Срок действия договора аренды нежилого помещения

Практически в каждом договорном отношении есть срок действия определенных прав и обязанностей. Аренда нежилого объекта предполагает срочность, так как имущество передается в пользование и владение чаще всего на определенное время в силу того, что арендатор не является собственником.

В таком случае сроки являются важным аспектом правоотношений, которые необходимы для учета интересов сторон как в практическом, так и в юридическом плане.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Кто устанавливает?

Ответ на этот вопрос содержится в ст.610 ГК РФ, где указано, что соглашением можно установить любой срок аренды недвижимого имущества. Это значит, что стороны сами определяют период, на который они связывают себя договорными отношениями. В данном случае собственник и арендатор будут исходить из соображений практичности и взаимной выгоды. В отдельную категорию законодатель обычно выделяет договор аренды:

• зданий и сооружений;
• предприятий.

Эти жилищные постройки являются по своей юридической природе нежилыми объектами. Однако, даже в этом случае сроки подобных имущественных отношений устанавливаются свободно и по согласованию сторон. Специфика будет проявляться только в особенностях заключения договора, а также его предмета, условий, формы.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если в договоре не указаны сроки, то считается, что он заключен на неопределенное время и может быть расторгнут в любой момент согласно ст.619 ГК РФ.

В первую очередь это договор проката, субаренды (ст.615 ГК РФ), а также соглашение на аренду зем.участка, находящегося в составе земель с/х назначения, государственной или муниципальной собственности.

Максимальный и минимальный — это сколько?

Согласно общим положениям закона, у таких соглашений нет максимального или минимального срока, так как все зависит от намерений собственника и арендатора. Здесь им предоставлена полная свобода. Если рассматривать с точки зрения юридической практики, то чаще всего минимальным сроком является период в 3-6 месяцев, а максимальным – бессрочность. В среднем, такие договоры заключаются на период от 3 до 5 лет.

Законом установлены максимальные сроки на отдельные разновидности арендных отношений. К таковым соглашениям относятся:

• субаренда (ст.615 ГК РФ), срок которой не может быть больше периода, указанного в основном договоре;
• договор аренды с/х земель, максимальный срок которого не может превышать 49 лет согласно ФЗ–№101;
• договор аренды участка для государственных и муниципальных нужд предусматривает срок заключения не более 1 года (ст.22 ЗК РФ).

Минимальных сроков на арендные отношения, как таковых, нет. Договор можно заключить и на месяц, так как все зависит от намерений и интересов сторон.

Что значит период действия договора, аренды, хранения и исковая давность?

При возникновении арендных отношений очень важно правильно ориентироваться в понятийном аппарате. Стороны сталкиваются с такими определениями и явлениями, как срок:

• аренды;
• действия договора;
• исковой давности;
• хранения соглашения.

Дефиниции «срок аренды» и «срок действия договора» никак не разделены законодателем поэтому чаще всего их рассматривают как одинаковые явления. Однако, нередко суды не согласны с такой точкой зрения, так как аренду могут рассматривать и как консенсуальное, и реальное соглашение.

Срок аренды – это временной период, который предполагает законное пользование и владение нежилым объектом. Арендатору выделяют определенные временные рамки для фактического управления имуществом.

Срок действия договора – это период, который юридически определяет время действия условий соглашения, включая пункт об ответственности, правах и обязанностях сторон.

Эти понятия могут рассматриваться одинаково только в случае, если передача нежилого объекта осуществляется одновременно с заключением договора аренды (реальное соглашение). В других ситуациях уместно говорить о разных понятиях. Если фактически арендатор стал пользоваться и владеть нежилым помещением спустя несколько дней после заключения или подписания соглашения, то эти дефиниции рассматриваются отдельно.

Срок исковой давности – это временный период, в течение которого лицо может предъявить иск в суд в ответ на нарушение своих прав, а также условий договора. Согласно ст. 200 ГК РФ этот период равен 3 годам, исчисляемых с момента, когда лицу стало известно о договорном или фактическом нарушении.

Статья 200 ГК РФ. Начало течения срока исковой давности

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

• По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.

Судебный ход событий возможен, если лицо отказывается расторгнуть арендные отношения или изменить некоторые его положения.

Срок хранения соглашения – период, в течение которого осуществляется хранение договора и всех сопутствующих к нему документов как в бумажном, так и электронном виде.

Сроки хранения обычно детально определены в Перечне типовых управленческих архивных документов, который распространяет свое действие в случае, если одна из сторон – государственное или муниципальное учреждение, организация.

В документе указано, что договор аренды нежилого помещения должен хранится на постоянной основе, то есть бессрочно. Однако, если собственник является организацией, которая не была сформирована государственными и муниципальными органами, то срок хранения всех документов составит не менее 10 лет.

Как вывод, можно сказать, что очень важно правильно ориентироваться в специфике всех сроков, чтобы грамотно его отсчитывать и использовать как серьезный довод в спорных ситуациях.

На какое время можно заключить соглашение и от чего это зависит?

Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание следующие аспекты:

• намерение арендатора или арендодателя (последующий выкуп помещения или долгосрочное сотрудничество);
• жилищное и техническое состояние нежилого объекта;
• вид предпринимательской деятельности;
• опыт ведения бизнеса у арендатора.

Все это необходимо учесть, чтобы правильно согласовать период арендных отношений. Если арендатор в дальнейшем планирует выкупить помещение, то необходимо оформить аренду на срок не менее 3 лет. Если жилищное состояние или возможности помещения явно не соответствуют дальнейшим планам арендатора, то соглашение обычно заключается на непродолжительное время (от 1 года до 3 лет), пока субъект не найдет новое помещение.

Нередко арендатор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве поэтому желательно заключить соглашение на больший срок (от 3 лет и выше).

В любом случае это очень деликатный и индивидуальный вопрос, где нужно учитывать любой нюанс. Стоит помнить, что даже в случае истечения сроков, стороны могут заключить новый договор, но при условии, что собственник и арендатор ведут себя добросовестно и исполняют все обязанности.

У арендатора есть преимущественное право на заключение нового соглашения согласно ст.621 ГК РФ.

В заключение необходимо сказать, что срок договора аренды – индивидуальный вопрос, в который государство старается не вмешиваться. При этом не имеет значение, что является предметом соглашения – жилое или нежилое помещение, а также его особенности, строительные и инженерные возможности.

Собственник и арендатор вольны сами договариваться и согласовывать условия сотрудничества. В некоторых случаях законодателем предусмотрены максимальные сроки арендных отношений, но чаще всего здесь действует принцип свободы воли сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Каков срок действия договора аренды нежилого помещения? Полезная информация для граждан РФ

У многих возникают вопросы относительно того, каким должен быть срок действия договора аренды нежилого помещения
В Гражданском кодексе нашей страны много внимания уделяется вопросам распределения материальной собственности, в частности недвижимого имущества. Под это описание попадают объекты, имеющие прямое отношение с землей.

Под недвижимостью подразумеваются разнообразные объекты естественного природного происхождения, а также строительные и другие разновидности конструкций, которые признает отечественное законодательство. Нежилые помещения нередко размещаются в многоквартирных многоэтажных домах, а также строительных объектах, специально предназначенных для коммерческой деятельности.

Форма каждого помещения определяется характером его эксплуатации. Если здание арендуется, в большинстве ситуаций владелец составляет со своими клиентами соответствующее соглашение. Срок действия договора аренды нежилого помещения может регулироваться в процессе предварительной договоренности между участвующими сторонами.

Суть соглашения об аренде

Договор аренды нежилого помещения — для уточнения прав и обязанностей

Договор чаще всего заключается между владельцем помещения и арендатором и подразумевает выполнение определенных обязанностей обеими сторонами. Нежилое помещение всегда передается другому лицу на конкретный период за оговоренную денежную сумму. Сам объект недвижимости всегда выступает в качестве предмета заключаемого соглашения.

Обязательно необходимо указывать точную информацию относительно объекта недвижимости. В соглашении всегда должна быть указана такая информация:

• Точный адрес нежилого помещения;
• Номер офиса;
• Реальная площадь;
• Точно оформленный план расположения;
• Также обязательно необходимо указывать конкретную цель эксплуатации арендуемого помещения. Это может быть организация работы офиса или запуск какого-нибудь производства.

Все сведения обязательно должны быть указаны в самом соглашении или в правильно составленном приложении к таковому. Если вышеуказанные данные в соглашении не будут присутствовать, сам документ может быть лишен юридической силы при рассмотрении его судебными инстанциями, что может повлечь за собой определенные трудности для обеих сторон в случае возникновения разногласий между ними.

Каждое соглашение об аренде нежилого помещения обязательно должно оформляться только в письменном виде, поскольку при устной договоренности участвующим сторонам не всегда удается придерживаться определенных правил и обязанностей. Конкретные условия соглашения и продолжительность его действия не могут повлиять на форму составляемого документа.

Если продолжительность заключения соответствует сроку более года, необходимо его зарегистрировать. Как только эта процедура будет выполнена, документ будет наделен юридической силой. В соответствии с нормами отечественного законодательства, любой гражданин может оформлять соглашение об аренде. Это могут быть:

Нередко к соглашению прилагается предварительно оформленный кадастровый паспорт, содержащий информацию о площади арендуемого объекта недвижимости, планировке и т.п. В некоторых случаях возможно приложение экспликации.

Что предусматривает законодательство относительно продолжительности соглашения об аренде?

Договор аренды нежилого помещения нужно составлять правильно

В правильно составленном договоре аренды всегда должны быть такие положения, соответствующие принятым в нашей стране законодательным актам:

• Когда в соглашении не указывается конкретный срок аренды, можно считать, что документ наделяется юридической силой надолго;
• Если неопределенная продолжительность аренды нежилого помещения перестает удовлетворять кого-либо из участников соглашения, необходимо отправить второй стороне письменное предупреждение за 3 месяца до изменения;
• Если объектом нежилой недвижимости владеет коммунальная служба или какая-либо государственная структура и продолжительность аренды не определена, нужно рассчитывать на максимальный период в 5 лет. Также всегда есть возможность оговорить срок аренды перед подписанием;
• Если арендатор не определяет необходимую продолжительность аренды для государственных структур или коммунальной службы этот срок будет считаться автоматически назначенным на 5 лет;
• Законодательство предусматривает максимальную продолжительность действия договора аренды до 50 лет.

Конкретные положения соглашения

Договора аренды всегда подписываются и скрепляются печатью. Оформленные документы будут считаться действительными с момента проставления на нем подписей всех участвующих сторон. Также в соглашении могут присутствовать такие положения:

В ситуациях, когда возникает существенная необходимость продления продолжительность соглашения об аренде нежилой площади, арендатор должен будет обязательно предоставить владельцу помещения официальное предупреждение о завершении действия документа и своем желании продлить заключаемое соглашение на какой-то определенный период. Такое действие необходимо осуществить за 2 месяца до истечения срока.

Период аренды можно указывать разный

Если продолжительность действия соглашения не определена при согласовании сторон, документ автоматически определяется под категорию бессрочного. Даже если договор может продлиться несколько лет, регистрировать его совсем не обязательно.

Некоторые юристы рекомендуют в ситуациях, когда указанная продолжительность действия договора исчерпана и возникает необходимость возобновить его посредством оформления дополнительного соглашения, нет никакой нужды осуществлять его регистрацию. Пролонгацией соглашения называется продление продолжительности его действия при истечении предварительно оговоренного срока по согласованию или отсутствию возражений владельца и арендатора.

Опытные юристы предоставляют предпринимателям консультации по данному вопросу, поэтому не нужно стесняться обращаться к ним за помощью на первых этапах осуществления коммерческой деятельности. Дополнительный договор всегда составляется на базе предварительного согласования участвующих сторон. Если документ относится к категории бессрочных, максимальная продолжительность не определяется.

На что следует обратить внимание при заключении договора аренды, подскажет видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Далеко не все владельцы бизнеса имеют собственные помещения. В таком случае приходится снимать коммерческую недвижимость.

Для этого необходимо заключить договор об аренде нежилого помещения, в котором прописывают все условия и соглашения между арендатором и арендодателем (Гражданский кодекс РФ Ч.2 Глава 34). Давайте рассмотрим, на какой период лучше заключать подобные соглашения.

Отнеситесь с максимальной серьёзностью к составлению и проверке договора, так как именно в этом документе прописываются все условия вашего дальнейшего сотрудничества. В том числе, указывается срок аренды (ст.610 ГК РФ). Он может быть прописан определённой календарной датой либо периодом времени. Иначе договор считается заключённым на неопределённый срок. Во втором варианте стороны обязаны предупреждать друг друга о прекращении договорных обязательств не менее чем за 3 месяца до расторжения.

На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.

Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию, иначе его могут признать недействительным.

Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.

Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали тут.

То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.

По окончанию срока стороны имеют возможность продлить соглашение – такое действие называется пролонгацией.

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.

Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.

К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

Период сниженных арендных ставок – прекрасная возможность для первоначального развития бизнеса. Долгосрочный договор позволяет установить длительные и стабильные партнёрские отношения, что конечно является огромным преимуществом в наше непростое время.