Законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирает общее собрание собственников помещений МКД, которое может изменить его в любое время на основании своего решения (ст. 161 ЖК РФ).
Способы управления многоквартирным домом
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления МКД:
- Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
- Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
- Управление управляющей организацией.
1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более 30.
На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление домом, от имени собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
При непосредственном управлении МКД договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).
Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).
2. Управление многоквартирным домом ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).
С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица – товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ).
Цель ТСЖ – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.
3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).
За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.
Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.
В каких случаях должен быть создан совет МКД
В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем 4 квартиры, собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома.
Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании из числа собственников помещений в данном доме простым большинством голосов. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет МКД не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет МКД избирается из числа собственников помещений МКД сроком на 2 года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).
Это важно знать: ОКВЭД: управление недвижимым имуществом в 2021 году
Председатель совета избирается из числа членов совета МКД, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Если в течение календарного года решение об избрании совета МКД собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Функции и полномочия совета многоквартирного дома
Совет многоквартирного дома:
1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах;
2. Выносит на обсуждение общего собрания:
- предложения о порядке пользования общим имуществом, включая земельный участок;
- предложения о порядке планирования управления и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
- проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;
3. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;
4. Принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления многоквартирным домом (коллегиальные совещательные органы управления многоквартирным домом);
5. Представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий и др.
Функции и полномочия председателя совета многоквартирного дома
Председатель совета многоквартирного дома:
- вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении – об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;
- на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной собственниками помещений многоквартирного дома;
- направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;
- выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).
Новости ЖКХ
До сих пор вызывает споры введенная Федеральным законом № 176-ФЗ от 29.06.2015 года норма статьи 200 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), а именно ее пункт 3, который возлагает на управляющую организацию (УО) обязанности по управлению многоквартирным домом (МКД) до момента выбора новой УО, либо организации в МКД ТСЖ, либо до проведения открытого конкурса по отбору УО, либо до перехода МКД на непосредственное управление и заключения собственниками договора с обслуживающей организацией.
Принцип свободы договора, установленная статьей 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), как оказалось, не действует на договор управления многоквартирным домом. И если органы местного самоуправления (ОМСУ) не проведут конкурс или собственники не проведут собрания о переходе в новую УО, прежняя управляющая организация так и будет обязана управлять таким домом.
А органы государственного жилищного надзора (ГЖН) могут штрафовать управляющие компании при нарушениях правил содержания МКД и иных правил, что они с успехом и делают во многих регионах.
В некоторых регионах, где органы ГЖН понятливые в этом плане, такие дома просто бросаются после исключения сведений о них из реестра лицензий управляющей организации. И даже, несмотря на то, что в ЖК даже прописаны обязанности ОМСУ по проведению общего собрания собственников (ОСС) на таких домах или конкурса по отбору УО, не везде они спешат это делать. Да и на конкурс может никто не заявиться, а собрание пройти безрезультатно.
А без управления многоквартирные дома оставлять — нельзя. Хотя все долевые собственники в абсолютном большинстве своем — взрослые дееспособные граждане, которые обязаны сами озаботиться и нести ответственность за содержание своего имущества, коим и является многоквартирный дом.
Еще в конце 2017 года Федеральным законом № 485-ФЗ от 31.12.2017 г. (пп. «в» п. 10 ст. 1) внесены изменения в ст. 161 ЖК РФ, которые вступили в силу 12.01.2019 года, Ст. 161 ЖК РФ дополнили частью 17 следующего содержания:
«Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года».
И только в декабре 2018 года Постановлением Правительства № 1616 от 21.12.2018 года (далее — Постановление 1616) утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, а также внесены изменения в некоторые нормативно-правовые акты (НПА) Правительства РФ.
Это важно знать: Договор на управление многоквартирным домом с ТСЖ
Постановление вступило в силу 12 января 2021 года, как и пункт 17 ст. 161 ЖК, введенный законом 485-ФЗ.
В соответствии с пунктом 2 Постановления 1616, определение управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов РФ — г. г. Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если законом соответствующего субъекта РФ не предусмотрено иное (далее соответственно — уполномоченный орган, решение об определении управляющей организации), содержащим в том числе:
перечень работ и услуг по содержанию МКД в соответствии с Минимальным перечнем (Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 г.);
размер платы за содержание общего имущества (СОИ) равный размеру платы, установленному ОМСУ или субъектом РФ, в соответствии с п. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Пунктом 3 Постановления 1616 установлено, что предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО) в соответствии с пп. «б» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. (далее — Правила 354).
Таким образом, при управлении МКД управляющей организацией, определенной решением ОМСУ, предоставление коммунальных услуг производится сразу на основании прямых договоров собственников с РСО, а у УО не возникает обязанность предоставления коммунальных услуг, кроме коммунального ресурса на содержание общего имущества (КРСОИ), конечно, который входит в плату за СОИ.
Однако, как указано в пункте 4 Постановления 1616, принятое ОМСУ решение об определении управляющей организации не может являться основанием для непроведения открытого конкурса по отбору УО.
В пункте 5 рассматриваемого Постановления указано на формирование ОМСУ перечня организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее — Перечень ОМСУ).
Из числа этих организаций и происходит определение УО для «бесхозных» домов. Соответственно, для принятия решения об определении управляющей организации у нее должна быть действующая лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД и она должна быть включена в указанный Перечень ОМСУ.
В Перечень ОМСУ включаются управляющие организации, которые подали заявление о включении в него, и (или) организации, которые подали заявку и признаны участниками конкурса по отбору УО. Но для включения последних в Перечень ОМСУ необходимо, чтобы участие в конкурсе обуславливалось документальным согласием претендентов на включение в Перечень ОМСУ при участии в таком конкурсе.
Датой включения в Перечень ОМСУ будет считаться дата подачи заявления о включении в перечень УО или дата составления протокола открытого конкурса о рассмотрении заявок (п. 6 Постановления 1616).
В пункте 7 Постановления говорится об актуализации Перечня ОМСУ, которая производится не реже, чем 1 раз 5 лет, а также в 3-дневный срок с момента: аннулирования лицензии УО, истечения срока лицензии УО, поступления заявления от включении или исключения от УО из данного перечня, составления протокола о рассмотрении заявок конкурса по отбору УО.
В пункте 8 Постановления установлены критерии по выбору управляющей организации при принятии решения ОМСУ об определении управляющей организации — наименьшее количество домов в лицензии УО. А если управляющие организации управляют одинаковым количеством домов, то решение будет принято в пользу той организации, которая включена в Перечень ОМСУ раньше.
Также в пункте 9 Постановления указано, что решение не может быть принято в отношении той организации, с которой собственники ранее уже расторгли договор управления. Если сведения о таком доме были ранее исключены из реестр лицензий данной УО, она также не может быть назначена управлять таким МКД.
в течение 1 рабочего дня направляет решение в орган ГЖИ и этой управляющей организации, размещает его в ГИС ЖКХ и на своем официальном сайте в сети «Интернет»;
в течение 5 рабочих дней направляет его собственникам или (при отсутствии заключенного договора управления между Застройщиком и управляющей организацией в силу п.14 ст.162 ЖК РФ) — лицам, принявшим помещения в МКД от Застройщика, после ввода дома в эксплуатацию, по акту или иному документу.
Последний момент вызывает вопрос, каким образом должно быть направлено решение об определении УО собственникам и «дольщикам»? В Постановлении этот момент не конкретизирован.
Постановлением 1616 также внесены изменения в Постановление Правительства № 75 от 06.06.2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — Правила 75) и в Правила 354.
В правилах 75: Пункт 52 дополнен условием о том, что при подаче заявления об участии в конкурсе по отбору управляющей организации претендент дает согласие о включении в перечень организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.
Также внесены изменения в подпункт «б» пункта 17 Правил 354, согласно которым РСО приступает к предоставлению коммунальных услуг собственникам МКД на основании п. 17 ст. 161 ЖК РФ с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.
Губернатор – Председатель
Правительства области С.И.Морозов
постановлением Правительства
Ульяновской области
государственные предприятия Ульяновской области – в отношении закреплённых за ними жилых помещений в многоквартирном доме на праве хозяйственного ведения;
исполнительный орган государственной власти Ульяновской области, уполномоченный в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее – орган, уполномоченный в сфере жилищно-коммунального хозяйства Ульяновской области), – в отношении жилых помещений в многоквартирном доме, составляющих государственную казну Ульяновской области.
В случае, если жилые помещения в многоквартирном доме закреплены за несколькими государственными предприятиями Ульяновской области, казёнными предприятиями Ульяновской области и государственными учреждениями Ульяновской области, организатором открытого конкурса является любая из указанных организаций на основании договора поручения, заключаемого между ними, согласованного с исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, уполномоченным управлять государственным имуществом Ульяновской области (далее – орган, уполномоченный управлять имуществом Ульяновской области), и органом, уполномоченным в сфере жилищно-коммунального хозяйства Ульяновской области, либо, если договорённость не достигнута, организатором открытого конкурса является та организация, за которой закреплено на соответствующем праве наибольшее количество жилых помещений в многоквартирном доме.
Расходы по организации и проведению открытого конкурса несёт организатор открытого конкурса.
Договор управления подлежит согласованию с органом, уполномоченным управлять государственным имуществом Ульяновской области, в части вопросов, относящихся к его полномочиям, а также с органом, уполномоченным в сфере жилищно-коммунального хозяйства Ульяновской области (при заключении договора управления государственным предприятием Ульяновской области, казённым предприятием Ульяновской области или государственным учреждением Ульяновской области).
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляются управляющей организацией;
3) порядок определения цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.