Какие риски при продаже квартиры для продавца

Содержание Toggle

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

незнание Законодательства;
невнимательность;
существование большого количества продуманных мошеннических схем;
стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

На личность потенциального покупателя;
На вопросы, которые он задает;
На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность.

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно.

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Это важно знать: Договор купли продажи нежилого здания

Варианты покупки квартиры:

Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
- Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
- Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
- Выплаты в несколько этапов по договору.

Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.

Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

Как продать квартиру без риска. Заповеди продавца

Бытует мнение, что на вторичном рынке жилья всегда рискует только покупатель. Он может заплатить деньги, а в результате получить квартиру со скрытыми дефектами или, например, с обременением, или соседи по лестничной клетке окажутся не совсем благополучными. Но продавцы квартир тоже рискуют: и своим имуществом, и деньгами. Рассмотрим самые главные проблемы, с которыми могут столкнуться продавцы недвижимости, а также способы решения этих проблем.

Доверяй, но проверяй

Как бы нелепо это не звучало, но самой ненадежной системой оплаты на вторичном рынке стала схема безналичных расчетов. Проблема упирается в простой вопрос: когда переводить денежные средства, после регистрации договора купли-продажи или до этого?

Закон требует производить оплату после регистрации договора, чтобы избежать возникновения залога. Но тогда продавец подвергается риску не получить причитающиеся ему деньги. На практике существует большое число примеров, когда денежные средства не доходят до продавцов недвижимости. Это происходит по разным причинам: отсутствие денег у покупателя при растрате или утере их в процессе оформления нужных документов, его наглости или жадности, а возможно, он просто передумал покупать именно эту квартиру.

Много месяцев, а быть может, не один год потратит продавец, чтобы получить деньги или вернуть обратно квартиру в ситуации уклонения покупателя от оплаты. А если покупателями стали профессиональные мошенники, шансы возвратить свое имущество будут приближены к нулю.

Вот почему желательно проводить расчеты с помощью банковских ячеек, такой способ оплаты будет гарантией выполнения договора для обеих сторон.

Как не написать лишнего в документах

Многие люди не уделяют положенного внимания документам, подтверждающим передачу денег: передаточному акту, расписке, а также условиям договора купли-продажи, в которых оговаривается схема расчетов между сторонами. Продавцы напрасно считают, что это заботит только покупателей.

В договоре и передаточном акте часто указывается, что покупатель вносит оплату до регистрации этого договора, к примеру, в момент подписания, делается это во избежание возникновения залога на квартиру. Если же в последующем после регистрации договора стороны оформят еще и расписку о получении денег, будет считаться, что произошла двойная оплата: по передаточному акту и договору — в первый раз, по расписке — во второй.

Двойная оплата будет являться в данном случае неосновательным обогащением, а закон его не допускает. Следовательно, подобная ошибка продавца дает возможность недобросовестному покупателю обратиться в суд с требованием возврата излишне выплаченных им денег в сумме, указанной в расписке. И хотя деньги передавались продавцу только один раз, доказать это будет практически невозможно, и суд, скорее всего, поверит документам.

Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов

Частый промах продавцов заключается в том, что они обращаются не в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, как настоящие профессионалы, а к тем риелторам, которые пообещали продать их имущество за большую стоимость. Владельцы квартир, не знающие рынок недвижимости и не имеющие опыта в продаже жилья, ошибочно предполагают, что лучшие риелторы — те, которые обещают продать имущество по самой высокой цене.

Нужно помнить, что обещание продать квартиру по более высокой, чем рыночная, цене — это обман клиента в самом начале сотрудничества.

Завлекая продавцов жилья в свои агентства путем необоснованных заверений и обещаний, недобросовестные риелторы, как правило, стремятся получить в свое распоряжение оригиналы документов на квартиру. При этом с клиентом подписывается договор, в соответствии с условиями которого собственник жилья обязуется не продавать его через другие агентства.

Это важно знать: Согласие жены на продажу квартиры

В результате продавец оказывается связанным кабальными условиями, он полностью зависит от данного агентства и не имеет никакой возможности отказаться от невыгодной сделки.

Если на показ квартиры приходят воры.

Мошенников, представившихся потенциальными покупателями жилья, интересует не сама недвижимость, а содержимое квартиры. Нужно насторожиться, если при осмотре такой «покупатель» обращает внимание не на состояние жилья, документы и вид из окна, а на находящуюся в комнатах обстановку.

Продавцу необходимо проверять документы у лиц, которых он впустил в квартиру, и записывать паспортные данные. То же касается и сотрудников агентств недвижимости.

Перед самим показом квартиры стоит убрать документы и ценные вещи в надежное место, чтобы уменьшить риск ограбления или кражи имущества.

Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре

Продавцу нужно непременно сообщить покупателям обо всех недостатках жилья, а самые существенные из них необходимо указать в договоре купли-продажи. Это даст возможность впоследствии избежать исков о возмещении убытков, причиненных покупкой некачественного помещения. Также это позволит снизить риск расторжения договора при наличии существенных недостатков жилья.

Существенными недостатками могут быть признаны: не работающая электропроводка, нарушения конструктивных составляющих после ремонта, незаконная перепланировка, наличие притязаний со стороны третьих лиц и т.п.

Будьте осторожны

Стоит быть осторожным в целом, продавая свою недвижимость. Ведь продажа квартиры за правильную цену, с гарантией получения денег и надлежащим оформлением документов — процедура сложная и не самая безопасная.

Мало кто из продавцов задумывается об осторожности. А это становится поводом для обмана собственника жилья и недобросовестными покупателями, и профессиональными мошенниками, не говоря уже о сомнительных риелторских агентствах и «черных» маклерах. Нужно помнить об указанных рисках, это поможет продавцам сохранить свое имущество.

Если у вас есть вопросы, вы можете задать их здесь,
мы обязательно на них ответим.

Банковская ячейка

Первый способ расчета – банковская ячейка. Финансовые средства принимаются на хранение в банк до того момента, пока сделка по продаже квартиры не будет завершена. Как только право собственности перейдет от покупателя к продавцу, и будут оформлены соответствующие документы, деньги будут находиться в ячейке.

Кредитно-финансовые организации принимают средства на хранение по нескольким основаниям:

Оформляется и заключается трехсторонний договор (покупатель, продавец, банк). Каждая из сторон оставляет свои подписи на документе.
Хранение в сейфе. При этом составляется основное и дополнительное соглашение. Определяется круг лиц, которые обладают правом забрать средства из сейфа. Персональные данные о них включаются в дополнительное соглашение.
Программы индивидуального хранения денежных средств. Договор составляется между кредитно-финансовой организацией и лицом, которое впоследствии снимает деньги.

Суть расчета с помощью банковской ячейки заключается в том, что денежные средства помещаются в сейф. Ключ от него находится у банка, выступающего третьей стороной договора. Доступ продавцу к ячейке открывается только после того, как состоится сделка.

К достоинствам использования услуг банков относится:

Сотрудники финансовых организаций (кассиры) берут на себя обязательства на проверке подлинности и пересчету банкнот;
Деньги помещаются в сейф или банковскую ячейку с участием заинтересованных лиц (участников договора);

Что касается недостатков рассматриваемого способа расчета, то можно выделить сроки заключения арендного соглашения. Минимальный период составляет 1-2 месяца, поэтому если сделку планируется провести в срочном порядке, то указанный метод не подходит.

Банковский аккредитив

Банковский аккредитив – еще один безопасный способ расчета, позволяющий избежать мошенничества со стороны продавца или покупателя. Его достоинством является обеспечение наивысшей безопасности при проведении операций по передаче денежных средств.

Аккредитив – это ситуация, при которой на покупателя возлагается обязанность выплатить конкретную сумму средств продавцу, если он предоставляет пакет документов, оформленный в соответствии с установленным порядком. Особенностью соглашения является невозможность его отмены одним из участников сделки.

Это важно знать: Согласие банка на продажу ипотечной квартиры: документы

Схема, по которой происходит расчет:

Покупатель кладет на банковский счет определенную сумму средств. Договоренность с банком позволяет ограничить доступ к счету.
Сотрудник кредитно-финансовой организации сообщает продавцу, что требуемая сумма находится на счету.
Продавец собирает и оформляет всю документацию, указанную в аккредитиве, после чего ему открывается доступ к денежным средствам.

Если продавец не выполнит обязательства, предусмотренного соглашением, он не сможет получить деньги.

Недостатком аккредитива является его тщательная регламентация. Так, продавец должен в установленный срок подготовить определенный набор документов. Однако некоторые из них могут отсутствовать по причинам, от него независящим. Например, высокая степень загруженности государственных органов не позволяет в указанный срок получить справку.

Расчетные центры, эскро-службы, нотариусы

Отвечая на вопрос, как безопасно продать квартиру, стоит отметить возможность обращения в расчетные центры. Такой вариант идеально подходит участникам сделки, которые желают рассчитаться наличным путем. Для этого выбирается нейтральная территория, т.е. расчетный центр.

При этом важно учитывать несколько нюансов:

Рекомендуется привлекать свидетелей;
Важно убедиться в подлинности банкнот;
Акт по передаче средств составляется в 3-х экземплярах.

Еще один распространенный способ обеспечения безопасности при расчете – это эскро-службы, которые за определенную плату обязуются организовать расчет. При этом сотрудники сервиса контролируют, были ли выполнены сторонами сделки принятые обязательства. Дополнительно агентство проверяет подлинность денежных знаков. Минусом этого способа является невозможность продавца и покупателя быть уверенными в надежности посредника.

При осуществлении расчета по покупке квартиры можно воспользоваться помощью нотариуса. В каждой нотариальной конторе имеется сейф, при этом сотрудник нотариата будет являться гарантом безопасности. Достоинством такого способа является отсутствие необходимости открытия депозитного хранилища в кредитно-финансовой организации. Что касается недостатком, то к ним относится невозможность проверки подлинности купюр.

Рассмотрим возможные риски при купле продаже квартиры в части передачи денег:

Практические советы по поводу безопасности

Если вы приняли решение продать квартиру, то необходимо проявить осторожность. Это позволит избежать встречи с мошенниками и крупных финансовых потерь.

Несколько советов, которые позволят обеспечить безопасность сделки купли-продажи:

Проявите осторожность при показе жилой площади. Так, подозрение должен вызвать интерес потенциальных покупателей к предметам обстановки квартиры, а не к её состоянию. Перед осмотром недвижимости попросите показать паспорт. Желательно, чтобы в квартире присутствовал не только продавец, но и другой человек (например, супруг).
При проведении расчета требуется составить документ, подтверждающий передачу финансовых средств. Им может быть расписка, заверенная у нотариуса, либо акт приема-передачи. Если происходит наличная оплата, рекомендуется привлечь свидетелей.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций и судебного разбирательства, при оформлении договора укажите все недостатки жилой площади.
Если оплата недвижимости происходит безналичным способом, то используйте банковские ячейки или аккредитив. Некоторые продавцы соглашаются на то, чтобы средства были перечислены покупателем на банковский счет после подписания договора. Однако в такой ситуации мошенники могут попросту не заплатить.
Если продавец использует помощь посредников (например, обращается в риэлтерские агентства), он не должен отдавать подлинники документов на недвижимость. Недобросовестные риэлторы могут годами не отдавать их обратно, и владелец жилой площади ничего не сможет с этим поделать.

К сожалению, среди риэлтерских агентств присутствует много мошенников. Они убеждают продавца подписать договор о том, что он не обратиться более ни в какую компанию за помощью. Обычно они соглашаются на это под давлением посредника и его «пожеланиями» продать квартиру по высокой стоимости. Чтобы обезопасить себя, рекомендуется тщательно подойти к выбору риэлтерского агентства, изучить его рейтинг и отзывы клиентов.