Военная ипотека для продавца квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Военная ипотека для продавца квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Положительный ответ банка будет гарантирован, если:

• у участника НИС чистая кредитная история (т.е. нет крупных непогашенных долгов, нет в истории судебных дел по возврату долгов либо алиментов);
• все документы оформлены и заполнены правильно;
• подобранное жилье соответствует требованиям по военной ипотеке;
• участник НИС не находится под следствием.

После проверки и анализа документов, представленных военнослужащим, кредитная организация выносит решение об отказе или выдаче ипотечного займа.

Вместе с тем, пакет документов на жилье передается в организацию по оценке недвижимости. Со стороны продавца требуется в назначенный день и время предоставить квартиру оценщику для осмотра. Вся процедура получения оценки жилья также занимает срок от 1-го до 3-х дней.

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке в 2020 году

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

Прежде чем перейти к рассмотрению процедуры оформления квартиры с использованием «Военной ипотеки», предлагаем определиться, что понимается под этим общепринятым термином.

Заниматься же непосредственно выбором жилья вы можете как самостоятельно или при помощи риэлтора – здесь все зависит от наличия вашем распоряжении свободного времени и возможности оплачивать услуги посредника.

Выпускники военных вузов с 2009 года включаются в реестр НИС автоматически. Остальные пишут рапорт – заявление в Росвоенипотеку.

Порядок купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Заключив все необходимые соглашения (кредитование, оценка, страхование), документы, подтверждающие данный факт, передаются на проверку требованиям законодательства и на подпись в «Росвоенипотеку».

Получить его можно в кредитном комитете, расположенном в той финансовой организации, где в дальнейшем будет осуществляться сделка купли-продажи. Если решение комиссии будет в положительном ключе, кредитор открывает счёт. Именно через него и будут осуществляться все финансовые операции.

Ипотечная система дает полгода для поиска подходящей недвижимости и оформления документов. Приобрести недвижимость разрешено на первичном либо вторичном рынке.

Продажа недвижимости по военной ипотеке

Дальше продавцу необходимо провести оценку продаваемой недвижимости. Только после этого он сможет заключить с банком соглашение займа для продажи квартиры. Следующий этап – это госрегистрация договора. После этого банк перечисляет на счет продавца квартиры деньги, а покупатель получает ключи от жилья.

Правительство разрешает военным пользоваться целевым кредитованием дважды, даже если оно будет заключаться в покупке второй квартиры.

Специфической особенностью военной ипотеки принято считать выплату заёмных средств не самим покупателем квартиры, а Российским Министерством обороны, при помощи осуществления финансирования на специальный счёт участника программы. Согласно её положениям, ряд условий не позволяют владельцу продать жильё.

Как раз вот эти моменты и могут послужить причиной, что бы не связываться с ВОЕННОЙ ИПОТЕКОЙ. Но и здесь всё не так плохо, как кажется на первый взгляд. Как правило, военнослужащие не занимаются процедурой оформления самостоятельно, этим занимаются наши юристы, имеющие большой опыт работы в сфере недвижимости.

Посмотреть накопления позволяет сайт росвоенипотека ру. Вход на портале для военнослужащих открыт всегда. Если военнослужащий не может разобраться, поможет горячая линия.

Право собственности военнослужащего на приобретенное жилье подтверждается свидетельством о праве собственности.

Направление в Росвоенипотеку полного комплекта документов, для проведения экспертизы, подписания договора ЦЖЗ, со стороны данного органа, и перечисления средств первоначального взноса на спецсчет, открытый в банке-кредиторе.

Действующими нормативными документами по функционированию накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС) вопрос использования целевого жилищного займа на погашение ипотечного кредита для приобретения квартиры у родственников не регулируется.

Сегодня военная ипотека считается новым продуктом на рынке недвижимости. По этой причине появляется масса вопросов как у продавцов, так и покупателей. Ответить на них получается далеко не у всех профессионалов.

Когда программа «Военная ипотека» только стартовала, заемщики могли выбирать квартиры лишь в новостройках — первичное жилье. Теперь в базах банков появилась и вторичка — недвижимость с историей. Если вы хотите выставить свою квартиру на продажу по военной ипотеке, приготовьтесь выполнить ряд условий, которые предъявляют банки к таким объектам.

Видео: Продажа квартиры по военному сертификату и военной ипотеке

Отказ контрактника от подписания документов, когда право собственности уже будет переоформлено на нового владельца.

Если для заемщиков других категорий данный этап является наиболее важным, то для военнослужащего он будет носить больше формальный характер. Как мы отмечали ранее, сумма кредита рассчитана таким образом, чтобы участник накопительной ипотечной программы погашал займ исключительно за счет денег, которые перечисляются на его накопительный счет.

Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика. Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. Затем продавец предоставляет копии документов на жилье для последующей передачи на рассмотрение в банк. Пакет документов соответствует стандартным требованиям к документам, которые необходимы для государственной регистрации.

В первую очередь людей настораживает само слово ипотека, так как они слышали когда-то, что это какая-то очень сложная и длительная процедура по приобретению жилья!

Ещё одним положительным моментом продажи квартиры по военной ипотеке является то, что пока осуществляется процесс проверки документов и оформления сделки, продавец может проживать в своей квартире, не беспокоясь о том, что надо выселяться в сжатые сроки.

Оформление военной ипотеки – достаточно непростая процедура, которая обязывает за короткий промежуток времени (за полгода) найти жилье и оформить сделку. Чтобы развеять вопросы, касающиеся оформления военной ипотеки, ниже будет представлен алгоритм оформления военной ипотеки.

После регистрации прав собственности участника НИС на приобретаемую квартиру и получения соответствующего документа, в этот же день данный документ предоставляется в банк.

Также на данном этапе следует подобрать банк (с лояльными для участника НИС условиями), в котором и будет оформлена ипотека на льготных условиях.

Кредитный договор (договор займа), как правило, предусматривает возможность досрочного погашения кредита за счет личных средств военнослужащего.

Если уровень личных накоплений позволяет погасить обязательства по ипотечному кредиту и, собственно, заем, то ситуация намного упрощается. Однако, на практике, военные вынуждены прибегать к помощи дополнительного потребительского кредита.

На официальных интернет страницах банков содержится информация о возможности ипотечного кредитования через НИС. Официальный сайт военной ипотеки предоставляет исчерпывающую информацию о банках-сотрудниках программы.

То есть, чтобы продать свое жилье, необходимо прежде снять обременение, которое регулируется ФЗ от 2004-ого года.

Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий.

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Однако, при том, что военного не стесняют в действиях и он может смело продавать имущество, приобретенное ранее в ипотеку, есть одно условие, без выполнения которого ничего нельзя будет сделать.

Жилье может остаться у военнослужащего в собственности в любом случае. НО здесь существует два варианта.

Продажа квартиры по военной ипотеке

Ожидание квартиры в ведомственной новостройке раньше затягивалось на десятилетия. В 2018 году военный может въехать в ипотечную квартиру через 3-5 лет участия в НИС. При этом есть свобода выбора жилья. В пределах суммы кредита (можно прибавить личные сбережения) военный вправе выбрать квартиру в любом регионе России.

Покупка квартиры по военной ипотеке приветствуется застройщиками, продавцами и банками, ведь гарантом своевременного перечисления денег выступает государство. А как продать квартиру в военной ипотеке? В жизни военного может произойти переезд или изменятся семейные обстоятельства, и этот вопрос станет актуальным и срочным. Продажа жилья, находящегося под обременением у банка и у государства, возможна. Более того, есть несколько способов осуществить поставленную задачу.

При продаже квартиры по военной ипотеке риски продавца невелики — сделку контролируют аккредитованный банк и Росвоенипотека. Однако есть опасность, что придется сделать серьезную скидку. Особенно если ипотечное жилье купит не участник НИС.

Важно: эта статья о продаже квартир, которые оформлены в ипотеку в банке, и выплата взносов осуществляется за счет средств НИС. Если квартира была куплена за счет средств НИС без банковской ипотеки и право собственности оформлено без обременений, информация статьи для продавца будет неактуальна.

Снимаем обременение

Сделка с жилой недвижимостью возможна только тогда, когда с нее сняты все обременения. Квартира, купленная по военной ипотеке, находится под обременением сразу двух организаций — банка и Росвоенипотеки.
Инструкция для продавца по проведению сделки купли-продажи со снятием обременения:

• ищем покупателя, готового подождать ради покупки квартиры;
• сообщаем банку и Росвоенипотеке о том, что требуется снять обременение для проведения сделки;
• покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца;
• банк выдает документ, подтверждающий снятие обременения;
• происходит регистрация перехода права собственности в МФЦ.

Эта схема упрощенная. Многое будет зависеть от соотношения долга и цены квартиры. Если цена меньше долга, продавцу придется доплатить. Но такие ситуации редки. Что касается покупателя, он должен быть готов к ожиданию и необходимости отдать деньги вперед. Это основная особенность покупки квартиры под ипотечным обременением.

Важно: после того, как деньги от продажи квартиры вернутся на счет государства, военнослужащий снова сможет получить их на свой счет в НИС. Нужно только подать заявление о повторном участии в системе. Участник НИС имеет право воспользоваться этим методом сообщающихся финансовых сосудов неограниченное число раз до своих 42 лет. Это позволяет свести риски и потери от междугородних переездов к минимуму и гарантирует сохранение права военнослужащего на денежную субсидию при покупке жилья.

Продаем квартиру по переуступке участнику НИС

Второй способ — ищем другого военнослужащего и передаем ему права на квартиру и долг по военной ипотеке. Это вариант «для своих»: продавец и покупатель находятся на госслужбе и могут по упрощенной схеме договориться о передаче прав на жилье.

На сайте Росвоенипотеки есть специальный раздел, где можно узнать о продаже квартир по военной ипотеке. С юридической точки зрения такая сделка не отличается сложностью. Если покупатель нашелся, нужно обратиться в банк, выдавший ипотеку. Работники кредитной организации проинструктируют, что необходимо сделать для переуступки прав. При цессии не требуется снимать обременение — это упрощает и ускоряет сделку.

Переуступаем квартиру обычному заемщику

Продавец квартиры по военной ипотеке может передать свои права и обязанности любому человеку, которому банк готов выдать кредит. В таком случае схема сделки выглядит так:

• покупатель получает одобрение на ипотеку;
• покупатель, банк, Росвоенипотека и продавец заключают договор цессии (переуступки);
• банк перечисляет средства на счет Росвоенипотеки;
• в это же время продавцу нужно подать заявку на получение следующего свидетельства НИС;
• снимать обременение не нужно — это экономит время;
• регистрируется переуступка права собственности на квартиру к покупателю.

Этот способ — самый невыгодный. Из-за юридической сложности покупатели соглашаются на такую схему только благодаря весомой скидке. Зато переуступка прав совершается за неделю, что подходит для срочной продажи квартиры по военной ипотеке.

Альтернативный метод

Если финансы позволяют, можно взять потребительский кредит и погасить задолженность перед банком досрочно. Так квартира освободится от обременения, и ее можно будет продавать без юридических сложностей. Переплата за потребительский заем в таком случае компенсируется возможностью не делать дисконт для покупателя недвижимости.

Как продать квартиру по военной ипотеке

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Особенности военной ипотеки

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку. Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга. Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Можно, хоть это и сложно. Однако тут еще нужно учитывать тот факт, выплачен ли кредит в полном объеме или нет, а также срок службы заемщика. Так, например, если человек отслужил уже 20 лет и больше, а также его кредит полностью погашен (что к данному сроку уже практически правило, а не исключение), значит он может свободно распоряжаться своим жильем и продавать его по стандартной схеме. А вот во всех остальных случаях придется искать «обходные пути».

Долг за квартиру погашен

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Порядок действий

1. Найти подходящих покупателей (самостоятельно или через агентство недвижимости/риэлтора).
2. Подготовить документы (см.ниже).
3. Обсудить условия сделки.
4. Заключить договор купли-продажи.
5. Подписать акт передачи жилья.
6. Написать расписку о получении денег.

Документы

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

• Паспорт собственника.
• Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.
• Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.
• Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.
• Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.
• Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.
• Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

Расходы

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Сроки

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

Долг за квартиру не погашен

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Как можно продать квартиру по военной ипотеке

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Выкуп жилья с последующей продажей

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Порядок действий

1. Собрать нужную для погашения сумму или оформить потребительский кредит.
2. Закрыть долг перед банком.
3. Проконтролировать снятие обременений с квартиры (обычно банк это делает самостоятельно).
4. Найти подходящего покупателя.
5. Продать жилье.
6. Погасить потребительский кредит (если требуется).

Документы

Общий перечень документов тут аналогичен указанному выше, однако нужно учитывать еще и оформление потребительского кредита. В этой ситуации дополнительно могут понадобиться документы, подтверждающие факт нахождения на военной службе, а также справка о доходах.

Расходы и сроки

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Переуступка прав другому военнослужащему

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

Порядок действий

1. Найти подходящего «покупателя».
2. Обсудить условия сделки в трехстороннем порядке (вместе с банком).
3. Заключить договор цессии.
4. Передать права на квартиру покупателю.
5. Произвести окончательный расчет.

После переуступки прав, погашать долг будет должен уже покупатель. Фактически, он берет на себя все права и обязанности, связанные с данным жильем, начиная от права собственности и заканчивая обязательством погашать военную ипотеку. Для этого военнослужащий будет использовать деньги с собственного специального счета (платит государство) или же свои личные деньги (платит сам военнослужащий). А продавец возвращает на свой счет всю сумму, которая ранее была выплачена банку.

Документы

Никаких специальных документов в данном случае не требуется. У банка есть вся необходимая информации и останется только получить все то же самое от «покупателя».

Расходы и сроки

Дополнительных расходов нет. Срок также будет сокращен до минимума, так как от сторон практически ничего не требуется. В среднем, такую сделку можно закрыть буквально за несколько дней или, максимум, одну неделю.

Переуступка прав третьему лицу

Этот вариант является практически полной копией предыдущего, однако в качестве «покупателя» квартиры по договору цессии будет выступать некое третье лицо, не имеющее отношение к вооруженным силам РФ. Разница лишь в том, что платить за жилье этот человек будет вынужден только из собственного кармана.

Подобная система очень неудобна для «покупателя», потому на такие сделки соглашаются только в том случае, если «продавец» сделает хорошую скидку на жилье. А это не выгодно уже военнослужащему.