Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Это важно знать:  Целевое назначение нежилого помещения: виды

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
  2. Написать претензию управляющей компании.
    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.
    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Задолжать при покупке жилья: переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника?

Согласно требованиям Жилищного законодательства каждый собственник жилого помещения несет бремя содержания имущества, оплаты коммунальных платежей и взносов по содержанию жилого помещения. При продаже недвижимости нередко остаются задолженности за прежним владельцем, которые становится бременем покупателя. В каких случаях долги переходят на нового собственника, и как правильно перевести долг в соответствии с законом?

Это важно знать:  Договор хранения недвижимого имущества

Переходят ли задолженности по ЖКХ на нового жильца?

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 153 ЖК РФ, обязательство по оплате коммунальных платежей возникает с момента передачи права собственности на жилое помещение. Владелец недвижимости вступает в право собственности с момента регистрации такого права в органах Росреестра (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Из закона следует, что задолженность по коммунальным платежам формируется за владельцем жилья, но не за объектом недвижимости, так как именно он несет бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ). Таким образом, обязательства продавца по оплате задолженности по коммунальным услугам не прекращаются при смене жильца в квартире.

Управляющая компания правомочна обратиться с исковым заявлением в отношении должника с требованием об уплате задолженности. Обжаловать неправомерные действия УК можно в Роспотребнадзоре, при необходимости — в прокуратуре или суде (как оформить заявление об отмене судебного приказа по коммунальным платежам?).

Отличие оплаты остатка за капремонт

В отношении задолженности по взносам за капитальный ремонт наблюдается обратная ситуация. Обязательство по содержанию жилого помещения ложится на собственника в момент возникновения права собственности.

Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, задолженность сформировавшаяся за предыдущим владельцем, становится обязательством покупателя и подлежит погашению в полном объеме. Исключением являются случае, когда должниками являются органы государственной или муниципальной власти.

Как проверить остаток платежа за ЖКХ при покупке квартиры?

В момент продажи квартиры необходимо потребоваться от продавца выписку из финансового лицевого счета в УК. Дополнительно потребуются справки об отсутствии задолженности по отоплению, водоснабжению, электричеству и капитальному ремонту с обращением в профильные ведомства. Узнать информацию о задолженности можно на месте в присутствии продавца или самостоятельно:

  • на официальном сайте ЖКХ;
  • в личном кабинете УК;
  • через банкомат;
  • в Центрах координации недвижимости;
  • на официальном сайте судебных приставов.

Необходимо потребовать квитанции об оплате коммунальных платежей. В платежных документах указаны реквизиты организаций, поставляющих услуги. Информацию можно запросить у них. В случае приобретения жилья в ипотеку документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности, обязательны к предоставлению в банк.

Можно ли переоформить задолженность на нового владельца?

Важно учитывать, что на основании п. 2 ст. 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только с согласия кредитора.

Из этого следует, что предварительно необходимо поставить в известность Управляющую компанию и ТСЖ. Перевод возможен при открытии нового финансового счета после регистрации права собственности в Росреестре. Покупателю следует действовать в следующем порядке:

  1. запросить справку о задолженности в Едином расчетном центре;
  2. обратиться в УК, уведомить об открытии нового финансового счета и перенаправления долга на нового собственника;
  3. составить и подписать договор об обслуживании дома с УК;
  4. написать заявление в ЕРКЦ об открытии нового финансового счета;
  5. переоформить договор с поставщиками водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, если дом не обслуживается Управляющей компанией;
  6. сверить показания счетчиков и уточнить дату последней проверки;
  7. при необходимости запросить перерасчет задолженности в УК.

На этапе обращения в УК стороны могут оформить трехсторонний договор, регламентирующий особенности и порядок оплаты задолженности. Как вариант оформляется письменное обращение с просьбой о переводе долга, на которое УК дает письменное согласие.

В последующем стороны заключают договор о переводе задолженности. С этого момента соответствующие обязательства за предыдущим собственником прекращаются. Соглашение должно содержать:

  • реквизиты сторон: адреса, даты рождения, паспортные данные, полные имена;
  • дату оформления и регион;
  • реквизиты банковских счетов;
  • предмет договора — принятие обязательств по уплате задолженности;
  • остаточная сумма долга;
  • сроки и условия погашения;
  • ответственность сторон и порядок разрешения споров.
Это важно знать:  Жилищный кодекс РФ 2020 года: коммунальная квартира

Переоформление лицевого счета необходимо для приостановки начисления платежей по договору с предыдущим владельцем, что скажется на величине пени за просрочку. По этой же причине рекомендуется решить вопрос с переводом долга в кратчайшие сроки.

Исходя из законодательства, новый собственник жилого помещения не обязан оплачивать долги по коммунальным платежам, если иное не предусмотрено взаимной договоренностью с предыдущим владельцем. Оплата долгов за капитальный ремонт становится обязательством покупателя недвижимости.

При взаимной договоренности задолженность по коммунальным платежам переводится на нового владельца с согласия УК и в порядке оформления соглашения по переводу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

с кого взыскивается задолженность если квартира продана с долгом за ЖКУ 100 р.

Квартира продана с задолженностью за жилищно-коммунальные услуги. Можно ли взыскивать задолженность с нового собственника? или солидарно с прежнего собственника и нового? Какими нормативными актами руководствоваться?

Ответы юристов

Здравствуйте, Нина. В Жилищном кодексе РФ чётко предусмотрены обязанности собственника помещения оплачивать жилищные и коммунальные услуги. Такая обязанность возникает с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Прекращается с момента погашения задолженности, несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на нового собственника. Иногда стороны в договоре на отчуждение квартиры предусматривают передачу задолженности от прежнего собственника к новому собственнику. Но в таких случаях прежний собственник представляет такой договор в управляющую организацию. Если новый собственник не погашает принятую им по договору сделки задолженность по ЖКУ, управляющая организация взыскивает эту задолженность в порядке судебного приказного производства, согласно соответствующему разделу Гражданского процессуального кодекса РФ.

Пилипенко Игорь Александрович, город Омск
Телефон: +7 (950) 783-58-69
E-mail: lawyer407@yandex.ru

Стоимость услуг: 700 руб. подробная консультация.

А почему вы решили, что коммунальные долги предыдущих хозяев квартиры можно взыскать с нынешних владельцев? В п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ сказано:

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

То есть новый собственник отвечает за потребленные уже им ресурсы. Поэтому если квартира была продана, а долги не погашены взыскивайте задолженность с предыдущих хозяев в судебном порядке.

Иное дело взносы на капремонт, так в ч.3 ст.158 ЖК РФ сказано:

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт,

То есть если в вашем случае задолженность только за свет, газ, отопление, воду и т.д. взыскать можно только с предыдущего владельца, если же за именно за капремонт, то взыскивайте уже с нынешнего владельца.

»

Следующая
Общие вопросыДобровольный выезд из муниципальной квартиры

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector