Обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах

Спектр обязанностей председателя ТСЖ довольно широк. Подробнее о задачах председателя ТСЖ вы можете прочитать в статье. Для помощи председателю товарищество может привлечь к работе человека, который займет должность управляющего и будет выполнять некоторые функции, касающиеся внутренних процессов.

Характеристика управляющего ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Отличия управляющего ТСЖ от председателя

Принимается на работу на срок, прописанный в договоре.*

Избирается на срок, прописанный в уставе товарищества, но не более двух лет.
ЖК РФ, п. 2, ст. 147:

«Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.»

ЖК РФ, п.1, ст. 149:

«Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества.»

Требование на занимаемую должность

Иметь в собственности жилье на территории сообщества необязательно.*

Должен быть членом правления ТСЖ и являться собственником жилья. (ЖК РФ, п. 3, ст. 147)

Наличие доверенности на ведение дел

Оформляется доверенность в случае, когда управляющий представляет интересы сообщества в сторонней организации
(гл. 10 ГК РФ).

Доверенность не нужна: имеет право действовать от имени товарищества без нее
(п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

1. Трудовой договор;
2. Гражданско-правовой договор, в виде акта предоставления услуги в течение некоторого периода.*

Административное управление, контроль деятельности наемных работников, предложения по оптимизации деятельности ТСЖ.*

Организационно-правовые и финансовые вопросы, анализ пожеланий жильцов.
ст. 149, п.1 ЖК РФ:

«Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.»

Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Существует две модели сотрудничества управляющего и ТСЖ:

Содержание собственного штата

Найм работников по контракту

Организация принимает на работу персонал для проведения ремонтно-строительных работ, а управляющий направляет и контролирует их деятельность. Единственный минус – содержание большого штата довольно затратно. Такая форма взаимодействия удобна для тех ТСЖ, которые являются целым жилым комплексом.

Управляющий заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых работ по дому. Такая модель в материальном плане выгодна, поскольку оплата сотрудникам будет начисляться согласно произведенным работам, а за период «простоя» платить не надо.

На сегодняшний день присутствие управляющего ТСЖ в качестве помощника председателя встречается все чаще. Такая тенденция закономерна и говорит о том, что часто самоуправления многоквартирным домом бывает недостаточно, поэтому на помощь приходит совмещение с профессиональным руководством.

Чтобы дела управления шли согласованно даже при участии нескольких людей, используйте в своей работе программное обеспечение. Программа 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК поможет автоматизировать рутинные процессы и обеспечить точный расчет квартплаты с учетом регионального законодательства. Вместе с личными кабинетами жильцов на сайте ТСЖ вы сможете упростить сбор показаний приборов учета, а также обеспечить прием платежей за коммунальные услуги. Подробнее о возможностях сайта вы можете прочитать здесь.

Обязанности и ответственность управляющего ТСЖ многоквартирного дома. Что подразумевает эта работа?

Подавляющее большинство граждан в нашей стране живут в квартирах, а они как вы уже догадались, находятся в многоэтажных домах.

На сегодняшний день в работе ТСЖ частенько рядом с человеком, являющимся председателем, возникает такая личность, как управляющий.

Многие люди считают подобное явление вполне закономерным и даже приветствуют его дальнейшее развитие.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что это за работа и кто занимает должность?

Управляющий ТСЖ или ЖСК представляет собой физическое лицо, обязанное исполнять все обязанности, связанные с административной сферой по организации рабочего процесса всего товарищества. Такой человек может быть индивидуальным предпринимателем или простым рабочим.

В последнее время, довольно часто на эту должность приглашают так называемых антикризисных управляющих. Делают это в целях решения создавшихся проблем и передачи опыта от приглашённого человека правлению ТСЖ. Гражданин, занимающий эту должность, имеет следующие функции:

1. Подбор подрядных организаций с целью выполнения разнообразных работ и ремонта имущества МКД.
2. Заключение контрактов, связанных с оказанием всего спектра коммунальных услуг.
3. Найм, увольнение рабочей силы.
4. Осуществление контроля над ходом работ разнообразного типа, связанных с ремонтом обслуживанием, содержанием здания.
5. Представление интересов товарищества в государственных организациях и органах местного самоуправления.
6. Подготовка информации относительно прибыли и расходов на 12 месяцев.
7. Осуществление взаимодействия между собственниками жилья и членами ТСЖ по рабочим вопросам.

Отличия обязанностей и ответственности от председателя

Многие граждане полагают, что председатель ТСЖ и управляющий – это один и тот же человек, на самом деле это не так. Это две абсолютно разные должности, которые редко пересекаются даже в каких-то рабочих моментах.

Председатель играет роль главы товарищества и занимается исключительно разными организационно-правовой, финансовыми вопросами, а также анализом того, что желают жильцы. На основании последнего председатель вносит в свою политику некоторые коррективы и инициативы. В общем, его деятельность можно охарактеризовать как административную.

Если речь идёт об управляющем, то стоит отметить, что его деятельность также связана с административной сферой. Однако человек, занимающий подобную должность, скорей занимается контролем над деятельностью нанятых им же работников. В его рабочие обязанности не входит внесение, каких-либо корректив или инициатив. Он просто помогает работникам увеличить свою функциональность за счёт скоординированных действий.

При этом стоит отметить, что управляющий подчиняется председателю как работник работодателю. Такой человек обязуется соблюдать внутренний режим, установленный ранее и не нарушать его без веских причин, для этого управляющему составляется должностная инструкция. За подобные нарушения к такому сотруднику могут быть применены советующие дисциплинарные наказания вплоть до увольнения.

Кто может получить вакансию управления домом?

Он должен хорошо уметь находить общий язык с жильцами дома, справляться с различными стрессовыми ситуациями. Умение улаживать возникшие конфликты и правильно обращаться с финансовыми ресурсами тоже очень важно.

Именно по этим причинам зачастую на должность управляющего ТСЖ назначают одного из жильцов дома. При этом очень важно помнить, что от квалификационных характеристик такого человека, а также его профессионализма напрямую зависит и размер его заработной платы. Бывают ситуации, когда люди не могут выбрать достойного человека на эту должность из числа жильцов дома. В такой ситуации, к претендентам со стороны предъявляются следующие требования:

1. Возраст. В этом вопросе не установлено, каких-либо чётких границ, так как они нигде не прописаны. Однако управляющий не должен быть обременён различными тяжёлыми заболеваниями или маленькими детьми. При этом гражданин должен обладать возможностями для выполнения обязанностей, которые на него возлагаются.
2. Образование. Будущий управляющий должен обладать высшим или техническим образованием. При этом должен неплохо разбираться в юридической, бухгалтерской и управленческой сферах. Необходимо отсутствие судимостей.

Кто нанимает?

Как уже упоминалось выше, принять человека на должность управляющего ТСЖ может только общее собрание жильцов в соответствии с жилищным законодательством. В статье 145 ЖК РФ подробно описано, что оно собой представляет и какими возможностями и правами обладает.

Нанять управляющего, может, правление ТСЖ в соответствии со статьёй 147 ЖК РФ. В ней прописано, что этим органом осуществляется управление товариществом. Таким образом, члены правления, собравшись вместе, могут принимать разнообразные решения, связанные с вопросами деятельности сообщества. Председатель ТСЖ тоже может осуществить подобное действие. Однако он не имеет права этого делать, не посоветовавшись с советом правления.

Зачем нужна доверенность?

Эта процедура производится в несколько этапов:

1. После того как кандидатура человека на эту должность утверждена собранием ТСЖ с ним заключается трудовой договор.
2. Далее эта должность вносится в штатное расписание товарищества с обозначением определённого оклада. Делается это в рамках сметы, составленной относительно расходов так, как велит пункт 8 статьи 145 ЖК РФ.
3. Гражданско-правовой договор с человеком, занимающим должность управляющего ТСЖ, заключается в соответствии со статьёй 421 ГК РФ. Если верить ей, то стороны могут заключать контракты как, предусмотренные законодательством, так и прочие. Вдобавок все действия производятся в чётком соответствии с пунктом 1 статьи 137 ЖК РФ.

В этом законодательном акте может быть указано, что наряду с договорами на ремонт и содержание здания, оказание коммунальных услуг и управление, возможно, подписание и других документов. Как раз к последним и относится бумага, подписывающаяся советом ТСЖ и управляющим.

• При найме человека на подобную должность, выдаётся доверенность. Это делается для того, чтобы он мог действовать в будущем от имени ТСЖ согласно главе 10 ГК РФ. Если верить пункту 2 статьи 149 ЖК РФ, то подобный документ должен быть выдан председателем правления ТСЖ.
  • Скачать бланк доверенности на управляющего ТСЖ
  • Скачать образец доверенности на управляющего ТСЖ

  Это обусловлено тем, что именно такой человек имеет все права действовать от имени всего товарищества. Он может проделать это на основании устава без привлечения дополнительных полномочий.

  Статья 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья

  • Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
  • Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Когда все действия произведены, управляющий вступает в должность и начинает в полной мере исполнять возложенные на него обязанности.

Трудовой договор

Подобный документ должен самым подробным образом описывать все права и обязанности сторон. В связи с этим должен содержать следующие пункты:

1. Предмет контракта. Здесь необходимо изложить по факту чего подписывается этот документ. В конкретном случае нужно прописать трудовые отношения.
2. Стороны договора. Тут нужно обозначить конкретные субъекты, принимающие участие в данном соглашении. В этой ситуации, с одной стороны, должен выступать будущий управляющий, а с другой – совет ТСЖ. Данные обоих субъектов нужно прописать подробно.
3. Права и обязанности сторон. Здесь надо обозначить, как могут себя защитить стороны соглашения, на что имеют право претендовать и какие имеют обязательства в соответствии с документом.
4. В пункте под названием ответственность сторон нужно обозначить санкции, которые вступят в силу, если одна из сторон нарушит договор, каким – либо образом.
5. Условия расторжения бумаги или её изменения. Здесь нужно написать основания, из-за которых документ может прекратить своё существование. После того как основные пункты прописаны необходимо обозначить ссылки на документы, служащие вескими основаниями для заключения этой бумаги.

• Скачать бланк трудового договора с управляющим ТСЖ
• Скачать образец трудового договора с управляющим ТСЖ

Как его уволить?

Смена, так же как и назначение человека на эту должность, должна обсуждаться на собрании ТСЖ. Если жильцов не устраивает работа управляющего, то они могут просто разорвать с ним трудовой договор, пользуясь основаниями, которые в нём прописаны.

Обычно люди хотят избавиться от управляющего, если он неоднократно не справлялся со своими служебными обязанностями или подводил людей, которые ему доверились. Вдобавок подобные правовые отношения могут прекратиться, когда срочный трудовой договор с управляющим прекратит своё действие.

Бывают ситуации, когда плохой управляющий не хочет покидать свой пост. В такой ситуации сместить его, может, суд, если жильцы обратятся с соответствующим заявлением. Но в этом случае необходимо представить веские доказательства того, что человек, занимающий эту должность, не справляется со своими обязанностями или возложенной на него ответственностью. Если суд примет сторону жильцов, то управляющий будет уволен.

Вышеописанная должность, несомненно, требует от человека, который её занимает незаурядных знаний, навыков, а также опыта. Плохой управляющий долго не продержится на своей должности. Жильцы всё равно найдут способ его уволить. Людям, не имеющим опыта подобной работы, лучше не пробовать освоить её сразу.

Самым верным решением для жильцов будет выбрать человека из своих рядов. Такой гражданин не будет тратить время на знакомство, а сразу включиться в работу и начнёт решать насущные проблемы ТСЖ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Должностная инструкция управляющего ТСЖ, обязанности и трудовой договор

В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности в соответствии с какими инструкциями он должен исполнять.

Управляющий и председатель ТСЖ, определение, в чем разница

Правовой статус управляющего и председателя ТСЖ имеют различия. Далее будут выделены основные черты правового положения каждого из них.

Председатель ТСЖ – лицо, избираемое из числа участников ТСЖ. Председателя может выбрать правление или все члены товарищества, путем проведения голосования.

Управляющий в ТСЖ – лицо, которое нанимается на службу, на основании трудового соглашения или соглашения об оказании им соответствующих услуг по решения определенных задач направленных на повышение эффективности работ, проводимых товариществом.

Жилищное законодательство предъявляет к управляющему ряд требований, в число которых входит:

• Наличие российского гражданства;
• Отсутствие факта судимости по экономическим преступлениям;
• Иметь знания в области жилищного законодательства, технических требований к домам и иных нормативных документов, которые содержат положения, регламентирующие его деятельность.

Председатель наделяется своими полномочиями жилищным законодательством, а также тем Уставом, которое разработало товарищество собственников. Председателем осуществляются своим полномочия от имени товарищества.

Работа управляющего ТСЖ осуществляется от имени товарищества, но только при наличии доверенности, в которой указан круг действий, которые лицо может осуществлять.

Должностные обязанности управляющего ТСЖ определяются тем соглашением, которое заключается между ним и председателем. Необходимо знать, что при исполнении своих обязанностей, управдом подчиняется председателю, поскольку последний выступает в роли его работодателя.

Управдом, как правило, занимается деятельностью при наличии статуса индивидуального предпринимателя и может занимать такую должность в нескольких ТСЖ.

На председателя возлагается ответственность за невыполненную работу или за принятые решения, которые противоречат интересам собственников. Председатель отчитывается перед всеми собственниками жилья. Нанятый управляющий отвечает только перед председателем.

Должностная инструкция представляет собой документ, на основании которого, лицо, избранное на должность управляющего осуществляет свою деятельность.

При составлении документа в нем указываются сведения о ТСЖ, которое осуществляет найм управляющего. Сведения о том, какие требования предъявляются к лицу, замещающему должность, его основные обязанности, права и меры ответственности, которые могут быть применены к лицу, замещающему должность.

После того, как документ разработан, его нужно утвердиь.

Правом утверждения этого документа обладает правление ТСЖ.

Помимо правления, документ необходимо согласоваь с государственными органами, которые выполняют различные полномочия в сфере ЖКХ.

Таким органом является Жилищная инспекция. Она должна проверить соответствие составленного документа нормам Жилищного и трудового законодательства. В случае, когда с документом все в порядке, он утверждается руководителем органа и может в дальнейшем исполняться.

Созданный документ может быть с указанием срока его действия, или без указания такового. В случае, когда для инструкции установлен период времени, в течение которого он имеет юридическую силу, то этот период должен быть указан в самом документе.

Законом установлены требования, которые предъявляются к хранению документа.

Документ хранится в помещении, в котором располагается товарищество.

Помните, что закон обязывает представлять документ, любому члену ТСЖ для проверки правомерности действий нанятого лица.

Должностная инструкция должна храниться в течение трех лет, после того, как она потеряла свое действие.

Жилищное законодательство допускает внесение изменений в составленную инструкцию.

Изменений инструкции по решению одного лица не допускается. После того, как инструкция была изменена, управляющий обязан с ней ознакомится. Факт ознакомления также подтверждается его подписью.

Необходимо отметить, что управдом несет ответственность:

Как и любая другая инструкция, она имеет следующую структуру:

Скачать инструкцию управдома можно здесь.

Как ранее было уже сказано, отношения с управдомом могут быть оформлены несколькими способами:

Трудовой договор с управляющим ТСЖ должен быть составлен в соответствии с требованиями, которые предъявляются трудовым законодательством. Составляется такой документ совместно председателем и членами правления товарищества.

До того, как представлять его для подписания, подобный документ должен быть одобрен налоговой службой.

Как и в обычном соглашении с работником, в нем должны быть отражены следующие данные:

Соглашение может быть заключено как с указанием срока его действия (срочный), так и без указания срока этого действия. Если после наступления срока, указанного в документе, работодатель в лице председателя не расторгнул соглашения, это означает, что договор перезаключен без указания срока его действия.

Образец трудового соглашения с управляющим домом можно скачать.

Таким образом, многоквартирный дом, в лице членов ТСЖ могут пригласить на замещение должности управляющего люб

В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности он должен исполнять.