+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Встречная покупка квартиры: порядок действий

Встречная покупка-продажа квартир встречается очень часто. Фактически, практически все сделки на рынке недвижимости так или иначе относятся к встречным. Как правильно произвести такую покупку и в чем ее особенности – читайте в этой статье.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – это одновременная или практически одновременная продажа одного жилья и покупка другого. Самые частые и распространенные варианты:

  • Продажа квартиры с одновременной покупкой новой.
  • Продажа квартиры с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен одной квартиры на другую с доплатой.

Главная особенность таких сделок в том, что операции по купле-продаже разных объектов недвижимости, не связанных друг с другом ничем, кроме как покупателем/продавцом, производятся с минимальной разницей по времени, а то и вообще без нее.

Некоторые застройщики даже предлагают прямой выкуп недвижимости с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Это не столь выгодно, как обычная продажа и последующая покупка, зато гарантированно и очень быстро.

Порядок действий при встречной покупки квартиры

Порядок действий при встречной покупке квартир несколько отличается от обычного, хоть и не глобально:

  1. Определить стоимость своего жилья.
  2. Подобрать подходящего покупателя на квартиру и продавца другой недвижимости, которую хотелось бы приобрести.
  3. Договориться со всеми сторонами о том, как будет производиться сделка.
  4. Проверить потенциально новое жилье и разрешить это сделать покупателю.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема передачи с одновременным окончательным расчетом.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка недвижимости

Чтобы понимать порядок цен и возможные варианты обмена (встречной покупки), первым делом нужно провести оценку собственного жилья. Самый простой и доступный вариант – обратиться в оценочную компанию. Там выдадут актуальную на данный момент рыночную стоимость, не согласиться с которой у потенциального покупателя не будет никаких оснований.

Как вариант, можно методом рыночных аналогов оценивать жилье самостоятельно. Это не так сложно, на самом деле, однако только при условии, что покупатель согласится на установленную продавцом цену. В противном случае в этом нет никакого смысла – только время терять, если все равно придется заказывать оценку у специализированной компании.

Поиск покупателя/продавца

Самый простой вариант – поискать покупателей и продавцов на открытых площадках типа Avito. Но там далеко не всегда можно подобрать подходящий вариант. Таким образом, может потребоваться обращаться в агентство недвижимости. Там смогут быстро найти нужных людей, однако это услуга платная. Следует ориентироваться на дополнительные расходы в размере около 5% от стоимости квартиры клиента.

Проведение предварительных переговоров

Если покупатель/продавец найдены, с ними нужно сразу же связаться, пока они не начали продавать/покупать другое жилье и обсудить условия возможной сделки. Как правило, на предварительном этапе обсуждаются только базовые особенности. Каждая из сторон определяет свои условия и начинается торг, если кого-то что-то не устраивает. Если разногласия серьезные, придется искать других людей. Если нет – можно пойти на уступки.

Проверка жилья

На следующем этапе необходимо запросить у продавца всю информацию о квартире и проверить ее на предмет наличия прописанных лиц, обременений, долгов по коммунальным платежам и так далее. В данном случае очень пригодится помощь опытных юристов. Далеко не всегда проблемы будут очевидными, а специалист сможет их определить заранее и тем самым значительно снизит уровень возможного риска.

Составление документов

Когда все что можно обговорено и проверено, следует начать составлять договора купли-продажи. В одном из них человек будет являться покупателем, а в другом, соответственно, продавцом. Лучше подгадать всю сделку так, чтобы окончательный прием квартиры и расчет производился одновременно.

Договора купли-продажи в данном случае абсолютно стандартные. Они никак не связываются другом и, фактически, друг от друга не зависят.

Завершение сделки

После того как договора подписаны, необходимо обратиться в Росреестр и переоформить право собственности на новое жилье. Только после этого можно подписывать акт приема-передачи, и завершить расчет (рекомендуется еще раз проверить квартиру, чтобы она выглядела так, как на первичном осмотре).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Встречная покупка недвижимости

Люди покупают квартиры для самых разных целей. Кто-то инвестирует в недвижимость, кто-то стремится обзавестись собственной жилплощадью. Иногда новое жилье требуется при переезде из города в город. А бывает, что люди хотят расширить существующую площадь или, наоборот, избавиться от излишков жилья и получить при этом выгоду. В случае, если такое жилье оказывается единственным, и жить семье в период покупки-продажи негде, прибегают к такой схеме, как встречная покупка квартиры. Давайте разберемся, что это такое.

Покупатель и продавец одновременно

Встречная покупка жилья – это сделка по купле-продаже недвижимости, при которой продавец жилья одновременно выступает покупателем. Это сложная цепочка операций, при которой человек на деньги, вырученные от продажи своих квадратных метров, одновременно приобретает новое жилье. Такие сделки обычно сложны и без помощи риелтора их провести почти нереально.

Это важно знать:  Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке

В принципе, вы можете попробовать и самостоятельно провести встречную покупку, такие «обмены» возможны по взаимной договоренности. Но здесь могут возникнуть сложности:

  1. Синхронизация действий. Новую недвижимость нужно успеть купить в сжатые сроки. Цена недвижимости меняется на рынке очень быстро. И вы рискуете оказаться в ситуации, когда вырученной суммы окажется недостаточно на покупку желаемых квадратных метров.
  2. Документальное оформление. В договоре должны быть прописаны сроки передачи денежных средств, а также возможность последующего проживания в уже проданном жилье определенное время.
  3. Проверка «чистоты» сделки. Иногда в таких цепочках участвуют несколько покупателей-продавцов. Как при «сложных обменах», известных с советских времен. И здесь возникают дополнительные риски оказаться жертвами недобросовестных участников сделки.

Лучше всего при участии в таких цепочках пользоваться услугами надежных специалистов, и тогда все риски будут сведены к минимуму.

Основные типы сделок

Продажа жилья со встречной покупкой может включать в себя несколько участников, каждый из которых стремится получить необходимый результат.

Специалисты сделки встречной купли-продажи классифицируют с учетом их условий:

  1. Равноценные. Одинаковая сумма продажи и покупки.
  2. С доплатой. Продавец к полученной от реализации квартиры сумме добавляет собственные средства, чтобы купить более дорогое и, чаще всего, просторное жилье. К этому же типу относят обратный вариант. На покупку новой квартиры тратится меньше средств, а оставшуюся сумму продавец использует по своему усмотрению.
  3. Съезд. Люди продают две и более квартир для приобретения одной квартиры или дома с последующим совместным проживанием.
  4. Разъезд. После продажи жилья на вырученную сумму необходимо приобрести несколько квартир и/или комнат.

Независимо от выбранного варианта, все договоренности по встречной покупке недвижимости проводятся на основе предварительных договоренностей. Далее заключаются договора. Желательно, чтобы все они были подписаны в один день, в идеале, завизированы у одного нотариуса. Это снижает возможные риски.

Налоги при встречной купле-продаже

По закону, если вы владеете недвижимостью более 3 лет, налоги при продаже платить вам нет необходимости. Другое дело, когда необходимость совершить сделку встречной покупки понадобилось владельцу недвижимости, которую он купил не так давно.

В этом случае вам нужно оплатить НДФЛ от суммы продажи в указанные законом сроки, как и при любом варианте получения прибыли.

Но у вас есть целых два налоговых вычета:

Разберемся на примерах. Допустим, при встречной сделке вы продаете квартиру за 6 млн рублей. А покупаете за 3,8 млн. рублей. Для простоты будем считать, что никаких других сделок по продаже недвижимости вы в текущем году не проводите.

Далее высчитываем 13% от полученной суммы, и узнаем, какой налог придется заплатить. В случае встречной покупки квартиры в ипотеке, проценты и другие выплаты по кредиту не учитываются.

Приведем еще один пример встречной продажи, если собственник владеет недвижимостью до 3 лет. Продать квартиру удалось за 1, 45 млн. рублей. А новую вы покупаете с доплатой за 1,9 млн рублей.

Таким образом, налог в этом случае платить не надо. Более того, если итоговая сумма выходит отрицательной, вы можете не использовать налоговый вычет при продаже или применить его частично, т.к. решение о сумме вычета принимает продавец. Оставшаяся часть вычета от продажи может применяться позже, в случае новых сделок с недвижимостью в том же году.

Встречные покупки в Краснодаре

Статистика по сделкам купли-продажи квартир в Краснодаре показывает, что встречные покупки занимают до 80% сделок на вторичном рынке. Как правило, это происходит из-за желания улучшить жилищные условия семьи.

На втором месте по сделкам такого плата находится встречная покупка в новостройках. Чаще всего продают уже полностью оформленные и даже обжитые квадратные метры. А взамен стараются приобрести жилье большего размера, в том числе, в недостроенных домах. При грамотном оформлении сделки продавец может жить в старой квартире до момента постройки дома. Но здесь всегда есть риск оказаться владельцем «долгостроя». Покупатель выселит вас в оговоренные сроки, и вы останетесь без крыши над головой. Учитывайте подобные риски в случае подобных сделок.

Третье место занимают сделки по съезду и разъезду. Здесь сложно указать на какие-то цены или сложности, очень многое зависит от целей и выбранных районов.

Такие сделки объединяет повышенная сложность, а сам процесс всегда требует длительного времени на поиск подходящих вариантов. Так что придется запастись терпением.

Желания и возможности

Встречная покупка – не самый простой вариант изменить свои жилищные условия. Например, для улучшения можно воспользоваться и другими методами. Например, вы можете оформить ипотеку или рассрочку. А когда старая квартира будет продана, внести эти деньги в счет погашения кредита.

Чтобы определить, подойдет ли вам встречная покупка, воспользуйтесь такими советами:

  1. Проведите свои собственные исследования рынка жилья. Поймите, что есть у вас, и что вы хотите получить в итоге. Оцените возможную сумму доплаты или выгоды при заключении сделки. Если вы владеете стандартным или, как его еще называют, типовым жильем, то на сайтах или в газетах вы сможете найти много вариантов с указанием приблизительной цены.
  2. Определитесь, сможете ли вы сами провести сделку. Мы рекомендуем обращаться к специалистам. Слишком много возможностей встречная продажа дает недобросовестным людям.
  3. Посчитайте, надо ли вам будет платить налоги. Если да, не забывайте, что вся ответственность за своевременно заполненную декларацию и выплаты лежит на вас. Не забудьте об этом при планировании расходов.
Это важно знать:  Взаимозачет при продаже и покупке квартиры

Но лучше всего – посоветуйтесь с опытным специалистом по недвижимости. Он сможет пояснить вам, на что вы можете рассчитывать, в какие сроки, и насколько такая сделка будет выгодной в вашем случае.

Как найти покупателя или продавца

В Краснодаре рынок сейчас акцентирован на секторе наиболее доступного жилья. Учтите это, если выставляете на продажу квартиру большой площади. Чем дороже ваше жилье, тем дольше придется ждать покупателей. Мы рекомендуем сначала выставить на продажу свою квартиру, и только потом начинать искать жилье по вкусу.

Имейте в виду, что как только вы ставите свое жиле на продажу, первыми визитерами будут, так называемые, «туристы» на языке риелторов. Это либо те, кто просто приценивается, либо представители агентств недвижимости. Причем агентов, скорее всего, будет больше.

Постарайтесь еще в телефонном разговоре выяснить, с какой целью человек интересуется жильем, и что может предположить взамен. Так вы заметно сэкономите свое время.

Одновременно и сами приценивайтесь. Вы также можете стать «туристом», и присматриваться к разным вариантам. Возможно, такой вариант поможет вам быстрее найти того самого партнера по сделке встречной покупки.

А лучше всего, экономьте время и силы. Специалисты всегда готовы помочь в поиске наилучших вариантов продажи квартиры со встречной покупкой. Процедура это непростая, в том числе, с юридической точки зрения, требует определенного опыта и знаний. Что-то вы можете сделать самостоятельно, но на этапе работы с документами без специалистов вам все равно не обойтись.

Встречная покупка: правила безопасности

Планируя обмен через продажу со встречной покупкой, легко стать жертвой не вполне добросовестных (а чаще — просто неопытных) операторов рынка недвижимости, пренебрегающих рекомендациями «профи». Именно на встречных покупках клиент рискует потерять массу нервных клеток и понести немалые дополнительные расходы. А что если он вообще окажется с деньгами на улице, продав свою недвижимость и не купив новую?
Особенно драматичен такой сценарий в периоды динамичного роста цен: пока возишься с продажей, цены на «встречку» ощутимо поднялись, и доплачивать приходится уже намного больше запланированного. Подобный поворот событий нельзя исключать, если в договоре между клиентом и агентством есть обязательство фирмы найти покупателя и организовать продажу жилья, а подбор альтернативного варианта и оформление покупки обещаны лишь на словах. Если же клиент попробует понудить фирму к завершению сделки через суд, анализ документов покажет: агентство выполнило все принятые на себя по договору обязательства. По поводу же встречного варианта в контракте ничего не сказано. А на «нет» и суда нет! Для профилактики подобных ситуаций и прописан пункт 3.4.2 стандартов АРСПб и ЛО: необходимость считать встречную покупку неотъемлемой частью сделки и отражать это в тексте договора.

Приобретение встречного варианта предполагается в большинстве сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Ведь обмен имеющейся жилплощади на большую или меньшую совершается чаще «прямых» продаж. Специфика подобных операций нашла свое отражение в профессиональных стандартах риэлторов.

Продолжая анализ профессиональных стандартов Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, начатый в предыдущих номерах БН, остановимся на разделе 3.4. Основная цель, с которой разрабатывались положения данного раздела, — предотвратить ситуации, препятствующие своевременному приобретению нового жилья клиентом взамен проданного, и сохранить рамки первоначально согласованного бюджета. С введением нового Жилищного кодекса РФ большая часть сделок обмена перекочевала на риэлторский рынок из «сферы влияния» Горжилобмена (в ведении которого осталась лишь неприватизированная жилплощадь).

Закон закрепил уже давно сложившуюся практику. Целесообразность ее очевидна: выставить свое жилье на продажу и подобрать взамен нужное среди множества предложений свободного рынка намного проще, чем искать вариант по принципу «ты — мне, я — тебе». Степень свободы выбора возрастает на порядки. Но…

Достаточен ли сегодня данный раздел стандартов в существующем виде и объеме? Да простят нас уважаемые «профи», но проблематике сделок со встречными покупками следовало бы уделять больше внимания. Так, возможно, в договор продавца с фирмой не помешало бы ввести в качестве обязательного условия одновременное нотариальное удостоверение как минимум двух договоров: продажи клиентом своей недвижимости и покупки встречного варианта. Иначе, в случае «разорванного» нотариата, слишком велик риск выхода ситуации из-под контроля.

Больше всего проблем возникает при оформлении сделок в длинной цепи. Хочешь – не хочешь, а последнему — прямому — продавцу придется гарантировать по договору выплату причитающейся ему суммы, независимо от проблем «промежуточных» продавцов с перерегистрацией, освобождением и пр. Иначе он может просто отказаться от сделки. Как быть, если все деньги проходят по цепи для взаиморасчетов и не остается никаких рычагов воздействия, необходимых для соблюдения сроков выполнения обязательств (то есть попросту не с чего брать штрафные санкции)? Уповать на совестливость и сознательность граждан?

Безответственность клиентов часто проистекает от мнимого простодушия: «А что вы с меня возьмете, если я нарушу условия? Денег я по сделке не получаю…» Но механизмы, дисциплинирующие клиентов, существуют. Да только возможность их использования никак не озвучена в стандартах – даже в качестве рекомендации. А ведь помимо самого договора могут быть дополнительно оформлены (как нотариально, так и в простой письменной форме) различные предварительные соглашения, заявления, расписки и т. д. между участниками цепи. Но на практике риэлторы часто «прячут» друг от друга своих клиентов, предпочитая самостоятельно заключать договоры в их интересах. В результате – парадокс: клиенты, «отстраненные от дел», становятся гораздо менее управляемыми, ловко перекладывая всю ответственность на плечи тех, кто «крутится» в их интересах.

Если же внутри цепи оформляются отношения между гражданами-участниками, можно рассчитывать на ряд средств дополнительного воздействия. Для упорядочивания взаимоотношений могут быть составлены даже предварительные нотариально удостоверенные договоры купли-продажи между клиентами. В документах этих будут обозначены все этапы, сроки и взаимные обязательства сторон. Если регламентированы сроки перерегистрации и освобождения недвижимости, конкретизирована ответственность за их срыв, то процедура взыскания ущерба по суду с виновника всех проволочек существенно упрощается. А значит, уменьшается и желание что-то нарушать, имея в перспективе «судебное преследование и неотвратимость наказания». Да, нотариальные действия – это лишние хлопоты и расходы. Зато риски срыва, как сроков, так и самих сделок уменьшаются на порядки.

Это важно знать:  Можно ли использовать материнский капитал до 3 лет на покупку квартиры

Нет предела совершенству

Положения рассматриваемого раздела стандартов, конечно, закрывают зияющие прорехи в технике ведения бизнеса. Но это лишь верхушка айсберга. Множество конфликтов при сделках со «встречками» происходит не столько вследствие злостного нарушения приведенных здесь стандартов, сколько из-за неумения использовать их в сложной правовой ситуации, существующей сегодня на рынке. Может, кто-то и считает, что углубление, детализация и пр. – это уже технология ведения бизнеса, она у каждого своя, неопытные пускай дойдут своим умом. Но не маловато ли будет: обозначить в стандартах болевые точки и остановиться на этом?

В целях повышения прикладного значения данного раздела желательно конкретизировать его положения, четче следить за рыночными тенденциями. Так, например, пункт 3.4.4 не помешало бы ужесточить, избавившись от либерального «либо». Целесообразно весь бюджет сделки прописывать в деталях: и выручку продавца (даже если он не получает ее на руки), и суммы доплаты – чтобы бюджеты не поползли «по ходу пьесы» и не развалили сделку.

В пунктах 3.4.3, 3.4.5 на первый план выходит ряд назидательных советов по «самообороне». Агентствам рекомендуется прикрыть тылы: например, получить согласие клиентов на распоряжение их средствами и предусмотреть иные действия, сопряженные с системными рисками подобных сделок. На практике, к сожалению, подобное согласие иногда получают всеми правдами и неправдами. А дальше – как кривая вывезет. Пора продумать и разработать такие стандарты и механизмы, соблюдение которых обязывало бы фирму предусматривать и минимизировать негативные последствия для клиентов – участников сложных сделок. Да и момент получения вознаграждения агентом и фирмой за услуги по каждому из нескольких объектов не помешало бы приурочить к закрытию всей цепи.

Возможно, не повредило бы делу и дополнение раздела пунктом, регламентирующим процесс подбора встречной покупки. Покупатель обычно выделяет на поиски альтернативы не более пары-тройки недель. И вот некоторые «предусмотрительные» продавцы загодя ищут «встречку», не дожидаясь покупателя на свое жилье. Поощряющие их в этом агенты собственноручно роют могилку зарождающейся сделке и ставят под угрозу интересы своих клиентов. Ведь для того, чтобы удержать понравившуюся квартиру, требуется внести залог. Но в условиях активного спроса вероятность того, что продавец дождется еще и покупателя на объект такого «торопыги» — близка к нулю. А в условиях заторможенного рынка – свои риски, чреватые потерей залога или сбросом цены на свое жилье – ради срочной продажи. И получается, что куда ни кинь, всюду клин и материальные потери. Принятие стандарта, налагающего вето на «бег впереди паровоза», помогло бы агентам удержать клиентов от тех «прекрасных» порывов, каковые не вредно вовремя душить.

Как мы видим, у профессиональных стандартов есть и реальная практическая отдача, и перспективы развития. Но эти правила игры не являются обязательными для агентств, не состоящих в профессиональных объединениях. И уже персональная задача гражданина, доверившего свои жилищные интересы «вольнолюбивой» фирме, – отслеживать, чтобы предлагаемые ему условия договора и сделки соответствовали цивилизованным правилам делового оборота. Дабы не оказаться на улице с кучкой денег и туманными перспективами вместо вожделенной новой квартиры.

Профессиональные стандарты АРСПб и ЛО (извлечение)
п. 3.4. Специфика проведения сделок
со встречными продажами/покупками
(сделки с «альтернативой»)

3.4.2. В договорах с покупателем имущества, продавец которого приобретает иную недвижимость, должно быть отражено:

• Необходимость приобретения альтернативной собственности;
• Использование выручки продавца для приобретения альтернативной собственности и невозможность использования этих средств в качестве обеспечения выполнения продавцом своих обязательств по перерегистрации (выписке) и освобождению собственности.

3.4.3. Если средства покупателя (внесенный им аванс, задаток, залог) используются аналогичным образом при встречной покупке, агентство должно получить согласие покупателя на такое использование средств. В противном случае агентство берет на себя риски, связанные с возможным срывом встречной покупки.

3.4.4. В договорах с продавцом, который приобретает альтернативную собственность, должна быть зафиксирована его выручка от продажи принадлежащего ему имущества и(либо) стоимость альтернативной собственности, либо размер доплаты, которую он должен внести или получить при ее приобретении.

3.4.5. Рекомендуется осуществлять первые выплаты продавцам (последнему продавцу в цепочке, доплаты продавцам в середине цепочки) таким образом, чтобы выплачиваемые суммы (с учетом сумм, направленных на приобретение альтернативной собственности, – в случае продавцов, находящихся в середине цепочки) не превышали 50% от выручки продавца после регистрации всех звеньев цепочки. В случае отклонения от описанной схемы рекомендуется получать письменное согласие всех участников цепочки.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector