикуют и разделение расходов пополам.

Такой документ составляется в трех экземплярах: для двух сторон соответственно и для Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Можно ли заключить договор купли-продажи недвижимости без нотариуса? Можно, но необходимо четко осознавать все возможные риски подобной сделки.

Оформление договора купли продажи без нотариуса – это самый дешевый, простой и быстрый вариант. И именно этим он может представлять опасность в случаях с недобросовестными участниками сделки.

Купля-продажа доли в квартире — разбираемся в каких случаях нотариус обязателен, а в каких нет + примеры

Здравствуйте. При моей работе я много раз наблюдала такую картину — сотрудники МФЦ отказывались принимать договор купли-продажи и требовали его в нотариально-заверенной форме. Иногда сотрудники были не правы, поэтому я хочу разобрать — в каких случаях при купле-продаже доли в квартире обязателен нотариус, а в каких нет. Для наглядности указала примеры.

Об изменениях в законодательстве с 31 июля 2020 года

С 31 июля 2020 года были внесены изменения в законодательстве, которые упрощают оформление сделок с недвижимостью. Изменения коснулись только если отчуждается вся квартира, т.е когда все собственники отчуждают свои доли в одной сделке одним договором, а не отдельными договорами. Продажа доли относится к сделкам отчуждения. Следовательно, при продаже доли все осталось как и прежде. Про требования нотариусов при продаже всей квартиры читайте по этой ссылке.

П. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ — здесь указано какие сделки удостоверяются у нотариуса в обязательном порядке. Ниже я разобрала все это простым языком.

Нотариус обязателен в таких ситуациях

1. Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен.

Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п. Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.

Пример №1 : Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца. У каждого из них по 1/3 доли. Андрей решил продавать свою долю. В его ситуации обязателен нотариус. Без разницы кому он ее продаст, .

Пример №2 : Олег со своей матерью купили квартиру на двоих. У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру. Т.к. мать отказалась покупать долю, Олег нашёл покупателя по объявлению. Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон. И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой. А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ. Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу.

Пример №3 : Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться. Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город. Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.

Пример №4 : Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли. Покупателя он нашел со стороны, т.к. Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.

При продаже доли квартиры нотариус: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. Тарифы нотариусов за эти услуги подробно расписала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi.

Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю.

Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор купли-продажи доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.

Пример №1 : Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е. 1/2. Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор. По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2. Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ. Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е. они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4. Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры.

Пример №2 (исключение) : Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную. Нашли покупателей по объявлению. Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен. Договор купли-продажи достаточно в простой форме.

Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, то нотариус НЕ обязателен. Об этом я писала в начале статьи.

Редкий случай: Супруги купили долю квартиры, оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру) и решили её продать — нотариус обязателен. В данной ситуации если супруги купили долю в квартире, то значит квартира в долевой собственности. А раз квартира в долевой собственности, то при продаже доли нотариус обязателен.

Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому. Так можно. Потом супруги захотели продавать свою долю. Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.

Выписка из ЕГРН — что это за документ и для чего нужен.

Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме

Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.

Пример №1 : Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.

Пример №2 : Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну. Марине необязательно идти к нотариусу, т.к. она единственный собственник и супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №3 : Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже. Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он необязателен. Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом случае, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату. Только регистратор может отказать в регистрации сделки.

Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Добрый день. В приватизированной (в декабре 2017г.) квартире 3 совершеннолетних собственника (родные брат, сестра, дочь сестры), по 1/3 доли общ. дол. собств. Сестра с дочерью хотят продать 2/3, отправили брату нотариальное уведомление с предложением выкупить их 2/3. 1. Брат обязан ответ составлять тоже через нотариуса?

2. Понимаю, что если брат в письменном ответе предложит сестре и ее дочери выкупить не сразу 2/3, а 1/3 сразу и 1/3 через год (например), то они могут не согласиться… Но что делать брату, если с приватизации квартиры не прошло 3-х лет и при продаже всей квартиры или долей придется еще и 13% налога заплатить! Как потянуть время, чтобы сестра с дочерью через 30 дней не продали свои 2/3? На переговоры они не идут. Брату ипотеку не дают…..

Здравствуйте, Евгений. 1. Брат не обязан отвечать. В любом случае если он через месяц не выкупит их доли, они могут их продать любому лицу. 2. Это ответ и на второй вопрос. Брату никак не потянуть время. Не сможет выкупить через месяц, они могут продать кому угодно.

Добрый день! На публичных торгах по банкротству, куплена 1/2 доли квартиры… Все документы ( решение арбитражного суда, протокол банкротства и торгов а также договор купли продажи составлен финансовым управляющим) требуется ли регистрировать договор у нотариуса??

Здравствуйте, Оксана. Если квартира в долевой собственности (у каждого собственника в квартире конкретная доля), то договор удостоверяется у нотариуса. Без разницы, что куплена через торги.

Здравствуйте! Я с сестрой в долях в 3 ком.кв, у сестры 1/4, больше собственников кроме нас нету.Могу ли я у нее выкупить долю, и обойтись без услуг нотариуса, а самим составить договор купли продажи?

Здравствуйте, Валерия. Нет, нотариус обязателен. Я здесь все подробно написала.

Здравствуйте! В одной квартире два собственника по 1/2 доли у каждого являемся родственниками, один из собственников написал отказ на выкуп через нотариуса, составил договор купли продажи юрист но не заверял нотариус, документы успешно были приняты в мфц на регистрацию. Откажет ли Росреестр в данной ситуации?

Здравствуйте, Степан. Откажет. Договор обязателен в нотариальной форме, т.к. продается доля, а не вся квартира одним договором. Очень странно, что ни юрист, ни сотрудник МФЦ не сообщил Вам об этом.

Добрый день! В квартире 3 собственника. Все родственники. Один собственник хочет продать свою долю родственнику, проживающему в этой квартире, прописанному в ней, но не имеющему доли. Что для этого нужно сделать? нужно ли согласие других собственников? И должны ли другие собственники присутствовать при сделке? Все совершеннолетние.

Здравствуйте, Марина. От них потребуется не согласие и присутствовать они тоже не должны. Т.к. другие собственники имеют право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ) им нужно оформить у нотариуса отказ от покупки. Если откажутся оформить отказ, то потребуется их письменно уведомить с предложением купить долю за такую-то цену. Если они в течение месяца долю не купят, то можно продать другому лицу, но за ту же цену, которая указана в письменном уведомлении. Уведомлением может заняться нотариус, т.к. к нему все равно придется обращаться. При продаже доли в вашей ситуации потребуется только нотариальный договор купли-продажи. Идите к нотариусу, он все подробно объяснит.

Добрый вечер, квартира по 1/3 доли (все совершеннолетние) хотим продать полностью квартиру, но собственник 1/3 доли не может присутствовать на сделке и хочет сделать доверенность на отца ( собственника 1/3) в этой же квартире! Вопрос: возможна ли сделка в простой письменной форме( без нотариуса).

Здравствуйте, Алексей. Да, можете обойтись без нотариус, т.к. у Вас продается сразу вся квартира, а не отдельная доля.

Добрый день. Покупаем у собственника квартиру и написали в договоре, что каждый член семьи (супруги и ребенок)в праве на 1/3 квартиры и подписали договор без нотариуса. Росреестр отказывают в постановке и говорят либо заверять у нотариуса, либо переделать договор на 2/3 на супругов в общую долевую собственность и 1/3 на ребенка. Как быть? По закону можно оставить на 1/3 на каждого и без заверения нотариусом? Если да то какой закон?

Здравствуйте. Квартира находится в общей долевой собственности. 4 собственника в том числе 2 несовершеннолетних ребенка до 14 лет, договор купли-продажи оформлять у нотариуса ?

Здравствуйте, Светлана. Да, потому что продается квартира, где есть несовершеннолетние собственники — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ.

Здравствуйте. Сколько будет стоить выделение 1/2 доли участка земли и 1/2 доли дома построенного на этой земле. Доли выделяются супругам. И дальнейшая продажа этого дома по долям, двумя отдельными договорами.

Здравствуйте, Ольга. В статье указаны все тарифы, не вижу смысла сюда все заново переписывать. «И дальнейшая продажа этого дома по долям, двумя отдельными договорами» — нужно знать за сколько будете продавать. А зачем отдельными договорами? Максимально подробно объясните свою ситуацию. От Вас крайне мало информации.

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус — единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов. В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» — перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности. Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.